Жилищное право. Семинары

Тема 1: Жилищные фонды.

Договор найма жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения.

1.Понятие и состав жилищного фонда. Виды жилищного фонда.

2.Понятие, элементы и существенные условия договора найма и договора социального найм жилых помещений. Общие черты и отличительные признаки этих договоров.

3.Основания, порядок и условия предоставления жилых помещений по договору социального найма.

4.Ордер на жилое помещение, его правовое значение. Основания и порядок признания ордера недействительным.

1. Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания (ст. 1 Закона «Об основах федеральной жилищной политики»).

Виды жилищного фонда (ст. 7 Закона):

1. Частный жилищный фонд

- фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированный, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

- фонд, находящийся в собственности юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с неполностью выплаченным паевым взносом.

2. Государственный жилищный фонд

- ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности РФ и находящийся в полном хозяйственном ведении ГУП или оперативном управлении ГУ, относящихся к федеральной государственной собственности;

- ведомственный фонд, находящийся в собственности субъектов РФ:

· фонд, находящийся в ведении самого субъекта Федерации;

· фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении ГУП или оперативном управлении ГУ.

3. Муниципальный жилищный фонд:

- фонд, находящийся в собственности и в ведении самого муниципального образования;

- фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении МУП или оперативном управлении МУ.

4. Общественный жилищный фонд – фонд, состоящий в собственности общественных объединений.

2. Договор найма жилого помещения – один из видов гражданско-правовых договоров; одновременно он является основным договором жилищного права. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём (п. 1 ст. 671 ГК).

Договор найма (ст.1 Основ) – соглашение, по которому наймодатель предоставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохраняет право проживания по договору найма нанимателя в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за пользование им и за коммунальные услуги.

Сторонами в этом договоре являются лицо, обязующееся предоставить жилое помещение во владение и пользование (наймодатель), и лицо, которому жилое помещение передаётся во владение и пользования для проживания в нём (наниматель). В качестве наймодателя может выступать собственник жилого помещения (государство, муниципальное образование, юридическое лицо или гражданин) либо уполномоченные им лица. Нанимателем может быть только гражданин.

По своей юридической природе договор найма жилого помещения является двусторонним (взаимным), консенсуальным, возмездным.

В статьи 672 ГК выделяется особая разновидность договора найма – договор социального найма жилого помещения (договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фонда социального использования).

В соответствии со ст. 12 Закона «Об основах… политики» жилищный фонд социального использования – совокупность всех жилых помещений, включая жилые дома, квартиры и иные жилые помещения, заселённых на условиях договора найма и предоставляемых в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них, т.е. выделен для социально слабозащищённых слоёв населения.

ГК не ставит задачу регулировать социальный наём: договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.

В ГК содержится ряд положений, имеющих общее значение для всех видов найма жилого помещения (п. 3 ст. 672): форма договора найма жилого помещения (ст. 674), сохранение договора найма при переходе права собственности на жилое помещение (675), обязанности нанимателя жилого помещения (678), вселение временных жильцов (680), ремонт сданного внаём жилого помещения (681), поднаём жилого помещения (а. 1-3 ст. 685).

Другие положения ГК применяются к договору социального найма жилого помещения в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. В этих случаях нормы гражданского законодательство применяются субсидиарно к нормам жилищного, либо вовсе не применяются, если данные жилищные отношения урегулированы жилищным законодательством с достаточной полнотой или иным образом, чем в гражданском праве. Это относится, например, к нормам ГК об объекте договора найма (673), о составе лиц, имеющих право пользования жилым помещением (677, 679), о плате за жилое помещение (682) и др.

Основные черты и существенные условия договора социального найма жилого помещения определены законом (ст. 12 Закона). Социальное назначение указанного жилищного фонда предполагает предоставление жилых помещений, находящихся в домах фонда, бесплатно в пределах нормы жилой площади. Конституция РФ (ч. 3 ст. 40) предусматривает, что жилище предоставляется бесплатно (или за доступную цену) «малоимущим, иным указанным в законе гражданам», нуждающимся в улучшении жилищных условий.

Право найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования имеют граждане, вновь получающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов в пределах нормы жилой площади. За гражданами, которые уже проживают по договору социального найма, сохраняется право найма независимо от площади занимаемого жилого помещения (ст. 14 Закона).

Одной из особенностей социального найма является то, что законодательством установлен особый порядок и условия предоставления жилого помещения по договору социального найма гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, в соответствии с существующей очередью по предоставлению жилых помещения (ст. 13 Закона).

Дата добавления: 2014-12-09; просмотров: 222; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!