Обязанности арендатора

1. Пользоваться имуществом в соответствии с назначением этого имущества. Обязанности пользоваться нет. Речь идет не об обязанности пользоваться, а о пределах реализации данного ему права. В случае неисполнения данной обязанности (нарушения пределов пользования), арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Связана с распределением обязанностей по ремонту. Интерес пользования имуществом явно наличествует у арендатора – на него возлагается обязанность текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии. П.2 ст.616, закрепляющий эту обязанности, изложен нормой диспозитивной – может быть установлено сторонами по-другому. Свобода сторон установить иное безгранична. Если арендатор нарушает данную обязанность, если такое нарушение происходит неоднократно или приводит к существенному ухудшению имущества, арендодатель вправе потребовать расторжения договора.

3. Обязанность вносить арендную плату. Размер и форма определяются соглашением сторон. К числу существенных условий не относится – ст.424. Размер и сроки внесения арендной платы также устанавливаются сторонами и не считаются существенными – восполняющая норма п.1 ст.614.

Ар.плата – эквивалент возм-ти пользования, и пока она предоставлена, она должна вноситься, и если ее нет по причинам , зависящим от арендатора – не должна. Пример: Если арендатор решил, что далее аренда экономически нецелесообразна, свернулся и уехал – он все равно должен вносить арендную плату, поскольку зависит это от него – возможность пользования имуществом ему была предоставлена. Платить он должен еще 3 года, до прекращения договора. Но если через год арендодатель впустил другого арендатора – уже не должен платить, потому что действиями арендодателя первый арендатор не имеет возможности пользоваться помещением.

В ситуации, когда в денежной форме – такая форма ответственности, как проценты по 395. Иная, чем денежная, форма – убытки.

В случае систематического или длительного невнесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать расторжения договора. Длительность – оценочная категория, определяется в каждом конкретном случае. П.14 ИП №66: был тов.склад – на него аренда – арендатор разместил принадлежащий ему товар – потом он перестал платить, оставил товар и исчез – договор аренды истек – арендатор пришел забрать свои вещи. Удержание – оно д.б. на законных основаниях. ВАС встал на сторону арендодателя, указав, что срок истек, а имущество на территории арендодателя. Бездействие не несет в себе никакого волевого начала.

Если ар.плата зависит от объемов использования и арендатор не пользуется? Логический тупик: возможность пользования – это право. Возможность пользования предоставлена, а арендатор не пользуется. Единственный выход – плата по сходным показателям. ПП ВС и ВАС № 5/29 – лицензионный договор – часто устанавливается как роялти – зависит от объема использования – ВС и ВАС предложили, что в таком случае плата должна осуществлять исходя из сходных показателей.

4. Не сдавать без разрешения арендодателя в субаренду и т.д. – необходимо согласие арендодателя. В ст.615 термин «согласие», а значит, широкое понимание – как согласие предварительное, так и последующее (одобрение). Закон не формализует соответствующее согласие, никаких правил не установлено. Бывает предварительное согласие, содержащееся уже в договоре. М.б. последующее согласие. М.б. визирование арендодателем соответствующих договоров. Если согласия нет, то действия арендатора являются неправомерными, и если они представляют собой существенное нарушение, могут быть основанием для предъявления требования о расторжении договора.

Последствия для субарендатора – надо пользоваться разъяснениями п. 11 ПП ВАС № 13 2013 – ВАС указывает на то, что при заключении договора без правомочий, субарендатор не может отказываться от исполнения, ссылаясь на ………….. Нарушение – правила гл.60 о неосновательном обогащении

5. При прекращении договора арендатор обязан возвратить арендуемое имущество арендодателю в нормальном состоянии с учетом нормального износа. Для того, чтобы стимулировать арендатора к неуклонному исполнения, закон устанавливает ряд мер:

-если не возвратит, то за весь период просрочки он должен внести арендную плату, а также возместить убытки в части, не покрытой данной арендной платой. Вопрос об этой плате дискуссионен: 1)это плата по договору, потому что: в законе – «арендная плата» и расположение норм в гл.34. 2)неосновательное обогащение, потому что пользование происходит за пределами договора – при прекращении договора. Терминология закона сама по себе ничего не означает – мы можем сказать, что это неосновательное обогащение за нарушение договора. И тем более ничего не доказывает размещение правил в гл. 34 - ...

-возложение на такого арендатора риска случайной гибели имущества – такое действие призвано стимулировать арендатора – титуляром он не становится - блага нет, а риск несет, а бремя в отсутствие блага никому не интересно и достаточно обременительно.

Надо различать ситуации: 1)когда отношения договорные прекращены; 2)когда срок договора истек, но арендатор продолжает пользоваться имуществом в отсутствие возражений со стороны арендатора. Во второй ситуации закон говорит, что договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок. Продолжающего пользоваться имущество, является правомерным – у такого поведения есть правовое обоснование в виде продленного договора – и арендатор будет платить арендную плату в истинном смысле этого слова.

По каким внешним параметрам отличать эти 2 ситуации? Практика: возражения должны быть заявлены в минимально необходимый срок до или после истечения договора аренды. Пример: если до 25 дек, а 24го арендодатель заявляет, что пора выметаться, то же самое и с 26ым. А если праздновал до 18го – то выгнать можно только по правилам о договоре, заключенном на неопределенный срок. То есть возражение должно крутиться около даты прекращения договора.

Дата добавления: 2014-03-11; просмотров: 293; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!