Договор социального найма

В ГК РФ статьи о коммерческом найме, два условия: согласие собственника и социальная норма.

Члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и несут равные с нанимателем обязанности, вытекающие из договора социального найма. Кроме того, совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность за неисполнение обязательств по данному договору (ст. 53 ЖК).

Содержание договора найма жилого помещения

Права нанимателя:

1. Наниматель имеет право на вселение других лиц с письменного согласия самого нанимателя и совершеннолетних членов семьи нанимателя (ст. 54 ЖК).

Наниматель вправе с письменного согласия совершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести в установленном порядке обмен занимаемого жилого помещения (ст. ст. 67-74 ЖК). Дополнительно Постановление Пленума ВС РСФСР «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении ЖК РСФСР» от 26.12.1984 № 5 (ред. 25.10.1996), Инструкция о порядке обмена жилых помещений (утверждена Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 09.01.1967 № 12).

4.Договор поднайма. Временные жильцы.

Наниматель вправе с согласия наймодателя и совершеннолетних членов своей семьи сдавать в поднаём занимаемое жилое помещение или его часть (ст. 76 ЖК, п. 1-3 ст. 685 ГК):

ГК: «1. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

2. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.

3. Договор поднайма жилого помещения является возмездным».

«Граждане, сдающие жилые помещения в поднаём, утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг» - ч. 5 ст. 15 Закона «Об основах… политики».

Договор поднайма – срочный, если в нём не указан срок, наниматель обязан предупредить поднанимателя о прекращении договора за 3 месяца. По истечении срока договора поднаниматель обязан освободить жилое помещение без предоставления другого жилья. Договор оформляется в письменной форме, не требует государственной регистрации.

Наниматель вправе с согласия совершеннолетних членов своей семьи вселить в жилое помещение временных жильцов (ст. 81 ЖК, 680 ГК).

Статья 81 ЖК: «Наниматель жилого помещение и проживающие с ним совершеннолетние члены его семьи могут по взаимному согласию разрешить временное проживание в находящемся в их пользовании жилом помещении другим гражданам (временным жильцам) без взимания оплаты за пользование помещением.

Вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади.

Временные жильцы обязаны освободить помещение немедленно по требованию нанимателя или проживающих с ним совершеннолетних членов его семьи. В случае отказа наниматель или члены его семьи вправе требовать в судебном порядке выселения временных жильцов без предоставления другого жилого помещения. В таком же порядке временные жильцы подлежат выселения без предоставления другого жилого помещения и при прекращении договора найма жилого помещения».

Статья 680 ГК: «Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим».

5. Обмен жилого помещения может производиться с другим нанимателем (по договору социального найма), с собственником жилого помещения, с членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, т.е. на помещение, находящееся в любом правовом режиме (ст. 20 Закона «Об основах… политики»).

Постановлением мэрии от 11.07.1996 № 610 утверждён порядок обмена жилых помещений, находящихся в частной собственности на жилые помещения, находящиеся по договору социального найма. Такой обмен возможен (этапы, условия):

- после получения согласия собственника муниципального жилищного фонда;

- оформление документов производится в горжилобмене;

- право собственности, перешедшее к бывшему нанимателю, подлежит регистрации в Управлении юстиции;

- передача права нанимателя осуществляется путём оформления в горжилобмене обменных документов с выдачей обменного ордера.

Принудительный обмен. Если согласие на обмен между лицами, проживающими в жилом помещении, не достигнуто, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого жилого помещения на помещения в разных домах, квартирах.

Если при этом возникнет спор о несогласии отдельных лиц переехать в жилое помещение, в котором проживают другие наниматели, то «отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой» - ч. 3 п. 12 Постановление Пленума ВС РСФСР от 26.12.1984 № 5.

Родственный обмен – ст. 70 ЖК: Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи (в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения.

Если жилое помещение является ведомственным, то требуется согласие на обмен занимаемого жилого помещения от лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого оно находится.

Условия, при которых обмен жилого помещения не допускается – ст. 73 ЖК, п. 9 Инструкции о порядке обмена жилых помещений. Обмен может быть признан недействительным также по основаниям, перечисленным в ГК РФ (недействительность сделки).

Дата добавления: 2014-12-09; просмотров: 107; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!