Эмфитевзис

Залог

Аренда

По новому ГК планируется лишить аренду двух свойств, которые закреплены в ст. 305 и ст. 617 ГК РФ. Сейчас аренда совпадает с ограниченным вещным правом. Имеет такие свойства, как следование и защита. Предлагаемые субституты, которыми планируется заменить аренду – это право долгосрочной аренды и право застройки (эмфитевзис и суперфиций). Но в обороте, однако, востребована аренда в сегодняшнем виде. В таком же виде аренда и в западных правопорядках.

Проект предлагает ипотеку в виду ограниченного вещного права. Залог же движимой вещи – обязательственное право.

Природа залога не зависит от характера предмета. Это проявление того, что нет согласия. Даже те правовые системы, которые считаю залог ограниченным вещным правом, выделяют его в особенную категорию. Специфика залога в том, что права, которые предоставляют владение и пользование можно назвать правами на чужую вещь; залог – это право на распоряжение чужой вещью, право ее продать, чтобы получить средства в счет долга, право присвоить. Для того чтобы реализовать возможность продать вещь, не требуется конструирование вещного абсолютного права. А для владения и пользования это необходимо. Если владение и пользование представляют собой факт, то распоряжение – это юридический акт. Интерес защиты здесь принципиально иной. Иногда говорят, что залог нечто особенно, которое стоит особняком. Он не представляет собой ни вещное, ни относительное право. Он самобытен.

Эти права будут предоставлять лицу возможность непосредственного воздействия на вещь. Главная классификация прав – относительных и абсолютных – зиждется на защите: для собственника необходима гарантия защиты от сторонних лиц.

Однако из перечисленных в ст. 224 проекта ГК прав не все права подпадают под определение ограниченных вещных прав. Перед разработчиками стояла задача создать внутренне непротиворечивую систему ограниченных вещных прав, в том числе закрепить закрытый перечень таких ограниченных вещных прав и дать легальное определение понятию вещных прав.

История эмфитевзиса

Термин «эмфитевзис», греческий по происхождению, в буквальном смысле означает «осаждать». Изначально это сельскохозяйственный институт. А в римском праве этот термин появляется в III веке.

Развиваясь, Рим захватил большое количество земель. Земли эти – государственные. Они были пустующие, их никто не обрабатывал. Само государство не использовало эти земли, а брать земли на условиях аренды никто не хотел. Аренда в римском праве не то, что аренда сейчас. Аренда в римском праве – это чисто обязательственные правоотношения, правоотношения краткосрочные, к тому же, они сопровождались абсолютно презрительным отношением к арендатору и прекращались при переходе права собственности на арендованный участок. Так как на таких условиях брать земли никто не хотел, появился институт вещной и долгосрочной аренды. Такая долгосрочная аренда позволяла эмфитевту за небольшую плату фактически вечно и наследственно пользоваться участком, а потому у него был интерес в улучшении этого участка, его культивировании. Институт оказался довольно удачным. Именно благодаря эмфитевзису Италия стала плодородной землей. В итоге выиграло и государство, получающее арендную плату, и эмфитевты, пользующиеся участками на льготных условиях. Впоследствии эмфитевзис стал означать аренду не только государственных земель, но и частных земель.

Аргентина, 30-е годы XIX века: почти все земли – государственные. Они пустовали, не обрабатывались. Но это накладывался экономический кризис. И был принят закон об эмфитевзис: государство объявило, что будет передавать земли на условиях эмфитевзиса, по небольшой цене, в долгосрочную арену. Цель была такая, как у римлян. НО: не были ограничены пределы участков, которые предоставляли по эмфитевзису. Это – с одной стороны – сыграло положительную роль: люди потянулись в сельскую местность. Однако так как законом не была установлена обязанность обработки земель, не должен был культивировать участок, это привело к тому, что большинство земель захватили лица, обладающие властью. В итоге за эмфитевзис правительство не получило деньги. А земли были не обработаны. Вообще, идея института эмфитевзиса отличная. Но из-за плохого правового регулирования, он не состоялся. Через 30 лет эмфитевты по вынужденным обстоятельствам получили земли в собственность.

В России планировали этот институт, когда разрабатывали проект Гражданского уложения, в конце XIX века, из тех же соображений: земли никто не обрабатывал, арендовать никто не хотел, потому что у арендаторов не было никаких гарантий (аренда была краткосрочной и т. д.)

Понятие эмфитевзиса

Право возмездного и долгосрочного владения и пользования земельным участком (или иным природным объектом) для использования его природных свойств и качеств. Объектом эмфитевзиса – природный объект. Здание или сооружение не может быть объектом эмфитевзиса. Это владение и пользование должно быть направлено на использование именно природных качеств.

Субъект права постоянного владения и пользования земельным участком обязан использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением (а никак иначе) и разрешенным использованием, не допуская ухудшения качественных характеристик земельного участка, а в случае, установленном договором, – осуществлять улучшение земельного участка.

Институт предполагает широкие полномочия владельца, при котором право собственности остается «голым». У собственника – возможность распоряжения земельным участком и контроля за ним.

Воздействие субъектом права постоянного владения и пользования на земельном участке зданий или сооружений допускается при условии предоставления этому лицу права застройки собственник земельного участка.

Собственник земельного участка сохраняет право распоряжения земельным участком, переданным в постоянное владения и пользование.

