Итоговая оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Оценка стоимости вспомогательных зданий и сооружений.

Оценка рыночной стоимости с учетом износа.

Оценка износа.

Оценка величины предпринимательской прибыли.

Оценка накладных расходов.

Оценка восстановительной (замещающей) стоимости здания.

Оценка стоимости земли, как свободной.

При использовании затратного подхода очень трудно измерить износ здания особенно, если срок его эксплуатации больше 10 лет.

3)Затратный подход, применяемый при оценке стоимости существующих зданий не принимая во внимание вариант наилучшего и наиболее эффективного использования участка. Поэтому затратный подход следует применять в совокупности с другими подходами при оценке стоимости недвижимости.

1.2.Оценка восстановительной стоимости здания.

При использовании затратного подхода к оценке объекта недвижимости важным является понимание экспертом-оценщиком различия между стоимостью замещения и восстановительной стоимостью.

Восстановительная стоимость объекта определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с выполнением таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов. В этом случае, если воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурном решении, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную стоимость, полезность, но построенном в новом архитектурном стиле с использованием прогрессивных материалов и оборудования.

Таким образом, восстановительная стоимость выражает издержки на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержки на создание современного объекта-аналога.

С теоретической точки зрения более предпочтительная является стоимость замещения, т.к. маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание определенного возраста со всеми его функциональными недостатками.

Если необходимо вновь начать строительство, то приоритет отдается зданию с той же полезностью, но создаваемому по современным стандартам и дизайну.

1.3.Этапы оценки объекта недвижимости затратным методам.

Структура восстановительной стоимости.

Восстановительная стоимость включает в себя:

*прямые издержки,

*косвенные издержки,

*прибыль предпринимателя.

Прямые издержки - те затраты, которые напрямую связанные с данным объектом недвижимости. Они включают:

*стоимость сырья и материалов,

*стоимость оборудования,

*трудозатраты на строительство,

*стоимость временных сооружений,

*прибыль подрядчика.

Косвенные издержки - затраты, которые возникают в ходе строительства, но их нельзя выявить непосредственно в самом сооружении. Они включают:

*страховку и рекламные выплаты за время строительства,

*вознаграждения архитектора,

*оплата юридических услуг,

*затраты на подготовку технико-экономического обоснования (ТЭО) объекта,

*расходы на изменение прав собственности,

*маркетинговые расходы на продажу объекта и др.

Прибыль предпринимателя - премия за использование им своего капитала именно в данной сфере. Считается приемлемым уровень прибыли предпринимателя в размере 12-15 % стоимости здания.

В общем виде на стадии предварительных расчетов косвенные затраты рассчитываются в % от величины прямых затрат.

Методы расчета прямых затрат.

Метод количественного обследования. Предусматривает разложение здания на отдельные элементы и умножение затрат по каждому элементу на их общее количество. При проведении этого метода необходимо подсчитать общее количество, например, всех гвоздей всех типов размеров, всей краски всех марок и т.д. Для большинства целей оценки применение этого метода слишком трудоемко.

Метод разбивки по компонентам. Предполагает нахождение величины затрат различных компонентов на единичной основе, например, фундамента, стен, кровли и т.д. При наличии справочной информации о единичных расценках этот метод позволяет воспроизвести полную стоимость воспроизводства объекта.

Метод сравнительной единицы. Основан на сравнении единицы площади оцениваемого объекта со стоимостью типового с вынесением поправок на особенности оцениваемого объекта.

После расчета восстановительной стоимости следует привести ее сегодняшним ценам в соответствии с изменением стоимости строительства.

1.4.Оценка износа.

После того, как завершена оценка полной стоимости воспроизводства из полученной суммы следует вычесть износ.

Термин износ, который используется в оценке объектов недвижимости, следует отличать от износа в бухгалтерском учете.

В бухгалтерском учете износ начисляется в соответствии с законодательно установленным нормам независимо от рыночных условий.

В оценочной деятельности износ - потеря собственностью стоимости в следствии различных причин.

