Проблемы реализации жилищной программы в РТ

Данные социологических исследований показывают, что население страны в той или иной степени нуждается в улучшении жилья. Полностью и сразу оплатить покупку новой квартиры могут только 1 - 2% российских семей. Причина - разрыв между доходами населения и рыночными ценами на жилье[20].

В очереди на улучшение жилищных условий стоят около 4,5 млн семей. Среднее время ожидания предоставления жилых помещений социального использования составляет 15 - 20 лет. В настоящее время решение этого вопроса отнесено к полномочиям органов местного самоуправления. При этом Российская Федерация, в соответствии с федеральным законодательством, имеет государственные обязательства по обеспечению жильем перед 1014 тыс. граждан (из них ветераны и инвалиды - 306 тыс. человек, граждане, относящиеся к иным категориям, - 708 тыс. человек). Острота вопроса определяется низкой доступностью жилья и ипотечных жилищных кредитов для всего населения.

В Республике Татарстан и ее столице Казани за годы социально-экономических реформ накоплен солидный опыт по решению жилищных проблем населения.

В среднем обеспеченность жильем среди семей, вставших в очередь на получение жилья в Московском районе г. Казани, составляет 7,91 кв. м. Менее 6 кв. м имеют 18%; более 6 кв. м, но менее 9 кв. м - 32%; более 9 кв. м, но менее 12 кв. м - 50% молодых семей (рис. 1).

Обеспеченность жильем семей, нуждающихся в государственной

поддержке

60 ┌───────────────────────────────────────────────────────────┐

│ │

│ │

│ 50% │

50 ├───────────────────────────────────────────┬───────────┬───┤

│ │ │ │

│ │ │ │

│ │ │ │

40 ├───────────────────────────────────────────┤ ├───┤

│ │ │ │

│ 32% │ │ │

Количество │ ┌───────────┐ │ │ │

семей, % 30 ├───────────────────────┤ ├───────┤ ├───┤

│ │ │ │ │ │

│ │ │ │ │ │

│ │ │ │ │ │

20 ├────────18%────────────┤ ├───────┤ ├───┤

│ ┌───────────┐ │ │ │ │ │

│ │ │ │ │ │ │ │

│ │ │ │ │ │ │ │

10 ├───┤ ├───────┤ ├───────┤ ├───┤

│ │ │ │ │ │ │ │

│ │ │ │ │ │ │ │

│ │ │ │ │ │ │ │

0 └───┴───────────┴───┬───┴───────────┴───┬───┴───────────┴───┘

менее 6 кв. м менее 9 кв. м менее 12 кв. м

кв. м

Рис. 1

Однако проблемы есть.

К проблемам реализации жилищной программы в РТ относятся:

1) Наличие административных барьеров при получении:

исходно-разрешительной документации на строительство,

заключения государственной экспертизы на проектную документацию,

технических условий на подключение объектов к инженерным коммуникациям,

разрешений на ввод построенных объектов в эксплуатацию.

Существующая практика свидетельствует о том, что полный цикл строительства объекта с учетом запараллеливания возможных мероприятий и получения согласований с первой попытки составляет 1179 дней (3,2 года). Если же эти процессы идут не параллельно, то общий срок согласования и строительства объекта составляет 2181 день (т.е. почти 6 лет).

Проблемными вопросами для застройщиков остаются оформление земельных участков, не отработан регламент перевода земель из земель сельхозназначения в земли под строительство после принятия муниципальными образованиями схем территориального планирования, существуют проблемы при кадастровом учете земельных участков. Выдача технических условий осуществляется сетевыми компаниями с завышенными требованиями (когда предоставляются земельные участки, не обеспеченные инженерной инфраструктурой), есть вопросы у строителей и к службе Ростехнадзора при оформлении документов по подъемно-транспортному оборудованию, электроустановкам, лифтовому хозяйству, подсоединению к газовым сетям. По вопросу технических условий, предоставляемых сетевыми компаниями, следует отметить их увязку с формированием тарифов. Низкие тарифы отражаются в повышенных размерах взимания платы со строителей, нужна прозрачность инвестиционных программ. Иногда технические условия являются просто неподъемными для инвесторов, стоимость подключения делает строительство жилого дома на уже приобретенном земельном участке экономически бессмысленным.

В соответствии с перечнем поручений Председателя Правительства Российской Федерации В.В.Путина одной из основных задач для субъектов является завершение до 1 января 2012 г. формирования системы документов территориального планирования городских округов, городских поселений и муниципальных районов. Решение данного вопроса требует выделения бюджетных финансовых средств на разработку генеральных планов и документов территориального планирования. Необходимо в установленный срок обеспечить планомерную подготовку и утверждение схем территориального планирования республики, документации по планировке территорий (в том числе градостроительных планов земельных участков) и регионального норматива градостроительного проектирования.

