Порядок приватизации

Граждане предоставляют следующие документы:

- заявление, подписанное всеми совершеннолетними лицами, а также несовершеннолетними от 14;

- документ, подтверждающий право граждан на пользование данным жилым помещением;

- справку, подтверждающую, что право на приватизацию жилья не было использовано;

- разрешение органов опеки и попечительства на отказ в участии несовершеннолетних в приватизации. Оформляется от имени главы администрации (района). Отказ может быть обжалован в судебном порядке.

Решение вопроса о приватизации должно приниматься в течение 2-х месяцев со дня подачи документов. Отказ может быть обжалован в судебном порядке.

Право собственности на приватизированное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации в учреждении юстиции. При этом регистрация договора и нотариальное удостоверение договора не требуются.

Если гражданин, подавший заявление о приватизации, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в его собственность, либо до регистрации договора, то это обстоятельство не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований наследников, если наследодатель при жизни выразил волю на приватизацию и не отозвал поданное им заявление. В случае возникновения спора по поводу наследования жилого помещения, вопрос решается в судебном порядке.

Жилые помещения передаются в общую собственность (по ГК подразумевается долевая). Сейчас – только в общую долевую собственность независимо от проживающих лиц.

Граждане, приватизировавшие жилые помещения и ставшие их собственниками вправе в соответствии со ст. 3 Закона и ст. 209 ГК владеть, пользоваться и распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению (Глава 16 ГК).

Продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли постороннему лицу возможно лишь при условии, если остальные сособственники отказались от осуществления преимущественного права покупки, либо не осуществили своё право в течение одного месяца по общей норме ГК.

Выдел участнику общей собственности его доли допускается, если есть техническая возможность передать истцу изолированную часть не только жилых, но и подсобных помещений и оборудование отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить лишь порядок пользования помещением.

В соответствии со ст. 3 Закона для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками или имеют право пользования жилым помещением, требуется предварительное согласие органа опеки и попечительства.

ТЕМА 1.Задача 1.

Согласно п. 1 ст. 29 ЖК нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого органом исполнительной власти субъекта РФ. Установление низшего уровня обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи обычно выражается в виде установления особых учётных жилищных норм, в соответствии с которыми на учёт принимаются граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью ниже уровня, указанного в этих учётных нормах.

В соответствии с п. 7 литера «а» Постановления Исполкома Новосибирского СНД и Президиума Облсовпрофа от 20.12.1984 (ред. 20.10.1986) нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи менее 8 м².

В соответствии с частью 2 пункта 7 Примерных правил учёта граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР (утверждены Постановлением СМ РСФСР от 31.07.1984 № 335, ред. 28.02.1996) для инвалидов ВОв, семей погибших воинов и приравненных к ним в установленном порядке лиц, а также для других категорий граждан из числа имеющих право на первоочередное получение жилых помещений могут быть предусмотрены основания для признания их нуждающимися в улучшении жилищных условий, если обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи выше уровня, устанавливаемого соответствующими органами исполнительной власти субъектов РФ.

В соответствии с этим п. 7 литера «б»: нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются инвалиды ВОв, семьи погибших воинов и приравненные к ним другие инвалиды, рабочие и служащие, проработавшие длительное время добросовестно в сфере производства, проживающие в неблагоустроенном государственном жилищном фонде или в общих квартирах, независимо от их площади, заселённых несколькими семьями.

Согласно п. 3 Постановления Исполкома СНД и Президиума Облсовпрофа предоставление жилых помещений должно производиться из расчёта не менее 9 м² жилой площади на одного человека – норма предоставления. Также п. 42 – жилое помещение предоставляется гражданам в размере не менее 9 м² жилой площади на одного человека.

Жилые помещения предоставляются гражданам в пределах нормы жилой площади (ст. 38 ЖК), за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ, но не менее размеров, устанавливаемых в порядке, определяемом Правительством РФ (ч. 2 ст. 40 ЖК).

