ПРЕКРАЩЕНИЕ ЖПО

III.Посредством изменения предмета

II. Посредством изменения предмета и субъектного состава.

Только один случай для соц.найма – объединение нанимателей в одну семью. П.3 ст.82 ЖК. Наниматели, проживающие в одном помещении и пользующие по разным договорам найма, при объединении в семью могут потребовать заключения единого договора. Нужно согласие совершеннолетних членов семьи.

В ранее действовавшем ЖК был вариант наоборот – раздел ЖП. Если не хотят выступать субъектами одного договора – могут потребовать заключения раздельных договоров. С позиции сегодняшнего правопорядка раздел невозможен. П.В.Крашенинников говорил о сознательном невключении такого способа изменения ЖПО для борьбы с коммунальными квартирами.

Но в ЖК есть п.4 ст.69 как может быть «самостоятельно» и «по своим», если мы сказали, что раздел невозможен и ответственность солидарная? Не предполагалось ли это возможностью заключения отдельного договора найма? Разъяснения – в п.30 ППВАС №14: эта норма предполагает возм-ть бывшего члена определения расходов по внесению платы. Инициатором м.б. как наниматель, так и бывший член семьи нанимателя и наймодатель – это соглашение лишь определяет порядок участия в расходах. При этом предметом найма остается все ЖП в целом, а только убирается солидарная ответственность по обязанности платить и появляется, так сказать, долевая ….

Единственный случай – только для соц.найма – закреплен в ст.59 ЖК – занятие освободившегося в квартире ЖП. Это форма борьбы с коммунальным квартирами. Исходит из ступенчатой системы регулирования данного вопроса. В прежнем ЖК такой способ присутствовал, причем определяющим был характер помещения – изолированное (имеет выход) или неизолированное (смежное – без отдельного выхода): если было неизолированным, то имел право наниматель смежного – и это вполне логично. Теперь же смежные не упомянуты. Такое ощущение, что такие более не существуют. Сакральная тайна ступенчатой системы: если отсутствуют лица предыдущей очереди или они не выразили своего желания, то получает следующая ступень.

Изменение ЖПО в иных формах и порядке принципиально невозможно.

Формы и основания прекращения ЖПО для комм.найма с одной стороны и соц. и спец.найма с другой принципиально разные.

Коммерческий наем. Ст.687 ГК:

1)По инициативе нанимателя – по его требования и с согласия проживающих с ним гр-н. Такая инициатива не сопряжена законом с какими-либо обст-вами, и возм-ть нанимателя прекратить ЖПО полностью отдана на его произвол. В этом выражена доп.защита нанимателя. Правовая форма – односторонний отказ. И единственное требования – заблаговременное предупреждение. Такое предупреждение д.б. совершено за 3 месяца. Смысл такого установления очевиден – о нанимателе заботиться надо, но поскольку у наймодателя от этого зависит в т.ч. встречное предоставление в виде платы, ему этот срок нужен для того, чтобы нивелировать свои потери. Норма императивная – только 3 месяца, поэтому отход в любую стону невозможен. Чей интерес будет нарушаться, если сам наймодатель решит, что ему нужен срок меньше? Ничей. Но русский закон, как и русский бунт. Жесткое регулирование вряд ли оправдать можно.

2)Юрисдикционное прекращение – расторжение договра в судебном порядке. Такое расторжение допускается по требованию наймодателя. Основание для такого расторжения исчерпывающим образом закреплены в п.2 и абз.2 п.4 ст687.Это нарушения со стороны нанимателя, причем всегда грубое и систематическое

3)Юрисдикционное расторжение по инициативе любой из сторон. Основания – в.3 ст.687. Не совсем понятно, зачем такое выделение, если есть односторонний отказ. Если для невнесения платы – в силу синаллагматичности обязанность уплатить возникает при предоставлении помещения, а если жить в нем нельзя – то и платить не должен. И юрисдикционный прядок едва ли может быть меньше 3-х месяцев.

Социальный или специализированный наем.

1) По инициативе нанимателя. И эта инициатива м.б. изъявлена в любое время. Ст.83. П.3 лишает каких-либо формальностей, ибо сам по себе выезд автоматически влечет прекращение соответствующих ЖПО – никакого предупреждения не требуется, вообще никакого манифестирования не требуется. Очевидно, пропущено слово «постоянно» - его нет, но оно подразумевается, потому что для временного отсутствия ст.73 указывает на сохранение прав; этот вопрос был предметом рассмотрения КС в 25.06.1995: для решения вопроса главное – направленность волеизъявления – если направлена на постоянный выезд, то как только захлопнул дверь, а если не направлено – на сколько угодно можно уехать. ВС согласен (п. 31 ПП ВС № 14): противопоставление выезда постоянного, влекущего прекращение ЖПО, и выезда временного, которые не влечет такого прекращения: надо воспринимать характер волеизъявления. Пример: если наниматель осужден к лишению свободы – ЖПО не прекратится, даже если на пожизненный срок, потому что выехал не добровольно.

