Поправки

Цена

ЧОД

R = ---------------

Пример: Ца = 205, ЧОДа = 34, ЧОДо = 32, Vо = ?

Rа = 34/205 = 0,1658, Vо = ЧОДо/R = 32/0,1658 = 193

2) Метод кумулятивного построения (метод суммирования) – экспертным методом оцениваются риски, связанные с этим объектом.

R_% = R_f + R_др + R_нл + R_им + R_ц + R_вк

R_f – безрисковая ставка дохода – доходность по долгосрочным государственным ценным бумагам или доходность по срочным вкладам в банке высшей категории надежности;

R_др – надбавка за дополнительный риск, оценивается экспертным методом от 0 до 5% (рисков нет – ставка 0, риски максимальные – 5%, Иванова Е. И. «Оценка стоимости недвижимости»), местоположение, состояние объекта;

R_нл – надбавка за низкую ликвидность 0-5%;

R_им - надбавка за инвестиционный менеджмент 0-5%, чем более сложны и рискованны инвестиции, тем более компетентного управления требуют;

R_ц - надбавка на изменение цен на недвижимость, как правило, учитывается, если предполагается падение цен, может не учитываться;

R_вк - ставка возврата капитала рассчитывается методом Ринга, предполагает равномерный возврат капитала:

R_вк = 1 / Т • 100%

где Т – срок полезного использования объекта.

3) Метод инвестиционной группы – применяется для объектов, для приобретения которых используется как собственный, так и заемный капитал

К_о – капитал

К_с К_з (М)

I_о (ЧОД_о) – доход

I_с I_з (DS)

R_о – ставка капитализации

R_с R_з

I_с

R_с = --------

К_с

где R_с, – ставка капитализации на собственные средства;

I_с – доход на собственный капитал;

К_с – величина собственного капитала.

I_з DS

R_з = -------- = ---------

К_з M

где R_з – ставка капитализации на заемные средства;

I_з – доход на заемный капитал;

К_з – величина заемного капитала;

DS – платеж по кредиту;

М – величина кредита.

R_о = R_c • W_c + R_з • W_з

W_c + W_з = 1

где R_о – ставка капитализации общая;

W_с – доля собственного капитала в общем капитале;

W_з – доля заемного капитала в общем капитале.

2) Метод дисконтированных денежных потоков (МДДП) – применяется для тех объектов, которые приносят изменяющийся денежный поток.

Этапы расчета стоимости недвижимости:

1 этап. Весь анализируемый период делится на 2 части: прогнозный и остаточный.

реверсия

ДП ДП ДП ДП ДП ДП

0 1 2 3 4 5 ост.

2 этап. Составляется прогноз доходов, расходов и денежных потоков

Считаем на каждый год ПВД, ДВД, ЧОД, ДП

ДП = ЧОД – DS

где ДП – денежный поток;

DS – платеж по кредиту.

3 этап. Рассчитывается реверсия – это цена продажи объекта в конце прогнозного периода (даже если в действительности мы не планируем продавать), это методический прием, который позволяет собрать все доходы, которые останутся за рамками прогнозного периода.

Реверсия рассчитывается на конец прогнозного периода, методом капитализации:

Реверсия = ДП_ост / R

где ДП_ост – денежный поток остаточного периода;

R – ставка капитализации.

4 этап. Рассчитывается ставка капитализации методом кумулятивного построения:

R = Ставка дисконта – q

где q – темпы роста дохода в остаточном периоде.

5 этап. Рассчитывается текущая стоимость денежных потоков прогнозного периода (PV_дп1, PV_дп2 …, PV_дпn), текущая стоимость реверсии (PV_{реверсия}) и их суммарное значение:

_n

РС_ОН = ∑ PV_ДПn + PV_{реверсия}

¹

где PV_ДПn – текущая стоимость денежных потоков n-ого периода.

PV = FV • -------------

(1+R)ⁿ

FV – будущие денежные доходы (будущая стоимость);

1/(1+R)ⁿ – коэффициент текущей стоимости, всегда меньше 0, в расчетах округлять до четырех знаков после запятой.

PV_ДП1 = ДП₁ • -------------

(1+R)¹

PV_{реверсия} = Реверсия • -------------

(1+R)⁵

Метод дисконтированных денежных потоков

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД к определению стоимости недвижимости

Сравнительный подход позволяет определить наиболее вероятную цену объекта на основании его сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени.

Этапы расчета:

1. Формирование базы данных, с занесением в нее сделок, информация по которым проверена и достоверна.

2. Изучение рынка и выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект.

3. Выбор 3-5 аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом. При выборе аналогов обращать внимание:

- характерный для данного сегмента срок экспозиции – это время с момента появления объекта на рынке до его продажи (жилье – 1 месяц, офисы – 1,5-3 месяца, промышленные объекты – 1,5-2 года)

- независимость субъектов сделки

- инвестиционная мотивация

4. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта, путем внесения поправок:

- поправка на условия финансирования

- поправка на налогообложение

- на передаваемые юридические права и ограничения

- на время продажи

- на местоположение

- на физические характеристики объекта

5. Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о наиболее вероятной цене оцениваемого объекта.

Остановимся подробнее на 4 этапе:

Поправки – это корректировки, которые вводятся либо к цене аналога, либо к стоимости одной единицы сравнения.

процентные денежные

поправки поправки

относительные абсолютные

денежные денежные

1) Процентные поправки изменяют стоимость объекта на определенный коэффициент:

С_а = (С_ед • К_ед) • П_пр

Дата добавления: 2014-02-26; просмотров: 588; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!