Согласно ст. 38 норма жилой площади устанавливается в размере 12 м² на одного человека. Это общее правило. Указанная норма имеет значение при исчислении платы за жилое помещение (ст. 55 ЖК), при реализации права нанимателя на предоставлением ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого; при предоставлении нанимателю жилого помещения в связи с капитальным ремонтом жилого дома (ст. 82 ЖК); при выселения нанимателя с предоставлением другого жилого помещения; при регистрации временны жильцов и поднанимателей, при предоставлении квартир собственникам сносимых жилых домов и в некоторых других случаях.

Закон «Об основах… политики» устанавливает, что «социальная норма площади жилья эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливается органами государственной власти субъектов РФ в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов» (ст. 11) и даёт определение «социальная норма площади жилья – размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг.

Таким образом, в НСО существует 3 категории норм жилой площади:

· норма учёта – не менее 8 м² на одного человека, т.е. если менее нормы – постановка на учёт нуждающихся;

· норма предоставления – 9 м² на одного человека

· федеральная норма жилой площади (при предоставлении социального жилья) – не менее 12 м² на одного человека.

Задача 2.

В соответствии с п. 3 ст. 29 ЖК нуждающимися в улучшении жилищных условий признаются граждане, проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжёлыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно.

Такие граждане признаются нуждающимися независимо от размера занимаемой жилой площади, в том числе и в коммунальной квартире.

Список заболеваний утверждён Приказом Министра здравоохранения СССР «Об утверждении списка заболеваний, дающим право лицам, страдающим этими заболеваниями, на первоочередное получение жилой площади» от 28.03.1983 № 330 (ред. 06.06.1991). В частности п. 2 Списка – психические заболевания с хронически течением, стойкой психотической симптоматикой и выраженными изменениями личности (шизофрения, маниакально-депрессивный психоз, эпилептическая болезнь, пресенильные и сенильные психозы).

Наличие заболевания подтверждается медицинским заключением, которое выдаётся лечащим учреждением по месту жительства или по месту работы больного.

Если гражданин попадает под одну из указанных категорий, он обладает правом встать на учёт на работе (в государственной или муниципальной организации), либо по месту жительства. Постановка – администрацией района города. Можно стоять на учёте в очереди и там, и там.

Для постановки на учёт подаётся заявление, к которому прилагаются документы:

- выписка из домовой книги;

- копия лицевого счёта (на предмет отсутствия задолженности);

- справка из БТИ о техническом состоянии и размере жилой площади;

- заключение медицинского учреждения.

Специальная жилищная комиссия рассматривает заявление и в течение месяца должен быть ответ – поставлен ли на учёт гражданин, или нет. Ежегодно проводится перерегистрация граждан, стоящих на учёте.

Таким образом, Парамоновым необходимо собрать документы для постановки на учёт и обратиться в соответствующий орган.

Задача 3.

В соответствии с п. 5 ст. 36 ЖК РФ в первую очередь жилые помещения предоставляются нуждающимся в улучшении жилищных условий инвалидам труда I и II групп…

Согласно п. 15 Постановления СМ РСФСР «О порядке учёта граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР» учёт граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведётся по единому списку, из которого одновременно в отдельные списки включатся граждане, имеющие право на первоочередное и внеочередное получение жилых помещений (аналогично – по НСО).

Согласно п. 22 Постановления жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий, в порядке очерёдности, исходя из времени принятия их на учёт и включения в списки на получение жилых помещений. Граждане, имеющие право на первоочередное и внеочередное получение жилых помещений, включатся в отдельные списки на предоставление жилой площади.

Постановление Исполкома Новосибирского СНД и Президиума Облсовпрофа от 20.12.1984 (ред. 20.10.1986) принято в соответствии с Постановлением СМ РСФСР и дополнительно определяет, что граждане, имеющие право на первоочередное и внеочередное получение жилых помещений, включаются в отдельную очередь с сохранением права остаться на общей очереди на получение жилья (п. 23).

