Общие сведения о государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения

Схема и механизм формирования земельной ренты

Понятие, образование и содержание земельной ренты.

Земельная рента является важнейшей категорией землепользования и земельных отношений.

Рентой принято называть регулярно получаемый доход, обусловленный устойчивыми во времени природными или экономическими условиями его образования.

Например, доход с капитала, имущества, сданного в аренду, заложенного в банк, ценных бумаг или дополнительный доход земель относительно лучшего качества и местоположения, не требующий от его получателя предпринимательской деятельности.

Рентой не является случайный конъюнктурный или единовременный предпринимательский доход.

Основными причинами образования ренты являются:

- пространственная ограниченность продуктивных земель;

- различие земель по качеству и местоположению;

- более высокая производительность труда за счет интенсификации производства;

- высокий уровень ведения хозяйства;

- применение прогрессивных технологий;

- превышение уровня реализационной цены на определенный вид продукции над среднем уровнем рентабельности производства.

Условиями присвоения земельной ренты является:

- монополия владения землей, другими средствами производства, технологий;

- экономическая обособленность предприятий, позволяющая реализовать ренту и сверх нормативный продукт.

Земельная рента выступает в 2-х основных формах:

1. Абсолютной

2. Дифференциальной

Абсолютная рента не связана с качеством и местоположением земель. Она обусловлена, в основном, правом собственности на землю, правом приложения капитала и извлечения прибыли.

Дифференциальная рента – это дополнительный доход, образующийся на землях относительно лучшего качества и местоположения.

Обе формы ренты не являются заслугой хозяина (землевладельца) и поэтому подлежит частичному изъятию в бюджет для общественных нужд в форме земельного налога.

Абсолютная и дифференциальная формы ренты проявляются одновременно, совместно. Их трудно отделить друг от друга или измерить количественно в отдельности. В связи с тем, что не существует методов определения реальных величин этих форм ренты, они устанавливаются при кадастровой оценке земель нормативно, расчётным путём.

Дифференциальная земельная рента подразделяется на:

- дифференциальную ренту I;

- дифференциальную ренту II;

Дифференциальная рента II обусловлена интенсивностью земледелия, дополнительными затратами труда и средств на земельных участках, применением прогрессивных технологий, т.е. она является наряду с рационализаторским и иным предпринимательским доходом, заслугой землевладельца и поэтому не подлежит изъятию для общественных нужд. В бюджет изымается налогообложением дифференциальная рента I, обусловленная объективными факторами:

- относительно улучшим качеством;

- местоположением земельных участков.

Поэтому оценка кадастровой стоимости земель основана только на дифференциальной ренте I.

Дифференциальная земельная рента (ДР) определяется как разность между валовой продукцией (ВП) и ценой ее производства (ЦП) на земельном участке.

ДР = ВП – ЦП

Цена производства равна затратам на использование земель (З), увеличенным на минимально необходимый для воспроизводства норматив доходности (НД) или окупаемости затрат на худших землях (Н_о).

ЦП = З + НД или ЦП = З * Н_о

ДР = ВП – З * 1,07

Необходимость минимального норматива рентабельности объясняется тем, что предприятие не может развиваться при нулевой рентабельности производства. Для ведения хотя бы простого воспроизводства должна быть минимально необходимая рентабельность производства. Установлен норматив в размере 7% от оценочных затрат или 1.07 окупаемости затрат.

Схема (механизм) формирования дифференциальной земельной ренты представлена на рисунке.

На рисунке все земли субъекта РФ условно разбиты на 10 классов качества по плодородию и технологическим свойствам. При средних в регионе уровне интенсивности, структуре производства и цене реализации продукции выход валовой продукции увеличивается (уменьшается) согласно качеству земель.

Плодородие (бонитет – уровень качества) почв принято оценивать при типичных в зоне технологии и интенсивности земледелия. Поэтому насхеме представлен единый уровень затрат на всех землях. Фактически на лучших землях затраты выше за счёт более высокой урожайности и соответственно дополнительных, более высоких затрат на уборку и транспортировку продукции, а на худших землях затраты объективно ниже. Одновременно на худших землях затраты повышаются за счёт менее благоприятных технологических свойств участков.

На схеме выделяются три группы земель по их рентоносности:

- рентоносные земли (лучшие, хорошие, среднего и ниже среднего качества – 1-7 классов качества;

- худшие, безрентные земли, на которых ДР равна нулю (обозначены границей между 7 и 8 классами);

- наихудшие из используемых земель, на которых ДР отрицательна (земли 8 – 10 классов качества).

Нижняя граница рентоносных земель расчётно не обосновывается, не выбирается по природным признакам качества. Худшие, безрентные земли, самоопределяются экономическими условиями производства – уровнем развития производительных сил и платёжеспособным спросом населения на продовольствие, т.е. худшие земли – это экономическая категория.

Высокие затраты на низкоурожайных землях 8 – 10 классов обществом (потребителем) не оплачиваются. Предельными, оплачиваемыми обществом затратами, являются затраты на худших землях между 7 и 8 классами. Эти затраты именуются общественно необходимыми.

Граница худших земель может перемещаться к границам более лучшего или худшего качества в зависимости от развития технологии земледелия, снижения (повышения) себестоимости продукции и платёжеспособного спроса населения, т.е. граница худших земель взвешивается на весах экономики региона.