Для оценки величины износа могут быть использованы следующие методы:

Метод сравнения продаж. Суть заключается в том, что бы вычесть стоимость объекта, полученную в результате применения метода сравнения продаж или капитализации дохода, из суммы восстановительной стоимости здания и стоимости земли. Полученная разница есть полный накопленный износ.

Сумма полной восстановительной стоимости воспроизводства и рыночной стоимости земли 750 тыс. у. Е. Рыночный и доходный методы оценки стоимости этого здания 500 тыс. у. е. Тогда накопленный износ равен 750-500=250 тыс. у. е.

Метод разбивки. Суть заключается в том, что оценивается износ каждого компонента оцениваемой собственности и путем суммирования получает сумму износа. Метод очень трудоемкий.

Метод экономического возраста. Оценивает износ в соответствии с соотношением экономического возраста здания и его общей экономической жизнью.

Экономическая жизнь (ТЕ) – период времени, в течении которого, по мнению оценщика улучшения в недвижимость делают вклад в ее стоимость.

Экономический возраст (ЕА) – показывает полезность и состояние объекта. Он может быть более или менее хронологического в зависимости от того, с какой степенью нагрузки эксплуатировалось здание.

Величина износа будет рассчитываться по формуле:

где С - стоимость нового строительства,

Из – износ.

Модифицированный метод экономического возраста. Позволяет наиболее точно рассчитывать износ: сначала из общей стоимости вычитается стоимость исправимого физического и ф-ного износа, затем к оставшейся стоимости применяется метод экономического возраста и износ суммируются.

2. Доходный метод или оценка рыночной стоимости методом капитализации дохода.

2.1.Анализ аренды.

Одной из главных особенностей недвижимости, приносящей доход является то, что она очень редко принадлежит одному владельцу на правах полной собственности. Поэтому при анализе собственности рассматривают 3 компоненты, составляющих права собственности:

а) сущность владения, которая определяет организационную форму отношения к собственности в виде индивидуального, акционерного или партнерского интереса,

б) финансовое состояние, которое определяет долю собственности и заемного капитала в стоимости собственности,

в) юридические права, которые определяют форму владения собственностью (не полное право собственности, право сдавать в аренду, право арендовать).

Если одной особенностью недвижимости, приносящей доход, является наличие компонентов, не относящихся к недвижимости. Например, мебели, оборудование предметов удобства и т.д. Поэтому для таких объектов как гостиницы, магазины, их стоимость может быть

разделена на стоимость недвижимости и стоимость оборудования и нематериальных активов. Кроме того, к стоимости объектов недвижимости может добавляться стоимость по неимущественным операциям (торгов, которая называется стоимостью бизнеса). Поэтому при оценке объектов недвижимости приносящей доход, следует тщательно разделять стоимость компонентов недвижимости с недвижимостью от стоимости самой недвижимости.

Для расчета прогнозных данных доходов от недвижимости большое значение имеет анализ прав собственности и в частности договоров на аренду.

Анализ отдельных положений договоров на аренду позволяет выявить факторы, которые могут повлиять на арендную плату, количество, качество, длительность получения доходов от собственности в ходе аренды.

Приведем следующую классификацию договоров аренды:

*по характеру арендной платы различают договора аренды:

-с постоянной арендной платой. Характерны для стабильной экономики при наличии дестабилизирующих факторов, такие договора являются краткими,

-с переменной арендной платой. Договора, которые предусматривают изменение арендных ставок в определенные моменты в течении срока договора. Такой тип аренды выгоден для арендаторов, начинающих бизнес на новом месте. Его также используют при ожидании будущего увеличения стоимости собственности,

-с пересматриваемой арендной платой. Договора, которые включают положения о периодической корректировке арендной платы на основе переоценки рыночной стоимости,

-с индексированной арендной платой. Предусматривает корректировку арендной платы в соответствии с индексом стоимости жизни или индексом потребительских цен,

-с %-ой арендной платой. Предусматривает постоянный уровень арендной платы + % от предпринимательского дохода арендатора.