Таким образом, при признании инвалидом труда 2 группы Кадкин получил право на первоочередное получение жилого помещения и первым этапом реализации этого права является постановка на учёт в отдельную очередь первоочередников без снятия с учёта в общей очереди.

Действующее законодательство не содержит в качестве основания для снятия с учёта приобретение права на первоочередное получение жилья. Также так называемого «ускорения предоставления» в связи со сроком нахождения на учёте в общей очереди не предусмотрено.

Задача 4.

Согласно ст. 16 Закона «Об основах…политики», ч. 2 ст. 46 ЖК (п. 46 Постановления по НСО) освобождающееся изолированное жилое помещение в квартире, где проживают несколько нанимателей, должно предоставляться проживающим в этой квартире гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, а при отсутствии таковых, гражданам, имеющим жилую площадь менее установленной нормы на одного человека (при этом учитывается право на дополнительную жилую площадь).

Применительно к условиям задачи Касаткины:

- нуждаются в улучшении жилищных условий (не обязательно состоять на учёте);

- имеют жилую площадь менее установленной нормы на одного человека – по 6,83 м² на одного человека. Это менее уровня обеспеченности, нормы предоставления и федеральной нормы жилой площади в 12 м² на человека.

Жилая площадь всей квартиры составляет 42,8 м², на троих сумма жилой площади согласно федеральной норме – 36 м², соответственно излишки составляют 6,8 м², излишки на одного человека – 2,27 м².

Согласно ч. 2 п. 6 Постановления Пленума ВС РСФСР «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РСФСР» от 26.12.1984 № 5 (ред. 25.10.1996) иск нанимателя о предоставлении ему освободившегося в квартире, где он проживает, изолированного жилого помещения может быть удовлетворён при условии, что размер занимаемого нанимателем жилого помещения и освободившегося жилого помещения, на которое он претендует, в обще сложности не превышает нормы, установленной ст. 38 ЖК (12 м² на одного человека), кроме случаев, когда наниматель или члены его семьи имеют право на дополнительную жилую площадь либо такое превышение незначительно. Вопрос о том, является ли превышение размера жилой площади незначительным, решается судом в каждом конкретном случае с учётом всех обстоятельств дела.

Кроме того, согласно ст. 16 Закона «Об основах…политики», Постановления мэрии «О порядке приобретения гражданами освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах…» от 04.05.1995 при отсутствии вышеуказанных категорий нуждающихся освободившееся изолированное жильё передаётся нанимателям из числа проживающих по договору купли-продажи.

Ст. 48 ЖК содержит в качестве основания признания ордера на жилое помещение – нарушение прав других граждан на указанное в ордере жилое помещение.

Задача 5.

См. выше – норма предоставления жилья в НСО – не менее 9 м², федеральная – не менее 12 м².

Согласно ст. 41 ЖК при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов. Жилое помещение предоставляется с учётом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Согласно ст. 39 ЖК сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в виде дополнительных кв. м. Гражданам, страдающим тяжёлыми формами некоторых хронических заболеваний размер дополнительной площади может быть увеличен.

Согласно п. 1 литера «а» Постановления ВЦИК и СНК: правом на дополнительную жилую площадь пользуются лица, страдающие болезнями, перечисленными в особом перечне, издаваемом НКЗдравом РСФСР по соглашению с НКВД РСФСР.

Список болезней, дающих право лицам, страдающим ими, пользоваться дополнительной комнатой или дополнительной жилой площадью (утверждён Циркуляром НКВД РСФСР от 15.01.1928 № 27 и НКЗдрава РСФСР от 19.01.1928 № 15):

Б. Болезни, дающие право лицам, страдающим ими, пользоваться дополнительной жилой площадью:

3. Хронические тяжёлые органические расстройства сердечной деятельности (эндокардит, миокардит, грудная жаба и т.п.).

