ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Основанием могут выступать общие основания гл.26.

Специальные основания. Наиболее очевидное – истечение срока, потому что договор носит срочный характер), но надо учитывать ситуацию продления договора при отсутствии возражения арендодателя.

Досрочное расторжение. В качестве основной форме в рамках гл.34 зак-тель использует судебную конструкцию – с момента вступления решения суда в законную силу. 619 – когда инициатором (истцом) выступает арендодатель. 620 – когда инициатива может принадлежать арендатору.

Ст.619 – 4 основания, но основанием могут также служить предписания закона, прежде всего 450 – существенные нарушения – и это важно, потому что указанные в 619 основания довольно казуистичны; и договор – здесь принцип свободы договора, и стороны могут включить любое условие. Это поддерживает и ВАС в п… ПП №66 – основания могут быть и не связаны с существенным нарушением (как правило, однократное невнесение арендной платы и иные).

Процедура: арендодатель обязан направить в письменной форме предупреждение о необходимости устранить нарушение – если такое предупреждение направлено не будет, механизм будет несоблюденным, а решение суда - отказным. Из логики и п.30 ИП ВАС №66 – не только направлено, но и получено. Правило последнего абз.619, являясь специальным регулированием, не исключает предписания п.2 ст.452 – претензионный порядок урегулирования спора, поэтому помимо предупреждения, если нарушение не устранено, для реализации механизма расторжения договора, арендодатель должен направить претензию. Причем это 2 различных волеизъявления: 1 – цель устранить нарушение, 2 – предложение расторгнуть по соглашению сторон. И только если не расторгли по соглашению - в суд. ВАС указал на принципиальную допустимость единого документа, но только если оба волеизъявления отражены в этом документе (исполни, а если не исполнишь – давай расторгнем).

Устранение недостатков. Если на каком-то этапе арендатор устранит опущенный недостаток, можно ли требовать расторжения? Есть разъяснение ИП №14 от 5.05.1997, п.8: иск о расторжении договора м.б. удовлетворен только в том случае, если нарушение не устранено. Раньше суды воспринимали буквально. Сейчас по-другому – суды часто принимают решение даже тогда, когда нарушение устранено. Практика должна остановиться на втором подходе, исходя из п.23: но со слов «однако» вступает доктрина непротиворечивого поведения: не продемонстрировал реакцию, создав у противоположной стороны понимание, что ты не хочешь расторгать договор – но не потому, что долг не погашен, а потому что противоречивое поведение.

Большинство проблем будет снято внесудебным порядком – односторонний отказ. Во всей главе 34 – только судебное расторжение. Можно ли предусмотреть односторонний отказ? Равновеликими исходно были оба варианта: 1 – запрета на односторонний отказ нет, значит действует 310, в предпринимательских отношениях можно предусмотреть основание для одностороннего отказа; 2 – законодатель не случайно говорит только о судебном расторжении, тем самым запрещая внесудебное расторжение и установление оснований к этому. В ИП №66: подход 1 – никаких запретов в 34 главе нет, 310 остается за скобками, поэтому можно в договоре предусмотреть односторонний отказ. Правда, это в значительной степени паллиатив, потому что с точки зрения 310 – случаи одностороннего отказа можно предусмотреть договором, только если договор связан с осуществлением предпринимательской деят-ти. Получается, что если не предпринимательская деятельность, то выхода из судебной процедуры нет. В лучшем случае нужно писать основания расторжения наиболее выгодным для себя образом.

Можно ли установить потестативное условие – если нарушишь, то автоматически прекращается договор? Была попытка продавить такую возможность, но в ИП ВАС №75, п.16 ВАС сказал, что в страховании установлено быть не может. Но в дек 2012, ВАС – К-П – если не оплатит, то договор прекращается автоматически – ВАС не использовал термина потестативного условия – такое условие является вполне допустимым и защищает контрагента неоплатившей стороны – но это было сказано попутно. С учетом того, что это разъяснение выходит за пределы К-П, но поскольку это было сказано попутно, то скорее всего, до судов ОЮ это дойдет не скоро.

620 – тот же институт, юрисдикционное прекращение. С точки зрения оснований 620 идентична 619. Механизм: правила о предупреждении нет – оно не является обязательным. Но претензия, выводимая из 452, остается обязательной. И та же проблема с исполнением. И та же проблема с длительной реализацией такого механизма.

Дата добавления: 2014-03-11; просмотров: 233; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!