Студопедия

Главная страница Случайная лекция

Порталы:

БиологияВойнаГеографияИнформатикаИскусствоИсторияКультураЛингвистикаМатематикаМедицинаОхрана трудаПолитикаПравоПсихологияРелигияТехникаФизикаФилософияЭкономика






Цена аналога

Читайте также:
  1. Величина параметра базовой модели или аналога
  2. Использование метода аналога для определения оценочной стоимости предприятия
  3. Метод аналога
  4. Понятие об электронных аналогах
  5. Преимущества и недостатки оцениваемых активов по сравнению с выбранными аналогами учитываются посредством введения соответствующих поправок.

 

где Са – приведенная стоимость аналога;

Сед – стоимость одной единицы сравнения (например, руб за 1 кв.м.);

Кед – количество единиц сравнения (например, кв.м.)

Ппр – поправка процентная.

Процентные поправки – это поправки на время продажи, местоположение, износ.

 

2) Относительные денежные поправки изменяют стоимость одной единицы сравнения на определенную сумму:

 

Са = (Сед • Под) • Кед

где Под – поправка относительная денежная.

Относительные денежные поправки – это поправки на проведенный косметический ремонт, а также поправки на масштаб (чем больше объект, тем стоимость единицы меньше).

 

3) Абсолютные денежные поправки изменяют стоимость всего объекта на определенную сумму:

 

Са = (Сед • Кед) • Пад

 

Пад – поправка абсолютная денежная.

Абсолютные денежные поправки - это поправки на дополнительные улучшения.

 

Методы расчета поправок:

1) Метод парных продаж

2) Экспертный метод

3) Метод прямого анализа характеристик

4) Статистический метод

 

1) Метод парных продаж – продажа двух объектов идентичных во всем, кроме одной характеристика. Сравнивая цены объектов парной продажи, рассчитываем поправку на указанную характеристику, которую затем распространяют на все объекты данного сегмента рынка.

При этом надо помнить важное правило: объекты парной продажи совсем не обязательно должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом или его аналогом. Но парная продажа должна быть выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Задача 1. Оценить отдельно стоящее 3-эт. кирпичное здание, расположенное в восточном округе Москвы. Цена аналога, расположенного в центральном округе Москвы – 1 500 000$.

Объект Местопо-ложение Физические характеристики и назначение объекта Цена, $
А ВО 1-эт. блочное здание под офис 300 000
B ЦО 1-эт. блочное здание под офис 900 000
C ЦО 3-эт. кирпичное здание, промышленный объект 1 200 000
D ВО 3-эт. кирпичное здание, промышленный объект 800 000

Ппр = Цена А / Цена В = 300000/900000 = 0,3333

Са = 1500000*0,3333 = 499 950 $

 

Задача 2. Оценить 2-эт. офисное здание, требуется косметический ремонт, площадь 500кв.м. Аналог 2-эт. офисное здание, проведен ремонт, 400кв.м., цена 300 000$.

Объект Физические характеристики и назначение объекта Состояние Цена, $
А 1-эт. кирпичное здание, 150 кв.м требуется ремонт 60 000
B 1-эт. кирпичное здание, 200 кв.м проведен ремонт 130 000

Поправка = 60000/150 – 130000/200 = -250$

Са = (300000/400 – 250) * 500 = 250000 $

 

Задача 3. Оценить 1-эт. жилой деревянный коттедж с гаражом. Аналог – 1-эт. жилой деревянный коттедж без гаража, цена – 40 000$.

Объект Наличие гаража Характеристики Цена, $
А + 2-эт. жилой кирпичный коттедж 120 000
B - 2-эт. жилой кирпичный коттедж 113 000

Стоимость улучшения (гаража) = 120000 – 113000 = 7000$

Са = 40000 + 7000 = 47 000$

Задача 4. Оценить стоимость 20-и квартирного жилого дома:

Характеристика Оцениваемый объект Аналоги
1. Цена, $ 600 000 750 000 450 000
2. Дата продажи сейчас 3 мес. назад 6 мес. назад 2 дня назад
поправка на дату продажи +1,5% (+9000) +3%(+22500) 0
3. Мусоропровод + + + -
поправка на мусоропровод 0 0 +16000
4. Окружающий ландшафт достаточный лучший достаточный достаточный
поправка на ландшафт -5000 0 0
5. Финансирование рыночное рыночное льготное рыночное
поправка на финансирование 0 -15 000 0
6. Местоположение схожее схожее лучшее
поправка на местоположение 0 0 -18 000
7. Скорректированная цена 604 000 757 500 448 000
8. Число квартир 20 25 30 18
9. Скорректированная цена 1 квартиры 24 160 25 250 24 888
10. Средняя скорректированная цена 1 квартиры 24 766
11. Цена объекта, $ 495 326

 




<== предыдущая страница | следующая страница ==>
Поправки | Система машин для предприятий оптовой торговли

Дата добавления: 2014-02-26; просмотров: 188; Нарушение авторских прав


lektsiopedia.org - Лекциопедия - 2013 год. | Страница сгенерирована за: 0.004 сек.