Таким образом, Лебедева В.И. имеет право на получение:

- 4-х комнатной квартиры жилой площадью не менее 46 м²;

- 3-х комнатной квартиры жилой площадью не менее 46 м², одна комната – 28 м².

ТЕМА 2. Задача 1.

Согласно ст. 71 ЖК соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых местными органами исполнительной власти.

Ст. 72 ЖК – порядок обмена жилых помещений устанавливается законодательством РФ, Жилищным кодексом. Правила обмена жилыми помещениями устанавливаются в порядке, определяемом Правительством РФ (СМ РСФСР).

Статья 74 ЖК: Обмен жилыми помещениями может быть судом признан недействительным:

1) если он произведён с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом;

2) по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством для признания сделки недействительной.

В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения.

В тех случаях, когда обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена.

В соответствии с п. 10 Инструкции о порядке обмена жилых помещений (утверждена Приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 09.01.1967 № 12) обмен жилых помещений (независимо от их ведомственной принадлежности) оформляется обменным ордером местного органа исполнительной власти, выдаваемым по его поручению соответственно управлением (отделом) учёта и распределения жилой площади, управлением жилищного хозяйства, отделом коммунального хозяйства, бюро по обмену, замена которого на другой ордер не допускается.

Ордера на обмен жилыми помещениями выдаются обменивающимся сторонам жилищным органом местной администрации, в районе которого находится одно из обмениваемых помещений, по выбору нанимателей.

Пункт 11: Обмен жилых помещений считается совершённым с момента получения обменивающимися сторонами обменных ордеров.

П. 12: Обменивающиеся стороны до их фактического переселения обязаны передать соответствующим домоуправлениям (ЖЭК) под расписку обменные ордера, которые являются единственным законным основанием для занятия полученных по обмену помещений.

Часть 3 пункта 12: Граждане, произведшие обмен занимаемых ими жилых помещений самовольно без обменных ордеров, в соответствии со ст. 338 ГК РСФСР, подлежат выселению из этих помещений в административной порядке с санкции прокурора.

Дополнительно – с. 155.

По задаче – выселение в ранее занимаемые жилые помещения без возмещения убытков.

Задача 2.

Согласно статьи 60 ЖК жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими гражданами на более длительный срок в случае:

7) заключения под стражу – в течение всего времени нахождения под следствием или судом;

8) осуждения к лишению свободы – в течение всего срока отбывания наказания.

Юрченко следует предъявить иск о вселении в жилое помещение.

Задача 3.

Согласно статьи 60 ЖК жилое помещение сохраняется за временно отсутствующими гражданами на более длительный срок в случае:

1) призыва на военную службу – в течение всего времени прохождения военной службы по призыву; поступления на военную службу по контракту – в течение первых пяти лет прохождения военной службы по контракту (не считая времени обучения в военных образовательных учреждениях профессионального образования).

Часть 4 ст. 60 определяет, что в указанном случае жилое помещение сохраняется за отсутствующим в течение шести месяцев со дня окончания срока.

Часть 5 – если наниматель или члены его семьи отсутствовали по уважительным причинам свыше шести месяцев, этот срок по заявлению отсутствующего может быть продлён наймодателем, а в случае спора – судом.

Часть 2 п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда СССР «О практике применения судами жилищного законодательства» от 03.04.1987 (ред. 30.11.1990) определяет: признание лица утратившим право пользования жилым помещением вследствие его отсутствия сверх установленных сроков производится судом в случае возникновения об этом спора по иску заинтересованных лиц. Установив, что причина отсутствия нанимателя или члена семьи свыше установленных сроков является уважительной, суд отказывает в удовлетворении иска.

По задаче: следует считать уважительными причиной попытки договориться мирным путём урегулировать спор и удовлетворить иск о вселении.

Задача 4.

Вместе с нанимателем по договору коммерческого найма имеют право пользования жилым помещением постоянно проживающие с ним лица (ст. 677 ГК РФ), в числе которых кроме членов семьи нанимателя могут быть и другие лица, не входящие в состав семьи нанимателя, при этом в договоре коммерческого найма должны быть указаны все граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем в жилом помещении.

