Оценка объекта методом сравнения продаж

Метод сравнения продаж относится к методам сравнительного подхода. Основан на принципе замещения, который гласит, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем минимальная цена, по которой был приобретен другой сходный объект собственности, обладающий эквивалентной полезностью. В наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, например, к рынку жилья.

Подбираются объекты-аналоги, сопоставимые по своим характеристикам с объектом оценки, проданные или выставленные на продажу на соответствующем рынке. Затем определяются параметры (элементы сравнения), по которым объекты сравнения отличаются от объекта оценки. Далее рассчитываются поправки в цены продаж (предложений) объектов-аналогов по элементам сравнения. Поправки вносятся в цены продаж (предложений) объектов-аналогов, то есть определяется скорректированная цена продажи (предложения) каждого сопоставимого объекта. Откорректированные цены по сопоставимым объектам недвижимости позволяют оценщику сделать вывод о возможной стоимости оцениваемого объекта на рынке (например, как средняя арифметическая из скорректированных цен объектов-аналогов).

Используется следующая последовательность расчётов:

Этап 1. Выявление недавних продаж (предложений) сопоставимых объектов на рынке жилья. Количество объектов-аналогов – не менее трёх. В таблице 2 приводятся характеристики оцениваемого объекта и объектов-аналогов (описание оцениваемого объекта может быть представлено в отдельной таблице). В качестве характеристик (элементов сравнения) принимаются показатели выставленных на продажу объектов, взятые из печатных рекламных изданий (например, «Недвижимость и цены»), электронных баз данных (например, www.domzamkad.ru, riga.msk.su – Коттеджи, дома, дачи на Новорижском направлении).

Этап 2. Проверка информации о сделках. Подозрение должны вызывать поспешные продажи, сделки между тесно связанными сторонами (дети и родители, муж и жена и т. п.).

Этап 3. Выявление элементов сравнения и внесение поправок в цену продажи (предложения) объектов-аналогов.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут рассчитываться в абсолютном или процентном выражении.

Таблица 2

Характеристики объекта оценки и объектов-аналогов

Они заносятся в корректировочную таблицу (таблица 3):

Таблица 3

Корректировки цен продажи объектов-аналогов по элементам сравнения

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

- попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения;

- корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением величины элемента сравнения и изменением цен аналогов;

- оценкой затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

- экспертным определением корректировок цен аналогов.

До таблицы 3 или после неё приводится подраздел «Описание вносимых поправок», содержащий обоснование (расчёты) величин корректировок по каждому элементу сравнения.

В результате корректировок цены продажи (предложения) объектов-аналогов получаются отличными друг от друга. Для того чтобы найти стоимость оцениваемого объекта можно рассчитать одну из средних (например, среднюю арифметическую). Возможно иное обоснование итоговой величины стоимости объекта оценки, определённой сравнительным подходом.

3.4. Оценка объекта оценки методами затратного подхода

В основе затратного подхода лежит принцип замещения. Полная стоимость воспроизводства определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта, а полная стоимость замещения - на строительство объекта, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность.

Последовательность применения затратного подхода:

· определение рыночной стоимости земельного участка методами сравнительного или доходного подходов. (Последовательность выполнения расчётов при использовании сравнительного подхода для оценки стоимости земельного участка показана в п. 3.3);

· определение полной стоимости воспроизводства или замещения улучшений объекта недвижимости;

· определение накопленного износа объекта (сумма физического, функционального и внешнего износов);

· расчет общей стоимости объекта путем суммирования стоимостей здания и земельного участка и вычитания накопленного износа.

Определение полной стоимости замещения улучшений объекта недвижимости. Для определения полной стоимости замещения объектов недвижимости рекомендуется использовать сборник «Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам», (Башкатов В.С., Горячкин П.В. Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам. УПБС-2001. – С-Пб.: РЦЦС-С-Пб., 2005).

В учебных целях при выполнении курсовой работы можно воспользоваться укрупнёнными единичными расценками на конструкции и виды работ, приведёнными в таблице 3:

Таблица 3

Дата добавления: 2014-11-24; просмотров: 236; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!