Выведение итоговой величины стоимости

Вывод: «…По моему мнению, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 37,8 млн.руб.» Далее пишем рекомендации к управлению, что мы рекомендуем делать.

Информация к размышлению:

1) Сравнительный подход дает результат больший, чем доходный и затратный – продавать и не покупать!

2) Доходный больше сравнительного и затратного – держать или покупать!

3) Затратный больше, чем доходный и сравнительный – не строить, а покупать!

4) Затратный меньше, чем доходный и сравнительный – строить!

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД при определении стоимости недвижимости

Затратный подход основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом износа в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Этапы расчета стоимости при затратном подходе:

1 этап. Определяется рыночная стоимость земельного участка (РС_зу)

Рассчитываем рыночную стоимость земельного участка методом сравнения продаж (МСП). Ищем аналогичные земельные участки (предложения по продажам) и из этих данных рассчитывает стоимость 1 кв.м. земли. При необходимости вносятся поправки:

РС_зу = С_ед • S_зу

где С_ед – стоимость одной единицы сравнения – это стоимость одного квадратного метра земли;

S_зу – площадь земельного участка.

2 этап. Рассчитывается восстановительная стоимость здания (ВС_зд)

Восстановительная стоимость здания – это издержки в текущих ценах на строительство точной копии объекта:

ВС_зд = С_ед • V_зд • К₁ • К_кл • К₂ • К_пр • К_НДС • К_ц

где С_ед – стоимость одной единицы сравнения, берем в сборнике УПВС № 28, цены 1969 г. (укрупненный показатель восстановительной стоимости) или КО-ИНВЕСТ 1996 г.;

V_зд – строительный объем здания, куб.м.;

К₁ – коэффициент перехода от цен 1969г. к ценам 1984г. К_{1 69-84} = К_тер*К_отр = 1,249;

К_кл – климатический коэффициент, дается в технической части сборника К_кл =1,07;

К₂ – коэффициент перехода от цен 1984 г. к текущим ценам, рассчитывается региональным центром ценообразования при управлении экспертизы Удмуртской республики, или вместо него можно брать индекс цен на строительно-монтажные работы, который рассчитывает Удмуртстат. К₂ =120-150 раз;

К_пр – коэффициент прибыльности девелоперов (застройщиков), 5-30% (1,05-1,3);

К_НДС – коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость, 18% (1,18);

К_ц – ценностной коэффициент, показывает отличия конкретного объекта от аналога, рассчитывается с помощью сборника ценностных коэффициентов.

Укрупненные показатели восстановительной стоимости, приведенные в сборниках, составлены в нормах и ценах 1969 года и сгруппированы по отраслям народного хозяйства или по видам зданий и сооружений, и содержат восстановительную стоимость одного кубического метра строительного объема здания или одного километра железнодорожных путей трубопроводов, автодорог, в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства и расположения в том или ином территориальном поясе, с учетом климатического района. Удмуртская республика находится в 1 территориальном поясе, всего их 10 (заполярный круг).

В восстановительную стоимость включены прямые затраты (стоимость материалов, затраты механизмов, заработная плата), в том числе учтены затраты по отводу земли.

3 этап. Рассчитывается износ здания (И)

Износ – это потеря стоимости. Различают три вида износа:

1. Физический – это дефекты конструктивных элементов

2. Функциональный – вызывается научно-техническим прогрессом – устаревание конструктивных элементов здания

3. Внешний (экономический) – вызван факторами окружающей среды, а также действиями правительства в области страхования, налогообложения и т.д.

Физический износ может рассчитываться следующими методами:

1. Экспертный

2. Нормативный (бухгалтерский)

3. Метод срока жизни

Экспертный метод. Эксперт использует визуальные методы, механические, и, пользуясь нормативным документом «Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (Р)» определяет износ каждого конструктивного элемента.

Для расчета износа составляем новую таблицу:

Таблица 3

Расчет износа конструктивных элементов здания

4 этап. Рассчитывается действительная стоимость здания (ДСзд)

Это разность между восстановительной стоимостью здания и накопленным износом:

ДС_зд = ВС_зд – И

5. Определяется рыночная стоимость объекта недвижимости (РС_он)

РС_он = РС_зу + ДС_зд

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД в определении стоимости недвижимости

1) Метод капитализации доходов (МКД) применяется в том случае, когда объект приносит стабильный годовой доход или этот доход растет устойчивыми темпами. Общая формула расчета:

V = I / R

где V – стоимость объекта;

I – годовой доход;

R – ставка капитализации (например: I = 100000; R = 0,1; V = 10000/0,1 = 100000)

V = ЧОД / R

где ЧОД – чистый операционный доход.

Чистый операционный доход (ЧОД) рассчитаем в три этапа:

1 этап.Потенциальный валовый доход (ПВД) – это доход, который можно получить от объекта без учета потерь. Для недвижимости, которая сдается в аренду:

ПВД = Са * S

где Са – ставка арендной платы за кв.м. в год;

S – площадь для сдачи в аренду, кв.м.

2 этап. Действительный валовый доход (ДВД):

ДВД = ПВД – скидки (на простой и неплатежи) + прочие доходы (если есть)

где ДВД – действительный валовый доход

3 этап. Чистый операционный доход (ЧОД):

ЧОД = ДВД – ОР – РЗ

где ОР – операционные расходы – это расходы, которые несет собственник объекта

РЗ – расходы на замещение – расходы на замену быстроизнашиваемых компонентов улучшений

Ставка капитализации– это ставка дохода, которую требует инвестор с учетом риска получения этого дохода.

R_о

R_% R_вк

Применительно к недвижимости ставка капитализации делится на две части:

1 – доход на капитал (R_%)

2 – ставка возврата капитала (R_вк)

Методы расчета ставки капитализации:

1) Метод рыночной выжимки (метод сравнения продаж)

2) Метод кумулятивного построения

3) Метод инвестиционной группы

4) Метод Элвуда – в России не применяется

1) Метод рыночной выжимки

Ставка капитализации рассчитывается на основе данных о сопоставимых продажах аналогичных объектов

Дата добавления: 2014-02-26; просмотров: 670; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!