Сам по себе факт снятия с места регистрации по месту жительства, никак не влияет на прекращение ЖПО, равно как и постановка на учет не влияет на возникновение ЖПО. Это опять одно из, но не единственное косвенное подтверждение. Причем вообще не всегда будет доказательством.

2)По инициативе наймодателя – выселение. Только в суд.порядке и возможно только по основаниям и в порядке, указанным в ЖК. Эта идея подчеркивается в п.25 ПП ВС №14, причем ВС указывает, что применение норм ГК для решения вопроса прекращения соц.или спец.найма недопустимо. Действующее ЖК предусматривает 3 варианта выселения: выселение с предоставление другого благоустроенного ЖП; выселение с предоставлением другого ЖП; выселение без предоставления другого ЖП.

А) выселение с предоставлением другого благоустроенного ЖП. Значение имеют хар-ки Ж, которое предоставляется в связи с выселением – сит.89 ЖК, п.27 ПП ВС №14: предоставляемое в связи с выселением данного вида ЖП: должно находиться в границах данного населенного пункта; д.б. благоустроенным, причем во внимание принимается уровень благоустроенности в домах гос.и мун.ЖФ данного населенного пункта; должно соответствовать установленным требованиям – пригодным для проживания. Что касается площади, она д.б. равна площади ранее занимаемого жилья. ВС указал, что выселение не связано не связано с улучшением жил.условий гр-н и их нуждаемость в ЖП не м.б. удовлетворена за счет этого выселения (то есть может быть менее учетной нормы).

Основания выселения такого вида закреплены в ст.85-88 – когда гр-не не имеют возможности проживать по объективным причинам. Выселение будет производиться с предоставлением иного ЖП. Особый случай – ст.88 – выселение в связи с капитальным ремонтом – по общему правилу, ЖПО не прекращается при проведении кап.ремонта – но если помещение больше не существует…..

Б) выселение с предоставлением другого ЖП. Разница от первого – в благоустроенности. П.37 ПП ВС №14: должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания, д.находиться в границах данного нас.пункта и относиться в ЖФ данного социального использования. Размер и благоустроенность могут не соответствовать ранее занимаемому.

Основания выселения данного вида – ст.90, 103, 105 ЖК. Ст.90 – в связи с длительной просрочкой платны за ЖП (более 6 мес. подряд). Ст103, 105 – выселение из спец.жилья – по общему правило выселение производится без предоставления ЖП, и только в некоторых случаях, предусмотренных законом, такое выселение возможно только с предоставлением иного ЖП. Это социально-незащищенные категории. Надо учитывать разъяснения п.39 ПП ВС №14: только в ситуации, когда являются нуждающимися и состоят на очереди. Это закреплено и в п.42 ПП ВС №14.

В) выселение без предоставления другого ЖП. Основания закреплены в ст.91 и 103 ЖК. 103 – если такие гр-не относятся к числу изъятий из правила Б. 91 – если являются систематическими, виновными и если продолжаются после предупреждения наймодателя, то выселение. Разъяснение – в п.39 ПП ВС №14: разъяснены все категории и порядок выселения. П.2 ст.92 – в случае лишения род.прав, если совместное проживание с ребенком невозможно – основанием является не само лишение род.прав, а именно констатация невозможности проживать с ребенком. На этом акцентируется внимание и в п.40 ПП ВС №14.

С одной стороны, перечень исчерпывающий и правила ГК неприменимы. Но существует минимум 2 условия, но очевидно должно влечь. Это или самовольное занятие ЖП, или признание решения о предоставлении и (или) соц.найма недействительным. Что должно производиться? С одной стороны, ВС говорит, что выселение невозможно, применение норм ГК невозможно, но чуть выше ВС указывает, что в случае признания недействительным решения о выселении должно производиться в ранее занимаемое ЖП, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (п. 2 ст. 167 ГК РФ). Употребление и там, и там термина «выселения» вызывает вопросы. На практике фактически в таких случаях выдворяются.

Дата добавления: 2014-03-11; просмотров: 354; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!