Необходимо принять меры по оптимизации процедур формирования и предоставления земельных участков для строительства и получения разрешения на строительство,. при этом необходимо исключить из практики предоставление земельных участков без проведения аукционов, за исключением случаев предоставления земельных участков для строительства объектов государственного и муниципального значения. Необходимо сократить количество согласований при предоставлении земельных участков без проведения аукционов, в том числе при предоставлении земельных участков по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.

Рассмотрим яркий пример того, как земельные участки для жилищного строительства предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Так, Постановлением главы администрации Азнакаевского района (Республика Татарстан) от 30 сентября 2005 г. N 1204 некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан», имеющей лицензию на строительство, был предоставлен земельный участок площадью 11703 кв. м в собственность с выкупом для строительства 120-квартирного жилого дома. Строительство дома начато ЗАО «Евро-Жилстрой» без разрешения на строительство объекта и строительную площадку. После вмешательства прокуратуры Азнакаевского района по предписанию Госархстройнадзора РТ строительство было приостановлено до получения разрешения[21].

Отсутствие генеральных планов не позволяет муниципалитету системно определить, как он будет развиватьь территорию, на которой инвестор хочет осуществить строительство. Отсюда следуют противоречивые технические условия, строительство жилых домов без объектов соцкультбыта и другие проблемы при строительстве и вводе объектов в эксплуатацию.

Кроме того, для реального сокращения разрешительных процедур в строительстве необходимо комплексное рассмотрение вопросов всего цикла: оформление прав на землю, сборр исходных данных, подготовка, согласование и экспертиза проектной документации, получение разрешений, строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Для каждого этапа должны быть установлены регламенты, определяющие порядок и сроки их прохождения. В настоящее время у большинства ведомств таких документов нет. И, основная проблема - не отработаны вопросы взаимодействия согласующих организаций между собой и ответственности каждого за конечный результат. Например, когда осуществляется строительство в пределах охранных зон, заинтересованные организации устанавливают лишь запреты и ограничения, но не предлагают условий по возможному использованию территорий. Все эти вопросы должны быть прописаны в регламентах, устанавливающих режимы разрешенного использования территорий. Более того, в соответствии с регламентами и нормативными документами должна быть четко установлена мера ответственности конкретных должностных лиц за несоблюдение сроков принятия решения о согласовании/несогласовании документов и за непринятие такого решения.

На республиканском уровне необходимо обеспечить взаимодействие федеральных, республиканских и местных ведомств, но при отсутствии четких процедур и сроков их исполнения это невозможно. Для этого на уровне Правительства Российской Федерации необходимо решить вопрос о срочной проработке двух основных моментов: обеспечить принятие внутренних регламентов ведомствами, участвующими в разрешительных процедурах, и принятие регламента межведомственного взаимодействия. Без качественной проработки этих связей желаемых результатов в снижении административных барьеров не добиться.

Перевод в электронный вид оказываемых государственных услуг в сфере строительства позволит обеспечить наличие исчерпывающей информации об административных процедурах при реализации инвестиционных проектов, в том числе с указанием органов или организаций, участвующих в таких процедурах, сроков их проведения, требований к документам. Необходимо организовать работу с заказчиками и инвесторами в режиме «одного окна».

Требуется принять меры, направленные на предупреждение и устранение злоупотреблений сетевых компаний, выдающих технические условия.

На республиканском уровне необходимо усилить контроль за исполнением органами местного самоуправления и подведомственными организациями требований законодательства о градостроительной деятельности.

Кроме сокращения сроков согласовательных процедур, необходимо законодательно урегулировать и сроки строительства самих объектов. С учетом новых технологий, применяемых в строительстве, их дальнейшего совершенствования необходимо пересмотреть существующие нормативные сроки и учитывать их при проведении конкурсных процедур на предоставление заказа на строительство объектов в рамках программ, имеющих бюджетное финансирование.

2) Отсутствие подготовленных к застройке земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой.

