Права арендатора

(которые не рассматривались при рассмотрении обязанностей арендодателя)

1 - Преимущественное право арендатора при заключении договора аренды на новый срок. П. 1 ст. 621. Предоставление такого прав – воплощение зак-телем принципа стабильности отношений, т.е. если у арендатора есть интерес в пользовании этим имуществом, ему надо дать такое право – но интерес одного не может реализовываться в нарушение интересов другого. И требования 621 позволяют не нарушать интересов.

1)только исправный арендатор имеет право преимущественной покупки – зак-тель навязывает не просто контрагента, но такого, который зарекомендовал себя как добросовестный участник оборота. Нарушений не должно быть вообще (П – если не доплачивал каждый месяц по рублю – не имеет права преимущественного на заключение договора аренды на новый срок).

2)для дальнейшей реализации своего права арендатор должен письменно уведомить о своем желании продлить отношения на новый срок, причем в разумный срок до окончания действия договора (оценочная категория, в большинстве своем суды исходят из 30-дневного срока, НО это не общее правило, его и не может быть. Были случаи, когда разумным признавали уведомление, сделанное а 7 дней, сделанным в разумный срок). Это уведомление – заявление о желании продлить. Если, например, за месяц арендодатель пришлет уведомление о том, что договор заключаться больше не будет, арендатор все равно может направить уведомление о делании, иначе арендатор не сможет реализовать сове преимущественное право. Т.о., поведение арендодателя принципиального значения не имеет.

3)арендодатель должен иметь намерение в дальнейшем сдавать имущество в аренду. С-ком является арендодатель, и он и только он определяет судьбу соответствующего имущества. Категория намерения является достаточно субъективной, поэтому зак-тель объективизирует конструкцию наличия или отсутствия желания с помощью фикции: если в течение 1 года с момента прекращения договора, арендодатель не сдает имущество в аренду, значит, он не желает, и наоборот. Должен сдавать именно в аренду – в этой связи показателен п.35 ИП ВАС – заключен договор аренды, срок истек, арендатор пользовался без нарушений, было желание, уведомление отправил – арендодатель отказал – потом сдал в ссуду 3-ему лицу – ВАС исходил из буквального текста «в аренду», любая иная передача будет приравниваться к нежеланию, а значит, никакого преимущественного права арендатора не нарушает, отсутствует условие 3 – реализация преимущественного права невозможна.

Зак-тель говорит о новом договоре, следовательно, условия могут отличаться. Защита интересов арендатора, для которой такое правило установлено, будет заключаться в заключении такого договора, а на каких условиях – зависит от арендатора. Отказ от новых условий – отказ от реализации права. Если объявил арендатору неверные условия – нарушение преимущественного права.

Последствия нарушения арендодателем преимущественного права: п.1 ст.621 указывает на возможность предъявления арендатором требования о переводе прав и обязанностей на себя и (или) возмещения убытков – за счет судебного решения он достигнет цели замены собой арендатора. Этот способ довольно действенен – одновременно достигаются цели и возмещения убытков, и восстановления права. Если экономическому интересу не соответствует переезд уже с нового места, арендатор может потребовать возместить ему дельту цен аренды как убытки.

Любое отклонение от предложенного будет нарушением преимущественного права, даже если, например, новый договор был заключен оп цене больше предложенной первоначальному арендатору.

Дело ВАС Смарт, 2011.

А если преимущественное право имеет более одного арендатора? Как они должны решать вопрос преимущественного права?

Ситуация когда для заключения договора установлена спец.процедура, в частности торги, действует ли преимущественное право? Есть разъяснение ВАС – п.1-4 исходного текста ПП ВАС №73 от 17.11.11 и п.4.1-4.5 нового.

2 - Право арендатора на улучшение имущества. Ст. 623. Зависит от того, за чей счет; являются отделимыми или неотделимыми; произведены с согласия или без согласия.

Если за счет арендатора, то вступают в силу дальнейшие условия. Если за счет амортизационных отчислений. Неотделимые ими объект прирастает или являются составной частью, поскольку исходный является с-тью арендодателя. Арендатор поучаствовал в приращении чужого имущества - надо или ему возмещать? – тут вступает регулятор «с согласия – без согласия». Без согласия – без компенсации. С согласия – сами по себе являются с-тью арендодателя, они несут обязанность арендодателя выплатить соответствующую компенсацию. Когда вправе претендовать на компенсацию, это право возникает при прекращении договора, а не когда улучшения произведены, а следовательно, если арендатор произвел за свой счет, компенсация не может быть зачтена арендную плату, потому что требования не созрели; а если договор прекращен и есть задолженность- зачет возможен.

3 - Право на выкуп арендованного имущества. 624: если это предусмотрено законом или договором (по умолчанию такого права нет). Что касается закона – зак-во о приватизации. Относительно договора ограничений нет. При этом если такое право предусмотрено в договоре, то соответствующий договор д.б. заключен в форме, предусмотренной для К-П такого имущества. ВАС: само по себе это право не отменяет требований к форме соответствующего договор аренды, т.е. при коллизии – в более квалифицированной. П.2 ИП №66 – правило должно толковать ограничительно и буквально – речь идет только о требования к форме. Рассматривать с 488 принципиально недопустимо – весь сегмент применимых к договору норм исчерпывается гл.34. Условия: срок договора аренды должен истечь и должна быть внесена покупная цена. По истечении – общее правило. Указание на «до истечения» указывает на диспозитивность – стороны могут установить иное.

Дата добавления: 2014-03-11; просмотров: 204; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!