ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ

Что мы будем понимать под ЖПО? Жилищная потребность гр-на может удовлетворяться различными способами. Во-первых, посредством использования собственного ЖП. Во-вторых, путем владения и пользования чужим ЖП (без приобретения права с-ти на него). В первом – никакой особой правовой формы не возникает, и никакого особого правоотношения не возникает, потому что потребность реализуется за счет реализации правоотношения собственности. Во втором случае – такое владение и пользование опосредуется возникновением особого правоотношения, отличного от права с-ти – именно его и называют традиционно жилищным правоотношением. ЖПО – владение и пользование ЖП без приобретения права с-ти на него. В таком случае правовой формой опосредования таких отношений выступает договор найма ЖП, поэтому нам надо проанализировать соответствующую конструкцию договора найма жилого помещения.

Предполагается 3 разновидности данного договора, поэтому анализировать будем отдельно.

Договор коммерческого найма

П.1 ст.671 (указания на коммерческий нет – в ГК просто наем, но есть опасность перейти на рассмотрение общего понятия).

ХАРАКТЕРИСТИКА

· Консенсуальный.

· Возмездный – за плату.

· Двусторонний синаллагматический.

1.Стороны. Наймодатель и наниматель.

Наймодатель. Собственник или лицо, управомоченное законом или собственником. Наличие титула обязательно. Исходя из соотношения классификаций, наймодателем может быть любой субъект ГП.

Наниматель. Только ФЛ, потому что проживать могут только гр-не. Если приобретает ЮЛ, то такой договор будет договором аренды (единственный вариант, когда предметом договора будет жилое помещение). При этом нанимателем может быть абсолютно любой гражданин.

2.Предмет. ст.673: любое ЖП (есть некое противоречие определению ЖП – там изолированность указано как хар-ка ЖП). Размер не нормируется. Предмет – существенное условие договора, он д.б. индивидуализирован так, чтобы исключить споры о его определении. Это единственное существенное условие.

3.Срок. Ст.683: срок не является существенным условием – есть восполняющая норма: если не определен срок, то договор считается заключенным на 5 лет. Свобода сторон в установлении срока не является полной – установлен предельный срок.

4.Цена. Ст.682. Цена является существенным условием, потому что изъятий из правила ст.424 в данной главе нет. Предмет договора – недвижимость, и в отличие от иных конструкций, опосредующих оборот недвижимости, цена не является существенным условием. Это сознательная позиция зак-теля – обеспечение динамики оборота, а потому уменьшается нагрузка соц.найма.

5.Форма. Ст.674 – письменная форма, особенных требований нет – будет соблюдена и в случае обмена документами. Последствий несоблюдения не оговаривается – не является конститутивным элементом. Только поражение в средствах доказывания.

Требований гос.регистрации не установлено. Аналогия аренды не применима – аналогия применяется тогда, когда есть пробел, а пробела здесь нет – есть общее правило. Меньше формальностей – быстрее вхождение в соответствующие отношения – ускорение оборота. Сейчас зак-тель раздумывает над введением регистрации. Проблема не цивилистическая – г-ву денег не хватает. Проблема в том, что большинство наймодателей не декларируют этих доходов – а г-во хочет здесь наложить свою лапку.

Дата добавления: 2014-03-11; просмотров: 257; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!