ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

(Семенова Ирина Александровна – к.э.н., доцент)

Тема 1. Понятие недвижимости.
Необходимость оценки. Виды стоимости

ГКРФ ст. 130 – к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, – то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Все сделки с недвижимым имуществом подлежат обязательной регистрации. Изменения в ГКРФ от 2008 года: к объектам добавили незавершенное строительство, а водные объекты, леса и многолетние насаждения теперь регулируются другими законами.

Объект недвижимого имущества – это количественно определенный земельный участок и принадлежащие к нему здания, сооружения, многолетние насаждения и прочие.

Объект недвижимого имущества может быть представлен как:

- земельный участок

- земельный участок с улучшениями

Н = недра + земельный участок + улучшения + воздушное пространство

НС = Н + ПС

НС – недвижимость в собственности

Н – недвижимость

ПС – права собственности

Выделяют недвижимость по природе и недвижимость по закону:

Недвижимость по закону (квазинедвижимость) – это все, что отнесено к недвижимости законом (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

Могут быть естественные объекты и искусственные объекты недвижимости.

Недвижимость обладает двойственной природой как экономический актив, то есть одновременно является реальным активом (это товар) и финансовым активом (это капитал).

Характеристика недвижимости как товара:

1) это сложная вещь – включает само благо (объект недвижимости) + права

2) индивидуальность ценообразования (в зависимости от района нахождения)

3) высокий уровень трансакционных издержек (издержки, связанные с заключением сделок, характерны для сделок с недвижимостью)

4) низкая ликвидность (по сравнению со всеми другими активами недвижимости, ликвидность – способность актива быстро превращаться в деньги)

Характеристика недвижимости как капитала:

1) сохранность инвестируемых средств

2) возрастание стоимости недвижимости во времени

3) высокий пороговый уровень инвестиций

4) паушальность – низкая делимость как объекта инвестирования

Все сделки с недвижимостью осуществляются на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между конкурирующими вариантами землепользования.

Рекомендуется почитать: Фридман и Ордуэй «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости».

Аренда

Страхование

Кредитование

Формирование инвестиционного портфеля

В целях налогообложения

Приватизация

Оценка – это расчет стоимости объекта.

Оценка эффективности – это оценка роста стоимости компании.

Для регулирования оценочной деятельности разработана нормативная база, в частности стандарты оценки.

Выделяют 4 вида стоимости:

1) Кадастровая – в целях налогообложения

2) Ликвидационная - применяется при ликвидации предприятия

3) Инвестиционная – это стоимость для конкретного инвестора или группы инвесторов при определенных целях инвестирования

4) Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи объекта.

Рыночная стоимость – это расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Подход – это совокупность методов, основанных на определенном типе информации, существенной для данного подхода.

Метод – это последовательность процедур, позволяющих получить стоимость объекта.

Таблица 1

Подходы и методы при определении стоимости недвижимости

В контрольной будем рассчитывать тремя подходами стоимость рыночного объекта (методы закрашены желтым цветом). Результаты сведем в таблицу:

Таблица 2

Дата добавления: 2014-02-26; просмотров: 650; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!