Студопедия

Главная страница Случайная лекция

Порталы:

БиологияВойнаГеографияИнформатикаИскусствоИсторияКультураЛингвистикаМатематикаМедицинаОхрана трудаПолитикаПравоПсихологияРелигияТехникаФизикаФилософияЭкономика






Поправки

Читайте также:
  1. Поправки Конституции

Цена

ЧОД

R = ---------------

Пример: Ца = 205, ЧОДа = 34, ЧОДо = 32, Vо = ?

Rа = 34/205 = 0,1658, Vо = ЧОДо/R = 32/0,1658 = 193

 

2) Метод кумулятивного построения (метод суммирования) – экспертным методом оцениваются риски, связанные с этим объектом.

 

R% = Rf + Rдр + Rнл + Rим + Rц + Rвк

 

Rf – безрисковая ставка дохода – доходность по долгосрочным государственным ценным бумагам или доходность по срочным вкладам в банке высшей категории надежности;

Rдр – надбавка за дополнительный риск, оценивается экспертным методом от 0 до 5% (рисков нет – ставка 0, риски максимальные – 5%, Иванова Е. И. «Оценка стоимости недвижимости»), местоположение, состояние объекта;

Rнл – надбавка за низкую ликвидность 0-5%;

Rим - надбавка за инвестиционный менеджмент 0-5%, чем более сложны и рискованны инвестиции, тем более компетентного управления требуют;

Rц - надбавка на изменение цен на недвижимость, как правило, учитывается, если предполагается падение цен, может не учитываться;

Rвк - ставка возврата капитала рассчитывается методом Ринга, предполагает равномерный возврат капитала:

Rвк = 1 / Т • 100%

где Т – срок полезного использования объекта.

3) Метод инвестиционной группы – применяется для объектов, для приобретения которых используется как собственный, так и заемный капитал

 

Ко – капитал

 

Кс Кз (М)

 

Iо (ЧОДо) – доход

 

Iс Iз (DS)

 

Rо – ставка капитализации

 

Rс Rз

 

Iс

Rс = --------

Кс

где Rс, – ставка капитализации на собственные средства;

Iс – доход на собственный капитал;

Кс – величина собственного капитала.

 

Iз DS

Rз = -------- = ---------

Кз M

где Rз – ставка капитализации на заемные средства;

Iз – доход на заемный капитал;

Кз – величина заемного капитала;

DS – платеж по кредиту;

М – величина кредита.

 

Rо = Rc • Wc + Rз • Wз

Wc + Wз = 1

 

где Rо – ставка капитализации общая;

Wс – доля собственного капитала в общем капитале;

Wз – доля заемного капитала в общем капитале.

 


2) Метод дисконтированных денежных потоков (МДДП) – применяется для тех объектов, которые приносят изменяющийся денежный поток.

 

Этапы расчета стоимости недвижимости:

1 этап. Весь анализируемый период делится на 2 части: прогнозный и остаточный.

 

реверсия

ДП ДП ДП ДП ДП ДП

0 1 2 3 4 5 ост.

 

 

2 этап. Составляется прогноз доходов, расходов и денежных потоков

Считаем на каждый год ПВД, ДВД, ЧОД, ДП

 

ДП = ЧОД – DS

где ДП – денежный поток;

DS – платеж по кредиту.

 

3 этап. Рассчитывается реверсия – это цена продажи объекта в конце прогнозного периода (даже если в действительности мы не планируем продавать), это методический прием, который позволяет собрать все доходы, которые останутся за рамками прогнозного периода.

Реверсия рассчитывается на конец прогнозного периода, методом капитализации:

Реверсия = ДПост / R

где ДПост – денежный поток остаточного периода;

R – ставка капитализации.

 

4 этап. Рассчитывается ставка капитализации методом кумулятивного построения:

 

R = Ставка дисконта – q

где q – темпы роста дохода в остаточном периоде.



 

5 этап. Рассчитывается текущая стоимость денежных потоков прогнозного периода (PVдп1, PVдп2 …, PVдпn), текущая стоимость реверсии (PVреверсия) и их суммарное значение:

 

n

РСОН = ∑ PVДПn + PVреверсия

1

 

где PVДПn – текущая стоимость денежных потоков n-ого периода.

PV = FV • -------------

(1+R)n

FV – будущие денежные доходы (будущая стоимость);

1/(1+R)n – коэффициент текущей стоимости, всегда меньше 0, в расчетах округлять до четырех знаков после запятой.

 

PVДП1 = ДП1 • -------------

(1+R)1

 

PVреверсия = Реверсия • -------------

(1+R)5

 

 

Метод дисконтированных денежных потоков

Период Оста-точный период
Площадь полезная, кв.м
Динамика арендной платы - 1,05 1,1 1,15 1,2 1,25
Арендная плата за кв.м. в год, $ 400,0            
ПВД, $              
Коэффициент загрузки - 0,7 0,75 0,75 0,8 0,9 0,95
ДВД -            
Динамика расходов - 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5
Операционные расходы за кв.м. в год, $ 200,0            
Операционные расходы всего, $              
ЧОД              
Расходы на обслуживание долга, $ -
ДП -            
Реверсия -            
Коэф. текущей стоимости -           -
Текущая стоимость ДП -           -
Сумма текущих стоимостей ДП прогнозного периода              
Текущая стоимость реверсии   - - - - - -
Рыночная стоимость, $   - - - - - -
Ставка капитализации, % - - - - - - 0,17
Дисконт, % - -

 


 

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД к определению стоимости недвижимости

 

Сравнительный подход позволяет определить наиболее вероятную цену объекта на основании его сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени.

 

Этапы расчета:

1. Формирование базы данных, с занесением в нее сделок, информация по которым проверена и достоверна.

2. Изучение рынка и выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект.

3. Выбор 3-5 аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом. При выборе аналогов обращать внимание:

- характерный для данного сегмента срок экспозиции – это время с момента появления объекта на рынке до его продажи (жилье – 1 месяц, офисы – 1,5-3 месяца, промышленные объекты – 1,5-2 года)

- независимость субъектов сделки

- инвестиционная мотивация

4. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта, путем внесения поправок:

- поправка на условия финансирования

- поправка на налогообложение

- на передаваемые юридические права и ограничения

- на время продажи

- на местоположение

- на физические характеристики объекта

5. Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о наиболее вероятной цене оцениваемого объекта.

 

Остановимся подробнее на 4 этапе:

Поправки – это корректировки, которые вводятся либо к цене аналога, либо к стоимости одной единицы сравнения.

 

       
   

 


процентные денежные

поправки поправки

 

 

относительные абсолютные

денежные денежные

1) Процентные поправки изменяют стоимость объекта на определенный коэффициент:

 

Са = (Сед • Кед) • Ппр


<== предыдущая страница | следующая страница ==>
Выведение итоговой величины стоимости | Цена аналога

Дата добавления: 2014-02-26; просмотров: 107; Нарушение авторских прав


lektsiopedia.org - Лекциопедия - 2013 год. | Страница сгенерирована за: 0.016 сек.