ОТДЕЛЬНЫЕ РАЗНОВИДНОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

12.03.2013

Прокат

Ст.626 п.1: по договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Легальное определение подчеркивает сущностные признаки данной разновидности аренду.

Прокат возник в дореволюционном зак-ве – аренда движимых вещей, ключевым был предметный признак. Но с советского периода этот признак девальвируется. В ГК 1922 был закреплен бытовой прокат: арендатор – гражданин и арендодатель – профессионально занимающийся предпринимательской деятельностью.

Сегодня определяющим является субъектный состав. Одна из сторон – арендодатель – предприниматель-профессионал, поэтому возникает картина объективно существующего экономического неравенства, которое зак-тель пытается выровнять.

Арендодатель-ЮЛ и граждане-предприниматели.

Арендатор – требований закон не выдвигает. В отличие например от договора розничной К-П, здесь зак-тель отступает и от косвенной хар-ки этой стороны с помощью цели. Для фигуры арендатора цель может быть абсолютно иной. По общему правилу – для потребительских целей, но она диспозитивна. Косвенно включает в себя любого субъекта, при этом сама цель является признаком индифферентным, но в купе с фигурой арендатора влияет на массив нормативного материала, применимого в этом договоре. Если в качестве арендатора выступает гр-н и он заключает договора с потребительской целью, то к такому договору будут применяться правила ЗоЗПП. На уровне пар.2 гл.34 мы такого указания не найдем, но есть ст.9 вводного закона: к любому соответствующему договору применяется ЗоЗПП в части, не противоречащей ГК.

Другая специфическая черта – с точки зрения предмета. Предметом проката могут выступать только движимые вещи. Если законодатель следует цели нивелирования эк.неравенства, то надо идти до конца и защищать арендатора и при аренде недвижимого имущества, потому что при таком предмете неравенство никак не нивелируется.

Особенности заключения: предписания п.3 ст.626 – публичный договор, вне зависимости от того, кто выступает в качестве арендатора, и вне зависимости от цели соответствующей деятельности. Предпринимательская цель использования – исключение из общего правила, и моет реализовываться только тогда, когда это закреплено в договоре.

Письменная форма (п.2 ст.626). Норма излишня, потому что это вытекает уже из субъектного состава, а никакого особого регулирования несоблюдения формы нет – недействительности не влечен. Не выступает в качестве конститутивного элемента договора проката.

Срок договора. П.1ст.627: предельный срок проката – 1 год. При этом надо понимать, что предусматривая такое требования, закон далек от мысли, что срок является существенным условием – не закреплено законом и не вытекает из существа договора.

-Договор заключенный свыше предельного = заключенный на предельны.

-Наступление предельного срока – основание для прекращения договора. Истечение срока – правопрекращающий факт. В правиле о предельности мы видим вторую причину формулирования проката как отдельной разновидности аренды – обеспечение для предпринимателя-профессионала нормальной осуществления деятельности, а отчасти через это – третьих лиц. Без такого срока реализовать идею публичности было бы принципиально невозможно.

Дополнительные права и гарантии, которые предоставляются экономически более слабой стороне – арендатору:

- п.3 ст.627 – возможность одностороннего отказа, не сопряженного ни с какими объективными причинами – руководствуясь исключительно своим решением, арендатор может отказаться от договора за 10 дней (в общих положения – только для договора на неопределенный срок, и за месяц).

Дополнительные обязанности арендодателя:

-ст.628 – ознакомить арендатора с правилами эксплуатации, проверить исправность перед передачей имущества.

-п.1ст629 – только один вариант, а можем ли заявить требования по ст.612? – да – руководствуемся телеологическим толкованием (цель – защитить, а не лишить средств защиты) – принципиально в ст.629 устанавливается 10-дневный срок.

Помимо выравнивания зак-тель пытается обеспечить и нормальную деятельность для арендодателя. И именно в этой связи появляется ряд специфических положений:

1)п.1 ст.630. по общему правилу форма оплаты – любая, а для проката установлена специальная форма – только в форме денежных средств, выплачиваемых единовременно или периодически.

2)п.2 ст.627 – не применяется правила о пролонгации и правила о преимущественном праве заключения договора на новый срок. Эти указания отчасти обусловлены публичностью договора проката, необходимостью обращения.

3)п.1 ст.631 – безусловный запрет на передачу имущества в субаренду (общие положения – с согласия арендодателя).

4)п.3 ст.630 – упрощенный порядок взыскания задолженности по арендной плате (по исполнительной надписи нотариуса) – никакого суд.разбирательства не требуется, и сама надпись дает основание инициировать исполнительное производство. Проблема в том, что закон об исполнительном производстве такую надпись в число оснований не включает. Но делать выводы о мертвости этой нормы не стоит. Определение КС 150-О от 06.07.2006: перечень исполнительных документов должен устанавливаться законом, поскольку ГК – закон, то все сходится в этом вопросе, и отсутствие в ст.7 прежнего закона об исполнительном производстве не влияет на возможность исполнения соответствующих правил. Сейчас закон другой но сути это разъяснение не утратило силы, потому что статья о перечне документов практически тождественна. На практике этот упрощенный порядок практически не используется по той причине, что нотариусы практически не поступают так, и к ним за этим никто не обращается. Механизм легко заблокировать – арендатор может сказать, что будет оспаривать договор, а нотариус – орган бесспорной юрисдикции.