Право не предполагает возможность строительства на участке каких-либо зданий и сооружений. Проект предусматривает, что строительство возможно тогда, когда, помимо право владения и пользования, будет предоставлено еще одно ограниченное вещное право – право застройки. Это достаточно принципиальное положение. Когда речь идёт об использовании природных свойств объекта, то для такого использования зачастую нужны какие-то сооружения. Мировой опыт говорит, что эмфитевзис предоставляет право установления сооружения для использования участка по целевому назначению. Но у нас – по-другому. Проект ГК разграничивает эмфитевзис и право застройки. Исходя из природы этих двух ограниченных вещных прав, можно сделать вывод об их рассогласованности.

Эмфитевзис – всегда возмездное пользование. Плата за пользование – канон. Закон устанавливает платежи:

· денежные

· передача части доходов

По умолчанию оплата осуществляется 1 раз в год. Размер и порядок может изменяться соглашениями, но не чаще 1 раза в 10 лет. Это положение должно обеспечить стабильность положения владельца. Это позволяет согласовать интересы сторон (эмфитевзис может быть право бессрочным). Поэтому, если эмфитевзис будет существовать 300 лет, возникнет вопрос об индексировании платы, поэтому закон предусматривает возможность пересмотра правил, но не чаще, чем 1 раз в 10 лет.

Срок права постоянного владения и пользования земельным участком

По умолчанию – срока нет. Это право вечное и не прекращается смертью лица. Стороны могут установить срок, но срок этот, однако, не может быть менее 50 лет. Это принципиальное отличие от аренды. Да, аренда сейчас может быть бессрочной. Но, если договор аренды заключен без указания срока, то любая из сторон может отказаться от договора, уведомив другую сторону не менее чем за 3 месяца, если речь идет о недвижимости. В условиях эмфитевзиса произвольно отказаться от договора нельзя. Положения эмфитевта – вечного арендатора – прочнее, чем при аренде. С другой стороны, у нас нет ограничений по максимальному сроку аренды. Еще одно отличие – десятилетний срок на пересмотр арендной платы. Сейчас в случае аренды таких ограничений для арендодателя нет, и арендодатель как более сильная сторона может менять условия.

Распоряжение правом постоянного владения и пользования земельным участком

Право возмездного и долгосрочного владения и пользования земельным участком может быть отчуждено эфитевтом или передано им в залог.

Раздел права постоянного владения и пользования земельным участком и выдел доли в таком праве не допускается.

На право постоянного владения и пользования земельным участком может быть обращено взыскание, в том числе путем продажи с публичных торгов. Лицо, которое приобретет это право, станет лишь эмфитевтом, а не собственником, поскольку на торги выставляется именно ограниченной вещное право, а не право собственности.

Проект предлагает запретить раздел эмфитевзиса и выдел оттуда доли. Интерес заключается в том, что проект устанавливает возможность множественности лиц на стороне эмфитевта – совладение, общность в праве. Эмфитевзис переходит по наследству в порядке универсального правопреемства.

Эмфитевт вправе сдавать земельный участок в аренду. В случае установления эмфитевзиса без указания срока договора аренды может быть заключен на срок не более 5лет. В случае установления права постоянного владения и пользования на определенный срок договор аренды может быть заключен на срок, не превышающий остающийся срок права постоянного владения и пользования, но не более чем на 5 лет. При прекращении права постоянного владения и пользования договор аренды прекращается. Таким образом, аренда не «переживает» эмфитевзис.

Собственник сохраняет за собой право распоряжения, однако сдавать участок, переданный в постоянное пользование и владение, по договору аренды он не имеет права.

Свойство следования

Право постоянного владения и пользования земельным участком прекращается в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо его реквизиции.

В таком случае орган, принявший решение об изъятии земельного участка, осуществляет выплату эмфитевту компенсации за долгосрочное прекращение права постоянного владения и пользования земельным участком наряду с выплатой компенсации собственнику земельного участка.

При продаже земельного участка с публичных торгов право постоянного владения и пользования не прекращается.

Прекращение эмфитевзиса

· с истечением срока, на который он установлен

· соглашением сторон

· невозможность использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением

· по требованию эмфитевта в случае такого изменения природных свойств и качеств значительной части земельного участка, которое привело к невозможности ее использования в соответствии с целевым назначением

· эмфитевт может потребовать прекращения эмфитевзиса; гражданин – не менее чем за год до прекращения данного права, юридическое лицо – не менее чем за 3 года до прекращения права, с выплатой собственнику соответствующей компенсации

· собственник может потребовать, если эмфитевт не осуществляет улучшение земельного участка (если такое улучшение предусмотрено договором) или допускает его ухудшения либо не вносит установленную плату за два года подряд; сначала – уведомление и срок не менее 6 месяцев; затем – в судебном порядке

Собственник не вправе произвольно прекратить эмфитевзис, а только в случаях, предусмотренных законом, и только в судебном порядке.

Основание возникновения эмфитевзиса – договор или завещание.

Эмфитевзис в проекте ГК не предусматривает для собственника право преимущественного приобретения при отчуждении эмфитевтом участка. Такое положение приводит к дефрагментации права. По проекту эмфитевт обязан будет оплачивать все публичные налоги.

Планируется, что эмфитевзис должен будет заменить собой аренду в части земель и природных объектом, которые используются для эксплуатации природных свойств.

Преимущественные черты эмфитевзиса:

· Возможность практически вечного существования правоотношения

· Невозможность пересмотра

· Невозможность произвольного отказа от договора

Дата добавления: 2014-03-11; просмотров: 1175; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!