Метод техніки залишку для землі

Завдання. Вартість недавно побудованих будівель і споруд – 450 000 дол. Тривалість їх економічно корисного життя – 50 років. Ставка доходу на інвестиції – 12% (такий рівень прибутковості забезпечує конкурентоспроможність даного проекту в порівнянні з іншими варіантами інвестицій, що характеризуються схожим ризиком).

Відшкодування інвестицій в будівлі повинне вестися по прямолінійному методу. Щорічна норма повернення капіталу складає 2% (100% / 50 років = 2 % у рік).

Отже, загальна необхідна ставка доходу для будівель і споруд рівна 14 % (12% + 2% = 14 %).

Річний чистий операційний дохід для першого року оцінюється в 65 000 дол.

Необхідна ставка доходу на 450 000 дол., вкладені в будівлі і споруди складає 14 %, або 63 000 дол.

Віднімаємо ставку доходу з суми чистого операційного доходу в 65 000 дол.

Одержуємо 2000 дол. залишку для землі. Капіталізуємо одержану різницю по ставці 12 % при необмеженому термін отримання доходу (див. табл. (F6) - 40 років). 2000 / 0,12 = 16 666,7 дол.

Загальна вартість об'єкту 467 000 дол. (округляємо 450 000 + 16 666,7).

Завдання. Визначити вартість земельної ділянки, на якій інвестор планує АЗС на три колонки. Питомі капіталовкладення з розрахунку на 1 колонку визначені у розмірі 48780 грн. Аналіз експлуатації тих, що діють АЗС в аналогічних місцях дозволив встановити, що протягом години на одній колонці в середньому заправляється 4 автомобілі; одна заправка в середньому дорівнює 20 літрам; чистий дохід з одного літра бензину складає приблизно 0,026 грн., число днів роботи АЗС – 300 днів в році при щодобовому режимі. Планова прибутковість від об'єкту нерухомості – 12%; термін економічного життя визначений в 6 років. Відрахування інвестицій здійснюється по прямолінійному методу.

Визначимо загальний об'єм інвестицій (И), необхідний для розміщення АЗС на земельній ділянці, яка оцінюється:

І = 487803=146340 ´грн.

Чистий операційний дохід від експлуатації АЗС з урахуванням результатів аналізу діяльності аналогічних об'єктів складає:

3 кол. ´ 4 автом.´ 24 год. ´ 300 дн. ´ 20л ´ 0,026 грн. = 44298 грн.

Визначимо коефіцієнт капіталізації з урахуванням відрахування інвестицій по прямолінійному методу, оскільки термін економічного життя складає 6 років, щорічний відсоток відрахувань складе

100/6 = 16,7%.

Загальний коефіцієнт капіталізації рівний сумі ставки доходу на інвестиції і відсотка відрахувань інвестицій, тобто

Ккап = 12+16,7=28,7%.

Визначимо дохід, який одержуємо від використання споруд, як твір розміру інвестицій на прибутковість від експлуатації об'єкту нерухомості (коефіцієнт капіталізації для споруд):

Дсоор = 1463400,287 = ´419888 грн.

Визначимо дохід, який доводиться на земельну ділянку, за допомогою техніки залишку:

Дз = 44298 – 41988 = 2940 грн.

Розрахуємо вартість земельної ділянки як відношення залишку чистого операційного доходу від землі до коефіцієнта капіталізації для землі. Коефіцієнт капіталізації в даному випадку рівний ставці доходу на нерухомість, тому що земля при використанні її як базису для розміщення об'єктів підприємницької діяльності не зношується. Таким чином:

Сз = 2940 / 0,12 = 24500 грн.

2.2. Метод капіталізації чистого операційного або рентного доходу. Непрямий метод.

Завдання. Оцінити вартість земельної ділянки, використання якої за прогнозними даними забезпечить власнику отримання щорічного чистого операційного доходу у розмірі 25 тыс.грн. впродовж 5 років. Коефіцієнт капіталізації для подібних об'єктів нерухомості – 20 %. Поточна вартість продажу земельної ділянки в післяпрогнозному періоді – 56 тыс.грн.

Вартість такої земельної ділянки розрахуємо по методу непрямої капіталізації з використанням формули:

де Дi – очікуваний чистий операційний або рентний дохід за i-й рік;

Р – поточна вартість реверсії (продажи в послепрогнозном періоді;

n – період (в літах), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу.

(тыс.грн).

Дата добавления: 2015-07-26; просмотров: 329; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!