В случае, если в договоре не указаны некоторые граждане, их вселение в жилое помещение производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним в жилом помещении. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (см. ст. 677, 679 ГК).

Наниматель несёт ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (ч. 3 ст. 677 ГК).

Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут известить наймодателя о заключении с нанимателем договора о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае все такие граждане являются сонанимателями.

В случае исполнения полностью одним из сонанимателей солидарной обязанности все остальные сонаниматели по закону освобождаются от исполнения кредитору (наймодателю), а сонаниматель, исполнивший солидарную обязанность (например, оплативший за жильё и коммунальные услуги), имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого (см. ст. 325 ГК).

Согласно части 3 статьи 678 ГК наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

По задаче. В первую очередь необходимо защитить права и законные интересы наймодателя. Сторонами договора коммерческого найма являются Радеев с одной стороны (наймодатель) и браться Кирсановы – сонаниматели. Таким образом, установлена солидарная ответственность троих братьев. Представитель Радеева вправе предъявить иск о взыскании задолженности ко всем братьям одновременно, все трое являются соответчиками.

Если один из братьев полностью оплатит задолженность по договору, у него возникает право регрессного требования к другим сонанимателям (братьям).

Вселение гувернантки противоречит ст. 679 ГК.

Во вторую очередь – после удовлетворения требований наймодателя сонаниматели (братья) могут самостоятельно (в судебном порядке) разрешить свои разногласия по поводу распределения долей оплаты договора.

Задача 5.

В соответствии с ч. 4 ст. 10 ЖК никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом.

Статья 90: выселение из занимаемого жилого помещения в доме государственного или общественного фонда допускается лишь по основаниям, установленным законом. Выселение производится в судебном порядке. Гражданам, выселяемым из жилых помещений, одновременно предоставляется другое жилое помещение (за исключением случаев, которые указаны в ЖК).

Ст. 96 ЖК: предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать требованиям статей 40 и 41 ЖК, находится в черте данного населенного пункта и быть размером не менее ранее занимаемого.

Если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат.

Если наниматель имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее установленной нормы на одного человека (ст. 38), а нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею, - с учётом нормы дополнительной площадь.

Согласно Постановления ВЦИК и СНК РСФСР «О праве пользования дополнительной жилой площадью» от 28.02.1930 (ред. 02.07.1981) правом на дополнительную жилую площадь пользуются следующие категории граждан. Пункт 1:

б) работники, которые занимают ответственные должности, связанные с постоянной работой на дому; перечень этих должностей и общее количество должностей по каждому учреждению устанавливается горсоветами по согласованию с заинтересованными учреждениями; в случае недостижения согласия – разрешается администрацией субъекта РФ;

д) заслуженные деятели науки, искусства и техники;

и) научные работники, являющиеся членами секций научных работников, и аспиранты при вузах и научно-исследовательских учреждений;

к) работники изобразительных искусств высокой квалификации, если они выполняют работу по трудовым договорам, визированным органом профсоюза работников искусств, однако, в пределах специальных соглашений местных органов союза работников искусств с соответствующими органами мсу.

Пункт 2: дополнительная площадь, сверх установленной общей нормы жилой площади, предоставляется лицам, перечисленным в п. 1, в виде отдельной комнаты. При отсутствии отдельной комнаты дополнительная площадь предоставления в размере 10 м², а для научных работников, писателей и композиторов – в размере не менее 20 м².

Пункт 6: У лиц, имеющих право на дополнительную жилую площадь и фактически ею пользующихся, эта дополнительная жилая площадь не может быть изъята при всякого рода переселениях и уплотнениях.

По задаче – АО правильно предъявило иск, которых должен быть удовлетворён.

Задача 6.

ГК РФ. Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Дата добавления: 2014-12-09; просмотров: 235; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!