Цена аналога

где С_а – приведенная стоимость аналога;

С_ед – стоимость одной единицы сравнения (например, руб за 1 кв.м.);

К_ед – количество единиц сравнения (например, кв.м.)

П_пр – поправка процентная.

Процентные поправки – это поправки на время продажи, местоположение, износ.

2) Относительные денежные поправки изменяют стоимость одной единицы сравнения на определенную сумму:

С_а = (С_ед • П_од) • К_ед

где П_од – поправка относительная денежная.

Относительные денежные поправки – это поправки на проведенный косметический ремонт, а также поправки на масштаб (чем больше объект, тем стоимость единицы меньше).

3) Абсолютные денежные поправки изменяют стоимость всего объекта на определенную сумму:

С_а = (С_ед • К_ед) • П_ад

П_ад – поправка абсолютная денежная.

Абсолютные денежные поправки - это поправки на дополнительные улучшения.

Методы расчета поправок:

1) Метод парных продаж

2) Экспертный метод

3) Метод прямого анализа характеристик

4) Статистический метод

1) Метод парных продаж – продажа двух объектов идентичных во всем, кроме одной характеристика. Сравнивая цены объектов парной продажи, рассчитываем поправку на указанную характеристику, которую затем распространяют на все объекты данного сегмента рынка.

При этом надо помнить важное правило: объекты парной продажи совсем не обязательно должны быть сопоставимы с оцениваемым объектом или его аналогом. Но парная продажа должна быть выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Задача 1. Оценить отдельно стоящее 3-эт. кирпичное здание, расположенное в восточном округе Москвы. Цена аналога, расположенного в центральном округе Москвы – 1 500 000$.

Ппр = Цена А / Цена В = 300000/900000 = 0,3333

Са = 1500000*0,3333 = 499 950 $

Задача 2. Оценить 2-эт. офисное здание, требуется косметический ремонт, площадь 500кв.м. Аналог 2-эт. офисное здание, проведен ремонт, 400кв.м., цена 300 000$.

Поправка = 60000/150 – 130000/200 = -250$

Са = (300000/400 – 250) * 500 = 250000 $

Задача 3. Оценить 1-эт. жилой деревянный коттедж с гаражом. Аналог – 1-эт. жилой деревянный коттедж без гаража, цена – 40 000$.

Стоимость улучшения (гаража) = 120000 – 113000 = 7000$

Са = 40000 + 7000 = 47 000$

Задача 4. Оценить стоимость 20-и квартирного жилого дома:

Дата добавления: 2014-02-26; просмотров: 576; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!