Права нанимателя

СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

14.03.2013

Наем социальный

П.1 ст.60 ЖК

Особенности

Субъектный состав. Наймодатель и наниматель.

Наймодатель: поскольку относится к фнду социального использования, а он является определнной совок-тью частью государственного и муниципального уровня. То есть субъектами выступают Федерация, субъект, МО. Наличие титула обязательно – это некая черта которая трудно объяснима, но используется в настоящем правопорядке.

Наниматель. Из легального определения: только гражданин РФ. Объяснение: соц.наем – выполнение определенной ф-ии по отношению к гр-нам, и выполнять эту ф-юю по отношению ко всем лицам, находящимся на территории РФ, было бы утопией. Гр-н должен соответствовать определенным предпосылкам:

- нуждающийся в ЖП – ст.51 (по общему правилу – исходя из обеспеченности жильем, т.е. нуждающимся считается такой гражданин, который обеспечен жильем менее учетной нормы. Учетная норма устанавливается органов МС, а для СПб – субъектом РФ (СПб: п.1 ст.3 закона СПб №40765 (9 кв.м. общей площади для проживающих в квартирах и 15 кв.м. общей площади для проживающих в коммунальных квартирах). Ст.51, закрепляя в качестве общего правила обеспеченность, лицо в отдельных случаях м.б. признано нуждающийся вне зависимости от обеспеченности жильем – проживающие в помещениях, не отвечающим требованиям, а также проживающие вместе с больными тяжелыми формами хронических заболеваний (перечень таких заболеваний установлен нормативно.; некоторое недоразумение: ППр 16.06.2006 №378, но в приказе Минздрава 29.11.2012 №987-Н утвержден несколько отличающийся перечень, причем он вступает в силу при отмене вышеуказанного ППр, но его пока отменять никто не собирается)4

- малоимущий – этот статус определяется исходя из 2х показателей: исходя из дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи.

Соответствующие параметры для СПБ Закона №40765: доход не превышает двукратного прожиточного минимума (около 13000) + стоимости жилья в собственности не более 10-кратной ………жилья в СПб. Во внимание принимается только имущество, подлежащее налогообложению: объекты недвижимости и транспортные средства. Относительно такого имущества можно получить объективную информацию.

Итак, в сухом остатке, гр-н д.б. и нуждающимся, и малоимущим. Есть исключение: законом субъекта или МС могут быть предусмотрены иные лица, которые могут стать нанимателем по договору социального найма. Пример в СПБ: ветераны войны и боевых действий и т.д – для них нужно быть только нуждающимся, малоимущим быть не обязательно.

- гражданин должен быть учтен в соответствующем качестве (поставлен на очередь) + должна прийти соответствующая очередь (в среднем 30-35 лет). В старом ЖК не было требования нуждаемости, но при принятии нового очередь не очистили от тех, кто на самом деле не нуждается, отсюда 30 лет.

- должно быть вынесено решение соответствующим компетентным органом о предоставлении ЖП.

Следующая особенность: по устойчивому представлению доктрины – сложный юр. состав: решение о предоставлении + заключаемый на основании данного решения договор соц.найма.

Специфика предмета. Если в найме коммерческом – любое ЖП любых качеств и характеристик, главное относилось к ЖФ коммерческого использования. Данное ЖП должно относиться к ЖФ соц.использования. Должно быть благоустроенно. Должно находится в данном населенном пункте. Должно соответствовать норме предоставления. ТО есть нормируется не только величина, исходя из которой лицо признается нуждающимся, но и норма предоставления. Эта норма предоставления устанавливается органами МС, в СПб – закон 40765, п.1 ст.5: 18 кв.м общей площади на одного человека для семьи, состоящей из 2х или более лиц; 33 кв.м общей площади для одинокопроживающих гр-н.

Срок. Договор соц.найма является бессрочным. Г-во исходит из того, что если лицо нуждается, то пусть пользуется. Помимо всех минусов этого, есть плюс? Если ты

Возмездныйдоговор. Надо учитывать, что п.9 ст.166 ЖК: малоимущие освобождаются от платы за наем, но это только часть платы, поэтому договор не становится безвозмездным.

Договор найма специализированных помещений

Изначально включался в соц.найм.

Легальное определение – п.1 ст.100 ЖК: По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Специфика, во-первых, состоит в особенностях субъектного состава.

Наймодатель – только публично-правовой субъект. Это предопределено, что специализированный ЖФ является частью государственного или муниципального ЖФ. Необходимо наличие статуса с-ка или лица, управомоченного с-ком.

