Права и обязанности арендодателя

Основная обязанность – передать имущество во владение арендатора или предоставить ему возможность пользования. Срок исполнения данной обязанности устанавливается соглашением сторон, но не является существенным – можно восполнить за счет общих правил ст.314. Если арендодатель не исполняет свою обязанность, п.3 ст.611 указывает на возм-ть арендатора потребовать передачи этого имущества, использовав способ защиты ст.398 (обязательственное требование, которое дает возм-ть истребовать соответствующий объект у неисправного должника). Но поскольку закон ссылается на 398, это означает, что она применима со всеми ограничениями, установленными для нее: только если вещь находится у должника-арендодателя, до тех пор, пока права не переданы 3-им лицам. Данные ограничения достаточно адекватно подчеркиваются в п.9 ИП ВАС № 66: договор заключен, но арендатору имущество передано не было, а было передано 3-ему лицу – это исключает возможность его истребования. П.13 ПП ВАС № 13: решается достаточно важный вопрос возможности регистрации несколько прав аренды на одну и ту же вещь – практика в основном отрицательно отвечает, руководствуясь непротиворечивостью реестра – в п.13 ВАС указывает, что наличие в ЕГРП записи об аренде вещи не препятствует другой записи об аренде той же вещи. Если объектом является одно и то же имущество в договорах с несколькими лицами 1 и 5.

П.3 ст611 в качестве альтернативы предусматривает право арендатора потребовать расторжение договора. Для гл.34 характерно судебное расторжение.

В качестве способов защиты в 611 – истребование по 398 или расторжение договора, но не всегда это соответствует интересу арендодателя? Надо учитывать синаллагматичность договора – если возможность пользования не предоставлена по причинам, вызванным арендодателем, арендатор вправе приостановить исполнение и не выплачивать арендную плату. П. ………..№…. .: только после фактической передачи имущества.

~ К обязанности предоставить имущество закон предъявляет ряд иных требований. Одновременно с передачей имущества должен передать все необходимые принадлежности и документы. В случае неисполнения данной обязанности, если результатом является невозможность для арендатора пользоваться имущества или он в значительной степени лишатся того, на что мог рассчитывать, арендатор вправе потребовать предоставления этих принадлежности и документы или потребовать расторжения. Если такого ухудшения не возникает, указанные способы защиты не доступны. П.8 ИП ВАС №66: не были переданы документы, без которых использование вертолета невозможно – поскольку это исключает возм-ть пользования – доступны способы защиты ст.611. И за то время, в которое документы не переданы, арендатор не должен выплачивать арендную плату в силу синаллагматичности договора и встречного взаимообусловленного характера обязанностей сторон.

~ Еще одна особенность – арендодатель должен передать предмет в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Поскольку стороны вправе сами указать соответствующее назначение имущества, причем отклонившись от обычной цели его использования, возможна и передача в аренду неисправного имущества, притом что такая передача будет надлежащей по условиям договора. Пример: неисправная вещь будет служить реквизитом при съемке фильма. Для этого необходимо специальное указание в договоре на специальную цель использования. Если не оговорили – д.б. пригодно для целей обычного использования.

Недостатки – 612. Не отвечает за те, которые оговорены, которые известны арендатору и за те, которые должны были быть обнаружены арендатором при приемке. За те, о которых он не знал, также будет отвечать. Вопрос ответственности за недостатки построен на началах системы гарантии, на принципах распределения рисков. Арендодатель может принять меры к минимизации недостатков, он собственник. Эта идея достаточно прогрессивна и присутствует во многих правопорядках и унификациях, в т.ч. DCFR.

Если за недостатки не отвечает, вправе воспользоваться одним из 5 способов защиты, указанных в ст.612. Арендодатель дает возможность заблокировать использование того или иного способа защиты посредством замены неисправного имущества аналогичным. В этом проявляются общие тенденции современных правопорядков. Защита должна осуществляться минимальными средствами, если это возможно. Индивидуальная определенность вещи нас не должна останавливать – такая замена принципиально возможна и интересов арендатора не нарушает, но только если предметом не является уникальная вещь.

~ Еще одно требование – передаваемый объект д.б. свободен не только от физических недостатков, но и от юридических недостатков, т.е. от прав третьих лиц. Ст.613. Что делать, если сам арендодатель не знает о правах третьих лиц? Раз ответственность за физ.недостатки базируется на системе гарантии, то и за юр.недостатки должна тоже. В ст.613 не сказано, по какой причине арендодатель не сообщил об обременении – потому что сам не знал или просто не сказал.

~ Арендодатель остается собственником, а следовательно, несет расходы по содержанию. Ст.616: За свой счет кап.ремонт. Дихотомическое деление – ремонт капитальный с одной стороны и текущий с другой. Кап.ремонт – восстановление целостности вещи (замена ее конструкции или основных частей). Текущий – все остальное. Кап.ремонт возложен на арендодателя – явно сопряжен с большими имущественными затратами. Текущий же возложен в качестве обязанности на арендатора, но и то, и другое правило являются диспозитивными – иное м.б. предусмотрено законом или соглашением сторон. Стороны свободны в решении этих вопросов. Это кап.ремонт должен производить в срок, указанный в договоре, или имеется необходимость, то в разумный срок.

Пример: арендодатель сделал кап.ремонт в соответствии с договором (каждые 10 лет), но как только он за порог – налетели злые ветры и привели в негодность дом – заново ремонт должен делать арендодатель, несмотря на то, что срок указный в договоре придет через 9 с лишним лет – на нем риск как на собственнике. Ст.595 – на время, пока в доме жить нельзя, арендатор не платит арендную плату. Если арендодатель не выполняет обязанности по кап.ремонту, то арендатор может воспользоваться одним из способов защиты ст.616.

Дата добавления: 2014-03-11; просмотров: 273; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!