Студопедия

Главная страница Случайная лекция

Порталы:

БиологияВойнаГеографияИнформатикаИскусствоИсторияКультураЛингвистикаМатематикаМедицинаОхрана трудаПолитикаПравоПсихологияРелигияТехникаФизикаФилософияЭкономика






Выведение итоговой величины стоимости

Читайте также:
  1. B. ПОЛНАЯ, ИЛИ РАЗВЁРНУТАЯ, ФОРМА СТОИМОСТИ
  2. C. ВСЕОБЩАЯ ФОРМА СТОИМОСТИ
  3. IFRS 13 «Оценка по справедливой стоимости»: сфера применения стандарта, методы определения справедливой стоимости.
  4. Абсолютные величины: понятие, структура, используемые единицы измерения
  5. Абсолютные и относительные величины
  6. Абсолютные статистические величины
  7. Анализ себестоимости строительной продукции.
  8. Бесконечно большие величины.
  9. Бесконечно малые величины.
  10. Биномиальное распределение дискретной случайной величины. Распределение Пуассона.
Подход Стоимость, млн.руб. Вес Итог
1. Доходный 0,5  
2. Сравнительный 0,3  
3. Затратный 0,2  
Итого:   1,0  

Вывод: «…По моему мнению, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 37,8 млн.руб.» Далее пишем рекомендации к управлению, что мы рекомендуем делать.

Информация к размышлению:

1) Сравнительный подход дает результат больший, чем доходный и затратный – продавать и не покупать!

2) Доходный больше сравнительного и затратного – держать или покупать!

3) Затратный больше, чем доходный и сравнительный – не строить, а покупать!

4) Затратный меньше, чем доходный и сравнительный – строить!

 

 

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД при определении стоимости недвижимости

Затратный подход основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом износа в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

 

Этапы расчета стоимости при затратном подходе:

1 этап. Определяется рыночная стоимость земельного участка (РСзу)

Рассчитываем рыночную стоимость земельного участка методом сравнения продаж (МСП). Ищем аналогичные земельные участки (предложения по продажам) и из этих данных рассчитывает стоимость 1 кв.м. земли. При необходимости вносятся поправки:

 

РСзу = Сед • Sзу

где Сед – стоимость одной единицы сравнения – это стоимость одного квадратного метра земли;

Sзу – площадь земельного участка.

 

2 этап. Рассчитывается восстановительная стоимость здания (ВСзд)

Восстановительная стоимость здания – это издержки в текущих ценах на строительство точной копии объекта:

 

ВСзд = Сед • Vзд • К1 • Ккл • К2 • Кпр • КНДС • Кц

 

где Сед – стоимость одной единицы сравнения, берем в сборнике УПВС № 28, цены 1969 г. (укрупненный показатель восстановительной стоимости) или КО-ИНВЕСТ 1996 г.;

Vзд – строительный объем здания, куб.м.;

К1 – коэффициент перехода от цен 1969г. к ценам 1984г. К1 69-84 = Ктеротр = 1,249;

Ккл – климатический коэффициент, дается в технической части сборника Ккл =1,07;

К2 – коэффициент перехода от цен 1984 г. к текущим ценам, рассчитывается региональным центром ценообразования при управлении экспертизы Удмуртской республики, или вместо него можно брать индекс цен на строительно-монтажные работы, который рассчитывает Удмуртстат. К2 =120-150 раз;

Кпр – коэффициент прибыльности девелоперов (застройщиков), 5-30% (1,05-1,3);

КНДС – коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость, 18% (1,18);

Кц – ценностной коэффициент, показывает отличия конкретного объекта от аналога, рассчитывается с помощью сборника ценностных коэффициентов.