Почти все крупные города и районные центры в Республике Татарстан, как и в целом по России, подходят к той стадии, когда ресурс свободных и готовых для застройки площадок уже ииссяк. Это требует вовлечения в оборот новых земель, как правило, из пригородной зоны, земель сельскохозяйственного назначения, масса которых в свое время скупалась с целью спекулятивной перепродажи. Проблема усугубляется еще и фактором инфраструктурной неразвитости малых городов и поселений, которая ведет к миграции населения в крупные города. В Республике Татарстан также на протяжении ряда лет наблюдается постоянная тенденция миграции сельского населения. По данным Татарстанстата, максимальных объемов она достигала в 2004 – 2005 гг., когда число мигрантов из сельских районов насчитывало порядка 20 тыс.человек, в настоящее время она является умеренной – 1369 человек по итогам 2012 года. Вместе с тем это снижение свидетельствует не о том, что исчезли причины, ее побуждающие, а скорее о сокращении потенциального числа переселенцев из деревень и поселений за счет уже произошедшей миграции в прошлые годы. При этом анализ возрастной структуры сельского населения республики показывает невысокую долю трудоспособного населения по сравнению с городами. Поскольку крупные города, как правило, еще не имеют в настоящее время долгосрочных инвестиционных программ развития, такая миграция еще более усиливает существующие в них социальные проблемы, связанные с безработицей, нехваткой жилья, медицинских и образовательных учреждений, криминогенной обстановкой и т.д.

Выход на освоение площадок в пригородной зоне порождает, прежде всего, инфраструктурные проблемы – необходимо с самого начала решать вопросы подведения к районам застройки магистральных инженерных сетей и автомобильных дорог, а у органов местного самоуправления нет на все это необходимых средств. Если же решение этих вопросов перекладывать на самих застройщиков, то существенно возрастает себестоимость строящегося жилья, а следовательно, серьезно снижается его доступность для населения и проект становится убыточным уже в начальной стадии его реализации.

Эти же факторы сдерживают и застройку территорий, которые были в последние годы включены в черту населенных пунктов республики с целью дальнейшего развития строительства. Но помимо отсутствия технической и финансовой возможности обеспечить новые территории коммуникациями, отсутствует как таковой и системный контроль за использованием земель на уровне органов местного самоуправления муниципальных образований. Так, на основании анализа данных, представленных органами местного самоуправления, в течение 2005 – 2010 гг. из состава земель сельскохозяйственного назначения в черту населенных пунктов были включены 535 земельных участков общей площадью 18,8 тыс.га, часть территории которых представляет собой реальный резерв для обеспечения жилищного строительства. Из них под жилую застройку в настоящее время используется 32 земельных участка площадью 950 гектаров. По оставшимся участкам органы местного самоуправления не располагают новой информацией об их фактическом использовании, что свидетельствует об отсутствии четкой, организованной системы контроля за использованием земель на муниципальном уровне.

3) Недоступность для большинства застройщиков кредитных ресурсов для осуществления строительства. Зафиксированное в 2008 г. замедление темпов роста ввода жилья свидетельствует о завершении семилетнего экономического цикла подъема строительной отрасли. Этот цикл начался в 2000 – 2001 годах на волне роста доходов населения и миграционных процессов и продолжался до 2007 года. Сохранявшийся все это время дисбаланс спроса и предложения подстегивал цены на недвижимость вверх. Ценовая динамика и непрекращающийся ажиотаж позволяли отрасли расти даже в режиме жесткого административного регулирования и дефицита площадок под строительство. Благодаря удорожанию недвижимости застройщики с лихвой окупали любые официальные и неофициальные расходы. Попутно происходила консолидация строительного рынка, крупные компании расширяли производственные возможности, в том числе за счет вытеснения с рынка более мелких игроков. Ситуация усугублялась тем, что многие инвестиционо-строительные компании и банки в этот период проводили агрессивную и рискованную политику по наращиванию объемов строительства. Рынок коммерческого строительства носил в основном спекулятивный характер. Объем строительства покрывался банковскими кредитами, возврат которых обеспечивался продажами жилья на свободном рынке. Такая схема финансирования в условиях доступности кредитов приводила к быстрому росту цен на построенные коммерческие площади, т.к. проценты при относительно длительных сроках кредитования капитализировались. Этому же способствовали ожидания высокой доходности строительного бизнеса, связанные с дисбалансом между спросом и предложением в пользу спроса. В результате отрасль оказалась перекредитованной, а рынок коммерческого строительства – переполненным. С началом мирового экономического кризиса застройщики попали в непростую ситуацию. Кредитные ресурсы стали практически недоступны для строительных организаций. В 2007 – 2009 гг. процентная ставка по банковским кредитам на реализацию жилищных проектов для застройщиков доходила до 28 – 34 процентах годовых, и по настоящее время ставки остаются реально высокими. Единственным вариантом правильного решения этой проблемы, который позволит стимулировать активность застройщиков, может стать уменьшение для них банковских процентов и увеличение сроков предоставления кредитов.