Аренда зданий и сооружений

П.1 ст.650 – легальное определение. Признак – в особенностях предмета. Только здания и сооружения. Такое выделение искусственно и с точки зрения развития гр.оборота служит не самую лучшую службу. Предпосылки, скорее всего, политического характера: коммунисты были не согласны с оборотом земли, главу 17 ввели не сразу, а часть 2 надо было вводить, поэтому землю оттуда надо было убрать – а убрали по-нашему (надо было указать, что оборот земли и прир.ресурсов регулируется земельным зак-вом).

Вопрос: а нежилые помещения, находящиеся в здании или сооружении? Формально нежилые помещения зданиями, сооружениями не являются, а отсюда напрашивается логический вывод – пар.1 гл34, но такой подход создает бессистемность регулирования (если здание в целом – пар.4, а если нежилое помещение – пар.1: гос.регистрация по пар.1 нужна, а по пар.4 – не надо до года). На выручку пришел ВАС: ИП ВАС №53 от 01.06.2000: гос.регистрация аренды нежилых помещений должна подчиняться ст.621, а не 610 – только когда срок договора не менее 1 года. Мотив ВАС – неразрывная связь нежилого помещения со зданием (сооружением), в котором оно находится. С учетом этого мотива и системности регулирования мы можем пойти и дальше: не только в вопросе гос.регистрации, но и в целом в отношении регулирования таких отношений договор аренды нежилого помещения приравнивается к зданиям и сооружениям. На сегодняшний день доктрина и практика едины в решении вопроса аренды нежилых помещений.

А может ли быть не здание, сооружение в целом, а его часть или элемент? Пример: вышка сотового оператора; повесить плакат «Гражданское право рулит» на стене; платежный терминал. Есть вопрос и применительно к движимым вещам, но тут она стоит не так остро, поэтому рассматривает в недвижимости. К допустимости такого договора есть препятствие: часть вещи не является вещью (хотя бы не обладает свойством дискретности). Позиция доктрины однозначна. Судебно-арбитражная практика прошла большой путь: (1) п. 1 ИП ВАС № 66 – нет, такой договор договором аренды быть не может, но в принципе сам по себе такой догвор не противоречит основам правопорядка, в силу 421 как непоименованный может быть заключен – эта позиция послужила поводом к многочисленным злоупотреблениям (лицо не имеет права сдавать в аренду, но заключает непоименованный договор – и сдает). Если это пользование частью имущество, пользование временное и возмездное, но не аренда – какие правила применяются? – нивелируются способы защиты. (2) ПП ВАС № 64 от 23.07.2009: по соглашению сособственников имущества допускается предоставление частей имущества в пользование, при этом к такому договору применяются правила об аренде, а обременение устанавливается на все здание в целом – ВАС не сказал, что это аренда, а только применяются правила об аренде (Вопрос: и что это такое, если договор тождественен аренде, к ему применяются правила аренды, то что это тогда?). Доктрина: аренду в части можно представить как аренду всего, но с фиксацией пользования. Предметом аренды будет существующий объект – здание в целом, в пользование будет фиксироваться относительно определенной его части. И эту идею ВАС подтвердил (3) ПП ВАС об аренде п.9: положения ГК ст.606-607 не ограничивает заключить такой договор аренды, по которому в пользование предоставляется не все имущество, а его часть, при этом обременение устанавливается не на часть вещи, а на вещь в целом.

Если нам надо разместить терминал и нельзя заключить договор аренды – надо выделить этот кв.метр в отдельный объект.

ИТОГ: Предмет:

-здания, сооружения как таковые

-нежилые помещения в зданиях, сооружениях (когда имеют статус самостоятельных объектов)

-часть здания, сооружения (юридически – аренда всего объекта).

Специфика перечня существенных условий. Их 2: предмет и цена. 654 – использование 424 невозможно.

Порядок заключения. П. ст.651 – письменная форма путем составления единого документа. Форма – конститутивный элемент, несоблюдение влечет недействительность договора.

Вопрос о гос.регистрации. п.2 ст.651 – в зависимости от срока: если срок не менее 1 года – договор аренды нуждается в гос.регистрации, а следовательно, считается заключенным с момента такой регистрации. По этой причине в обороте распространены договоры аренды на 11 месяцев.

Проблема: срок не является существенным условием, а следовательно, договор может быть заключен на неопределенный срок. Неопределенный срок – менее года или нет? Нельзя сказать «а давайте посмотрим, будет продолжаться пользование или нет», потому что регистрация – момент заключения. В судебно-арбитражной практике была использована идея: договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в гос.регистрации не нуждается. Исходным поводом послужило разъяснение, содержащееся п. 1 ИП ВАС № 59 от 16.02.2001 (за 9 лет до рождения дочери). И сейчас применяется и к договорам, заключенным на неопределенный срок. Позиция вполне логична: регистрация нужна для третьих лиц, при этом у зак-теля есть 2 прямо противоположные идеи (обеспечить интересов 3-их лиц (формальности) и обеспечение динамики оборота (обеспечение регистрации во всех случаях)), которые являются взаимоисключающие, и разъяснение логично – если срок определен, то во главе угла интересы 3-их лиц, а если неопределенный срок, то нарушение прав 3-их лиц несущественно. А что лучше для 3-их лиц, договор на 11 месяцев или договор на неопределенный срок? Очевидно, второе, потому что при договоре на неопределенный срок есть возможность расторжения договора с предупредительным сроком в 3 месяца, а в случае срока в 11 месяцев этому лицу придется терпеть арендатора до конца срока договора аренды. Правда, 3 месяца – срок диспозитивный и может быть изменен по соглашению сторон. Доктриной предложено исходить из того, что если договор предусматривает значительный срок предупреждения, надо считать такой договор заключенным не на неопределенный срок, а на срок не менее этого предупредительного срока.

Дата добавления: 2014-03-11; просмотров: 470; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!