Наниматель. Гражданин (ФЛ), но не все. Спец.фонд включает в себя 7 разновидностей, а потому утверждение, что в качестве нанимателя может выступать не каждый гражданин, верно, но требования будут разные в зависимости от разновидности ЖП спец.фонда. Общежития – учеба и работа; служебное жилье – для доступа к месту работы; ЖФ беженцев – беженцы; ЖФ вынужденных переселенцев – вынужденные переселенцы и т.д.

Предмет. ЖП должно относиться к фонду специализированного жилья, причем должно быть предварительно учтено в подобном качестве. Надо понимать, что взять ЖП из фонда соц.использования и заселить как общежитие – сначала оно должно быть выведено из ЖФ соц.использования и переведено в спец.фонд Такое ЖП должно быть пригодно для проживания и благоустроено. Должно соответствовать установленным нормам. Но такое нормирование осуществляется для разных категорий спец.жилья по-разному. Минимум 6 кв.метров жилой площади для общежитий, ЖП беженцев и вынужденных переселенцев…. Для служебного жилья нормативов не установлено. Норматив для комфортного жилья – 11-12 кв.метров. он по-видимому, должен учитываться.

Срок. Договор является срочным, но единого универсального срока установить невозможно, потому что сама категория такого жилья по-своему. Общежитие – на время работы или учебы, то е самое относительно служебных помещений.

Возмездность. Договор спец.найма является возмездным. Правда, есть один нюанс: ст.59 ЖК: предоставление из фонда соц.защиты может предоставляться безвозмездно. Лучше было бы полагать, что такой договор будет подчиняться ЖК и главе 34, но будет безвозмездным, иначе не будут защищены интересы нанимателя.

Вопрос содержания в конечном счете сводится к содержанию договора найма и его разновидностей. Будем рассматривать в общем, останавливая на специфике в случае необходимости.

Обязанности наймодателя:

1)ввиду консенсуальности – предоставить ЖП, при этом оно д.б пригодно для постоянного проживания. Это соответствие санитарным и тех.нормам установлены в нормативных показателях – ППр №47. При этом это ЖП д.б. свободным юридически и фактически.

2)наймодатель должен осуществлять за свой счет капитальный ремонт предоставленного ЖП. Зак-тель выделяет 2 разновидности ремонта – текущий и капитальный, и так же как в аренде, происходит некое распределение обязанности по осуществлению ремонта. Для соц.и спец.найма это правило императивно; а для коммерческого – ст.681 ГК. В случае ели нарушает- последствия в п.2 ст.66 ЖК (с одной стороны, надо порадоваться за зак-теля, потому что впервые законодательно установлены особые последствия нарушения, но первый блин – комом: в качестве альтернативных способов – требовать возврат платы… или требовать возмещение убытков. Почему возмещение убытков альтернативно? Ст.393 ГК – всегда.

3)обязан использовать ЖП по назначению.

4)обязан обеспечивать сохранность ЖП и поддерживать его в исправном состоянии. В случает систематического нарушения данной обязанности, или если нарушение приводит к разрушению или порче ЖП, для комм.найма последствием является право наймодателя потребовать расторжения договора, а для о.найма последствием является возможность судебного выселения без предоставления иного жилья.

5)обязан производить текущий ремонт ЖП. Текущий ремонт противопоставляется капитальному. Есть примерный перечень работ, относимых к текущему ремонту: п.4е Типового договора соц.найма. это отнесено к соц.найму, но на самом деле, может использоваться применительно к любому найму вообще.

6)обязан не производить без согласия наймодателя переустройства или реконструкции ЖП. Гл.4 ЖК закрепляет механизм надлежащего поведения нанимателя при возникновении такой ситуации. Получив согласие, наниматель должен соблюдать требования.