4) Сдерживание развития промышленности строительных материалов, связанное с имеющимся износом основных фондов на уровне 60 – 70 процентов и невозможностью для большинства предприятий стройиндустрии привлечь льготный кредит для модернизации производства или закупить высокотехнологичное оборудование за пределами Российской Федерации. Общий размер инвестиций, необходимых для модернизации предприятий отрасли, составляет, по экспертным оценкам, порядка 23,8 млрд.рублей. Представляется естественным, в силу ограниченности ресурсов для кардинального решения проблемы, определение тех проектов, которые непосредственно влияют на процесс поступательного развития жилищного строительства в республике, и решение вопросов модернизации применительно к конкретным производствам с отработкой пилотных механизмов их поддержки.

5) Кадровая проблема в отрасли. В настоящее время в республике действуют 26 учреждений начального и среднего профессионального образования, которые осуществляют подготовку кадров для отрасли строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства, в том числе начального профессионального образования – 20, среднего профессионального образования – 9.

Выпуск ими специалистов по основным строительным специальностям в основном обеспечивает существующую потребность в кадрах организаций строительного комплекса республики. Образовательный процесс и обновление материально-технической базы учреждений ведутся в рамках заключенных соглашений с профильными предприятиями строительного комплекса, а также с привлечением грантов по линии Министерства образования и науки Российской Федерации.

Вместе с тем отрасль ощущает серьезную нехватку высокопрофессиональных, хорошо подготовленных кадров в управлении строительством и в сфере девелопмента. Отсутствие института девелоперов, отсутствие необходимого количества грамотных управленцев зачастую приводит к стратегическим просчетам в экономике и менеджменте организаций.

К основным факторам, негативно влияющим на динамику спроса на рынке жилья, относятся:

1) очень низкий уровень доходов населения. Согласно данным Татарстанстата, по итогам 2011 года 42,44 процента населения республики имеют среднедушевой ежемесячный доход до 15 тыс.рублей. По сравнению с 2009 годом, когда этот показатель был выше уровня 50 процентов, наблюдается определенная положительная динамика, однако необходимо констатировать, что все же только 33,6 процента семей в республике имеют возможность улучшить свои жилищные условия, используя механизмы социальной и коммерческой ипотеки.

Таким образом, 2/3 населения Республики Татарстан не могут рассчитывать в силу своих возможностей на решение жилищной проблем

2) отсутствие на рынке ипотечных продуктов, доступных для широких слоев населения с разной покупательской способностью, прежде всего, для категорий граждан с низким уровнем доходов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также отсутствие маневренного фонда муниципальных образований для предоставления таким гражданам жилья на условиях социального найма. В соответствии с данными Татарстанстата о величине доходов на душу населения и показателями, используемыми при расчете показателя доли семей, имеющих возможность за счет собственных или заемных средств приобрести стандартное жилье (на семью из трех человек из расчета общей площади в 54 кв.метра), доля семей в Республике Татарстан, которые при улучшении жилищных условий могут воспользоваться действующими ипотечными программами, составляет по итогам 2010 года 33,9 процента, т.е. доходы почти 70 процентов населения республики не позволяют им приобрести жилье даже в перспективе. Вместе с тем переход от политики найма к политике массовой приватизации собственности после распада Советского Союза изначально поставил ситуацию с обеспечением граждан жильем на праве собственности в тупик, поскольку в масштабах всей страны полностью решить вопрос улучшения жилищных условий всех граждан с предоставлением его в собственность представляется невозможным. На данном этапе одной из задач, требующих особого внимания, становится формирование муниципального маневренного фонда для сдачи на условиях социального найма для той категории населения, которая не может себе позволить приобрести жилье и вряд ли сможет в силу своей текущей и перспективной трудовой деятельности, а, соответственно, и размера доходов, приобрести его в будущем. Второй вопрос – это наличие той категории граждан, которая в силу своего молодого возраста, специфики трудовой деятельности, связанной с активными миграционными процессами (в зависимости от востребованности специальности, деятельность, связанная с информационным обеспечением и программированием, с реализацией временных проектов, строительством различных объектов и т.д.), не хочет приобретать жилье, хотя имеет для этого финансовые возможности, предпочитая инвестировать накопления в иные сферы. Для такой категории людей необходимо развивать сегмент доходного жилья, находя компромиссные решения для бизнеса, готового инвестировать строительство доходных домов;

2) отсутствие необходимой нормативной базы, стимулирующей развитие системы жилищных строительных и накопительных кооперативов, позволяющей им участвовать в освоении земельных участков под комплексную массовую жилую застройку. Развитие этих институтов в настоящее время, в условиях отсутствия полноценной нормативной базы по данным вопросам на уровне законодательства Российской Федерации, может базироваться на определенных преференциях, оказываемых федеральным, региональным и местным законодательством для некоммерческих объединений граждан в целях обеспечения их жильем, или на определенных пробных проектах, апробирующих механизмы их реализации с участием банковских и страховых институтов.

Дата добавления: 2015-07-26; просмотров: 254; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!