Укрупненные показатели восстановительной стоимости, приведенные в сборниках, составлены в нормах и ценах 1969 года и сгруппированы по отраслям народного хозяйства или по видам зданий и сооружений, и содержат восстановительную стоимость одного кубического метра строительного объема здания или одного километра железнодорожных путей трубопроводов, автодорог, в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства и расположения в том или ином территориальном поясе, с учетом климатического района. Удмуртская республика находится в 1 территориальном поясе, всего их 10 (заполярный круг).



В восстановительную стоимость включены прямые затраты (стоимость материалов, затраты механизмов, заработная плата), в том числе учтены затраты по отводу земли.

 

3 этап. Рассчитывается износ здания (И)

Износ – это потеря стоимости. Различают три вида износа:

1. Физический – это дефекты конструктивных элементов

2. Функциональный – вызывается научно-техническим прогрессом – устаревание конструктивных элементов здания

3. Внешний (экономический) – вызван факторами окружающей среды, а также действиями правительства в области страхования, налогообложения и т.д.

Физический износ может рассчитываться следующими методами:

1. Экспертный

2. Нормативный (бухгалтерский)

3. Метод срока жизни

Экспертный метод. Эксперт использует визуальные методы, механические, и, пользуясь нормативным документом «Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (Р)» определяет износ каждого конструктивного элемента.

Для расчета износа составляем новую таблицу:

Таблица 3

Расчет износа конструктивных элементов здания

Конструктивный элемент Признаки износа Количествен­- ная оценка Физический из­нос, %
Фундамент нарушения штукатурного слоя стен Ширина тре­- щин до 1,5 мм 0—20

4 этап. Рассчитывается действительная стоимость здания (ДСзд)

Это разность между восстановительной стоимостью здания и накопленным износом:

ДСзд = ВСзд – И

 

5. Определяется рыночная стоимость объекта недвижимости (РСон)

 

РСон = РСзу + ДСзд

 

 

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД в определении стоимости недвижимости

 

1) Метод капитализации доходов (МКД) применяется в том случае, когда объект приносит стабильный годовой доход или этот доход растет устойчивыми темпами. Общая формула расчета:

V = I / R

где V – стоимость объекта;

I – годовой доход;

R – ставка капитализации (например: I = 100000; R = 0,1; V = 10000/0,1 = 100000)

 

V = ЧОД / R

где ЧОД – чистый операционный доход.

 

Чистый операционный доход (ЧОД) рассчитаем в три этапа:

1 этап.Потенциальный валовый доход (ПВД) – это доход, который можно получить от объекта без учета потерь. Для недвижимости, которая сдается в аренду:

 

ПВД = Са * S

где Са – ставка арендной платы за кв.м. в год;

S – площадь для сдачи в аренду, кв.м.

 

2 этап. Действительный валовый доход (ДВД):

ДВД = ПВД – скидки (на простой и неплатежи) + прочие доходы (если есть)

где ДВД – действительный валовый доход

 

3 этап. Чистый операционный доход (ЧОД):

 

ЧОД = ДВД – ОР – РЗ

где ОР – операционные расходы – это расходы, которые несет собственник объекта

РЗ – расходы на замещение – расходы на замену быстроизнашиваемых компонентов улучшений

Ставка капитализации– это ставка дохода, которую требует инвестор с учетом риска получения этого дохода.

Rо

 

R% Rвк

Применительно к недвижимости ставка капитализации делится на две части:

1 – доход на капитал (R%)

2 – ставка возврата капитала (Rвк)

 

Методы расчета ставки капитализации:

1) Метод рыночной выжимки (метод сравнения продаж)

2) Метод кумулятивного построения

3) Метод инвестиционной группы

4) Метод Элвуда – в России не применяется

 

1) Метод рыночной выжимки

Ставка капитализации рассчитывается на основе данных о сопоставимых продажах аналогичных объектов


<== предыдущая страница | следующая страница ==>
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ | Поправки

Дата добавления: 2014-02-26; просмотров: 185; Нарушение авторских прав


lektsiopedia.org - Лекциопедия - 2013 год. | Страница сгенерирована за: 0.003 сек.