7)должен вносить плату за ЖП. Коммерч.наем – по соглашению сторон и стороны абсолютно свободны в определении соответствующих показателей. Соц.и спец.найм – раздел VII в нормативном порядке решает вопрос о структуре платы за ЖП и порядке ее внесения. Ст.154 ЖК определяет, из чего складывается эта плат за ЖП. Плата включает в себя плату за пользование, за содержание и ремонт ЖП, плату за коммунальные услуги, при этом установлены критерии определения суммы. Сит.155 – порядок внесения платы – ежемесячно не позднее 5 числа следующего за истекшим месяца. Эти нормативные параметры должны учитываться в каждом договоре соц.или спец.найма, и свободы усмотрения сторон нет. При нарушении соответствующей обязанности последствия дифференцированы в зависимости от разновидности. Комм: при просрочке внесения платы 6 месяцев, а пори краткосрочной более 2х раз подряд – право требовать расторжение договора. Соц.найм – ст.90 ЖК – без уважительных причин. Эта категория разъяснена в п.14ППВАС – трактуется самым широким образом – не связано ни с каким параметром вины, а привязка идет к иным категориям – длительные задержки з/п или пенсии, ….. болезнь, наличие несовершеннолетних детей, болезней и др. – ВАС демонстрирует соц.отношение. Причина, по которой без работы – не важна. Если все же такие причины отсутствуют и просрочка более 6 месяцев, наниматель м.б. выселен из ЖП с предоставлением ему иного жилья по нормам общежития. Отсылка к общежитию определяет лишь размер, но не характер этого нового ЖП – выселяется в соц.фонд. В н.вр рения о выселении единичны. Если уже живут по нормам общежития – такая санкция неприменима. Денежное обязательств остается, сохраняются проценты по 395, общие способы защиты.

1 - Необходимо отменить существующее в рамках соц.и комм.найма право сдавать ЖП в рамках срока в поднаем. Обязательные условие – согласие (для соц. – в письменное согласие); соблюдение нормы общей площади. В соц.найме должна соблюдаться учетная норма (9 или 15). Для комм.найма не установлено, но по-видимому, по аналогии, должен использоваться показатель учетной нормы. При соблюдении соответствующих условий наниматель может реализовать свое право. Это субдоговор, а значит, он зависит от основного договора. В комм – срок не может быть больше срока найма. Соц. – если не указан срок, то на 1 год

Поскольку это субдоговор, никаких связей между наймодателем и поднанимателем нет. Ответственность перед наймодателем несет наниматель – наниматель закрывает друг от друга наймодателя и поднанимателя.

2 - Право на вселение временных жильцов. Условия реализации такого права – согласие всех совершеннолетних членов семьи и предварительное уведомление наймодателя, причем для того, чтобы это уведомление не вело к произволу нанимателя, наймодатель может запретить такое вселение, но только при нарушении учетной нормы.

3 - ТОЛЬКО ДЛЯ КОММ.НАЙМА – преимущественное право заключения договора на новый срок (ст.684 ГК). В аренде инициатива должна была исходить от арендодателя, в 684 – от наймодателя. Не позднее чем за 3 месяца до окончания срока. Если такую инициативу не проявит – происходит пролонгация на тех же условиях на тот же срок (в аренде – на неопределенный, но поскольку комм.наем – всегда на определенный срок, поэтому неопределенный срок принципиально не возможен). Аренда – только исправному, комм.наем – независимо от исправности – можно то объяснить некой незащищенностью нанимателя, но вряд ли навязыванием неисправного нанимателя правильно защищать слабую стону нанимателя.

Способ защиты. Когда преимущественное право нарушено. Аренда – перевод прав и обязанностей на первого арендатора и (или) возмещение убытков. Наем – признание договора недействиетльным и (или) возмещение убытков. Зачем? Так не доставайся же ты никому? Некоторые исследователи говорят, что при признании недействительным восстанавливается договор первого нанимателя (В.И.Браинский), но эта позиция противоречит логике: разрыв между прекращением договора и признанием второго договора недействительным – договор первого нанимателя уже прекратился, и недействительность второго не возродит первого. Поэтому возникает только право первого нанимателя заключить договор с наймодателем.

4 - ТОЛЬКО СОЦ.НАЙМ – право на обмен ЖП. Можно поменять только на ЖП соц.найма. смешанного обмена быть не может – и ВС в п.33 ППВС №14 подтверждает. И реализация права на обмен связана с соблюдением требований ст.72-75 ЖК.

5 - ТОЛЬКО СОЦ.НАЙМ – право на замену ЖП. Ст.81 ЖК. В чем смысл? Квартира на 10 человек – умерли 9 из 10 – для одного оплачивать 200 кв.м. невозможно в силу малоимущности. Если общая площадь превышает нормы предоставления наниматель может потребовать замену. Но проблема в том, что зак-во не обеспечивает реализации. Если свободного жилья нет, то оно по мановению волшебной палочки не появится – никаких последствия подобного зак-во не закрепляет. В предшествовавшем зак-ве такое регулирование было – если в течение 3 месяцев не предоставлено, то дальше оплачивает исходя из требуемой площади. Т.о., право замены есть, но оно не реализуется.

Итого для комм.найма – 3 права. Для соц.найма – 4.

Дата добавления: 2014-03-11; просмотров: 478; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!