На схемевидно, что на землях 10-го класса призводство продукции убыточно, 8-го и 9-го классов – рентабельно, но низко рентабельно, ниже нормы, необходимой для простого воспроизводства. Использование участков этих классов в составе рентоносных угодий хозяйств покрывается за счёт участков высокого качества или объясняется ожиданием улучшения экономической конъюнктуры. Когда в составе угодий хозяйства преобладают земли наихудшего качества, их использование возможно при условиях удобного местоположения, применения прогрессивных технологий, возделывания трав, пастбищное использование земель, при которых затраты минимальны, а рентабельность выше минимальной.

В рассмотренном примере ДР на землях различного качества поясняется при одинаковых на вех классах технологических свойств и местоположении участков. При одном и том же качестве почв, но различных технологических свойствах и местоположении участков они могут быть в различных классах рентоносных или безрентных земель. Уровень ДР ЗУ при различной выраженности у них рентообразующих факторов определяется в процессе кадастровой оценки земель.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения – совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости в границах административно-территориальных образований по состоянию на определённую дату.

Правовой основой оценки являются:

–Постановление Правительства РФ №945 «О государственной кадастровой оценке земель», 1999 г.;

- Земельный кодекс РФ.

- Методические рекомендации по ГКО с.-х. угодий, Минэкономразвития, приказ №145 от 1июля 2005 г.

-Методические указания по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения, утвержденные приказом Минэкономразвития от 20.09.2010 № 445.

Целью государственной кадастровой оценки земельявляется определение кадастровой стоимости земельных участков для исчисления земельного налога, арендной платы, других платежей при сделках с земельными участками и иных целей, установленных законодательством.

Объектом оценки выступают с.-х. и несельскохозяйственные угодья в границах административных районов, землевладений, землепользований, отдельных земельных участков юридических или физических лиц.

Предмет оценки – значение кадастровой стоимости с.-х. и несельскохозяйственных угодий – объектов кадастровой оценки.

Различают удельный показатель кадастровой стоимости в расчете на единицу площади (руб/м2; руб/га; руб/сотку).

Общая кадастровая стоимость объекта оценки находится как произведение удельного показателя на площадь. Она является базой для налогообложения.

Определение кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначенияс использованием методов массовой рыночной оценки включает проведение следующих мероприятий:

– формирование перечня земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

– группировка земель сельскохозяйственного назначения в составе земельных участков по видам использования.

– определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий методами массовой рыночной оценки земельных участков;

– определение кадастровой стоимости несельскохозяйственных угодий (видов земель) в составе земельных участков;

– определение кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Для оценки земельных участков земли сельскохозяйственного назначения в составе земельных участков подразделяются на следующие группы функционального назначения и использования:

I группа – сельскохозяйственные угодья – земли, занятые пашней, многолетними плодово-ягодными насаждениями, сенокосами, пастбищами и залежами на дату оценки земель;

II группа – земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, проездами, прогонами для скота, коммуникациями, водными объектами, используемыми для обеспечения внутрихозяйственной деятельности, зданиями, строениями и сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных, техногенных явлений;

III группа – земли, занятые водными объектами (пруды, озера, другие замкнутые водоемы), болотами, используемыми для предпринимательской деятельности;

IV гр. Земли под древесно-кустарниковой растительностью (за исключением полезащитных лесополос), болотами, нарушенными и прочими землями.

V гр. Земли под лесами, не переведенными в установленном порядке в категорию земель лесного фонда.

VI гр. Земли пригодные под оленьи пастбища.

Различают удельный показатель кадастровой стоимости в расчете на единицу площади (руб/м2; руб/га; руб/сотку).

Общая кадастровая стоимость объекта оценки находится как произведение удельного показателя на площадь. Она является базой для налогообложения.

 

 

1. Этапы проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий.

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий проводится в 2 этапа:

1 этап. Кадастровая оценка с.-х. угодий на уровне субъектов РФ.

2 этап. Кадастровая оценка с.-х. угодий объектов оценки внутри субъекта РФ.

 

1 этап. Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ проводится для:

- обеспечения межрегиональной сопоставимости результатов кадастровой оценки земель;

- разработки базовых (средних по субъекту РФ) нормативов, необходимых для оценки земельных участков.

Для оценки земельных участков используются базовые нормативы продуктивности земель, затрат на их использование,которыедифференцируются в диапазоне бонитета плодородия, разрабатывается шкала земельной ренты сельскохозяйственных угодий субъекта РФ. Базовые нормативы, шкала земельной ренты сельскохозяйственных угодий разрабатываются по земельно-оценочным районам.

Сельскохозяйственные угодья субъекта РФ оцениваются на двух уровнях стоимости:

- стоимость в использовании

- кадастровой стоимости в % от их стоимости в использовании.

Стоимость сельскохозяйственных угодий в использо­вании определяется методом капитализации земельной ренты, исчисляемой как разность между валовой продукцией и ценой ее производства.

Соответственно в каждом субъекте Российской Федерации определяются в расчете на 1 гектар сельскохозяйс­твенных угодий базовые нормативы валовой продукции, базовые нормативы затрат на производство сельскохозяйственной продукции, цена производства продукции и земельная рента, производится капитализация ренты.

2 этап:На втором этапе производитсядифференциация базовых показателей оценки с/х угодий внутри субъекта РФ. Дифференциация производится по рентообразующим факторам (интегральным), которыми являются– плодородие сельскохозяйственных угодий, технологические свойства с,-х, угодий и местоположение.

 

 

---

<== предыдущая страница	|	следующая страница ==>
Комплексная оценка по затратам на возделывание культур	|	Оценка земельного участка по рентообразующим факторам

---

Дата добавления: 2014-02-26; просмотров: 881; Нарушение авторских прав

---

Поделиться с ДРУЗЬЯМИ:

Мы поможем в написании ваших работ!