*по характеру распределения доходов между владельцем и арендатором:

-аренда на основе валовой ренты, когда все расходы несет владелец,

-аренда на основе чистой ренты, когда все расходы несет арендатор.

*по времени действия:

-помесячные,

-краткосрочные (до 5 лет),

-долгосрочные (свыше 5 лет).

При рассмотрении договоров аренды необходимо учитывать все источники арендной платы и определить тип арендной платы, соответствующей каждому источнику.

Различают следующие типы арендной платы:

1.Контрактную – фактический арендный доход соответствующих конкретному договору аренды.

2.Рыночную – арендный доход, который с наибольшей вероятностью будет получен на открытом рынке. Он определяется текущими банковскими %-ми ставками. Рыночная арендная плата используется при оценке будущих проектов и в случае использования площади самим владельцем.

3.Превышающую – сумма, на которую конкретная арендная плата превышает рыночную на момент оценки. Она возникает за счет определенных преимуществ собственности на момент оценки. Рассчитывается отдельно и капитализируется с учетом более высокого риска по более высокой норме.

4.%-ная арендная плата – основывается на определенном % от бизнеса. Вероятность ее полученная в связи с обстановкой на рынке того бизнеса, который арендует эту недвижимость.

5.Сверхарендная плата - %-ная аренда, выплачиваемая сверх оговоренной в договоре минимальной ставки арендной платы.

Кроме этого необходимо выявить все скидки, которые владелец дает арендатору.

Каждый договор аренды закрепляет распределение уплаты текущих расходов между владельцем и арендатором. Некоторые договора включают пункт, по которому арендатор может продлить срок аренды на 1 или более периодов. Во многих договорах есть положение об ограничении расходов.

2.2.Реконструированного отчета о доходах.

Выгода от владения собственностью включает право получить все доходы во время владения, а также доходы от продажи после окончания владения.

Для измерения дохода используются следующие понятия:

*потенциальный валовой доход – общий валовой доход от недвижимости при ее полной занятости. Потенциальный валовой доход может определяться на основе уровня арендной платы на дату оценки (на основе прогнозируемого уровня в течении определенного времени или срока владения недвижимостью),

*действительный (эффективный) валовой доход – ожидаемый доход от недвижимости с учетом уровня не занятости и потерь при сборе арендной платы,

*чистый операционный доход – доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов,

*денежный поток до уплаты налогов – часть чистого операционного дохода, которая остается после вычитания суммы на обслуживание долга. Денежный поток до уплаты налогов называют дивидендом на собственный капитал.

*возврат от продаж – общая сумма выгод, которую инвестор получает по окончанию проекта,

*денежный поток после уплаты налогов – часть чистого операционного дохода, которая остается после уплаты налогов.

Сводный расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости называется реконструированного отчетом о доходах. Этот отчет выполняется на основе балансового отчета и отчета о доходах. Для его составления используются данные местного рынка и данные из бухгалтерских отчетов. При этом данные из бухгалтерских отчетов в чистом виде использовать для целей оценки нельзя.

При анализе недвижимости следует выделять компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. При оценке расходов следует выделять те расходы, которые направлены на поддержание функционирования бизнеса с использованием этой недвижимости.

Например, бухгалтерская амортизация не является реальным денежным платежом. Она рассчитывается на основе прошлых затрат, которые не связаны с текущей рыночной стоимостью, а величина ее связана с налоговым положением.

Величина подоходного налога с владельца не зависит от качественных характеристик используемой недвижимости, а определяется формой владения и правами собственности, поэтому отнесение подоходных налогов к операционным расходам является некорректным.

Капиталовложения, которые не повторяются ежегодно и не включаются в перечень ежегодных затрат на содержание также не относится к операционным расходам. Такие улучшения могут увеличить чистый валовой доход или продолжить срок экономической жизни здания. Поэтому на практике при анализе дисконтированных денежных потоков величины капитальных расходов необходимо вычитать из чистых операционных доходов.

В общем виде форма реконструированного отчета о доходах выглядит следующим образом:

Дата добавления: 2014-03-24; просмотров: 590; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!