Право застройки – суперфиций

Право застройки есть право возведения зданий или сооружения на чужом земельном участке.

Здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат субъекту права застройки на праве собственности в течение срока действия права застройки.

Суперфиций, как и эмфитевзис, в римском праве развивался как аренда. В отличие от эмфитевзиса, это чисто городское явление. В Риме он появился, когда было большое число городских жителей. Аренда в то время была невыгодной, поэтому появился суперфиций, который защищал его правообладателя от третьих лиц и собственника. Но в римском праве строго придерживались принципа единства участка и объекта, построенного на нем. В римском праве суперфиций – ограниченное вещное право на земельный участок с приращение на нем в виде зданий и сооружений.

Сейчас же по суперфицию лицу принадлежит ограниченное вещное право на участок, а на все, построенное на нем, ему будет принадлежать право собственности. Происходит некоторое изменение, которое имеет свои истоки из германского права. В условиях суперфиция ограниченное вещное право сильнее, чем право собственности: как только прекратится право на земельный участок, прекратится и право на все, возведённое на нём.

Основание возникновения суперфиция – договор об учреждении права застройки. Право застройки подлежит государственной регистрации.

Один объект может быть участником нескольких прав застройки, при этом каждое право застройки может предусматривать несколько прав строения – мультипликация прав застройки.

Срок права застройки

Первоначально: право застройки устанавливается на срок, определённый в договоре об установлении права застройки. Такой срок не может быть менее пятидесяти и более ста лет. Право застройки, установленное на срок более ста лет, считается установленным на срок в сто лет.

В поздней редакции такого ограничения нет. По умолчанию право застройки – бессрочное. Однако, если участники регулируют сроки договором, то рамки – от 50 до 100 лет – сохраняются.

Содержание права

Субъект права застройки обязан использовать земельный участок для возведения зданий и сооружений и их эксплуатации.

Субъект права застройки обязан возвести на земельном участке здания и сооружения в сроки, установленные договором об учреждении права застройки. Лицо должно сначала застроить и только потом эксплуатировать здания и земельный участок. Застройка невозможна в отношении уже имеющихся объектов недвижимости, если не предполагается их снос или реконструкция.

Субъект права застройки вправе в пределах, предусмотренных договором, изменить объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке, – реконструировать их, сносить и возводить новые.

Здания и сооружения, возведенные на основании права застройки, принадлежат субъекту права застройки на праве собственности в течение срока действий права застройки.

Субъект права застройки обязан вносить установленную договором плату за право застройки.

Пересмотр условий договора возможен, но чаще, чем 1 раз в 10 лет.

Субъект права застройки вправе осуществить государственную регистрацию права собственности на помещения в здании, возведенном на основании права застройки. В этом случае собственники помещений признаются участниками права застройки.

Распоряжение правом застройки

Право застройки может быть отчуждено или передано в залог.

Право застройки в отношении здания или сооружения, право собственности на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, может быть отчуждено его субъектом или передано им в залог только одновременно с отчуждением или передачей в залог указанного задания или сооружения.

Отчуждение или передача в залог здания или сооружения, возведённого в силу права застройки, означает отчуждение или передачу в залог права застройки.

Переход права собственности на помещение в здании, возведенном в силу права застройки, означает переход участия в праве застройки к приобретателю данного помещения.

На право застройки может быть обращено взыскание, в том числе в форме его продажи с публичных торгов.

Прекращение прав застройки

· Истечение срока

· По соглашению сторон

· Отказ суперфициара с предварительным уведомлением собственника не менее чем за год с выплатой компенсации

· Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо его реквизиции (орган принявший решение об изъятии земельного участка осуществляет выплату субъекту права застройки компенсации за досрочное прекращение права застройки наряду с выплатой компенсации собственнику земельного участка)

· Односторонний отказ субъекта права застройки от права застройки с предварительным уведомлением собственника не менее чем за год с выплатой компенсации

· По инициативе собственника в случаях, когда суперфициар имеет задолженность по внесению платы в размере не менее чем двухгодичной задолженности

· Невозведение здания или сооружение или бесхозяйственное их содержание

· Прекращение права собственности

Последствия прекращения права застройки

Прекращение права застройки прекращает право собственности на здание или сооружение. Здания или сооружения поступают в собственность собственника земельного участка. Договором может быть предусмотрена обязанность суперфициара освободить за свой счёт участок от зданий и сооружений. Договором может быть предусмотрена выплата компенсации суперфициару в случае прекращения права застройки.

Суперфиций должен заменить строительную аренду. «Плюсы» видятся в большей прочности этого права, в обеспеченности интересов собственника возведенных строений. «Минус» права застройки в том, что это право предусмотрено лишь на вновь создаваемые здания или сооружения.

Дата добавления: 2014-03-11; просмотров: 783; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!