ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

Это частный случай такого явления, как множественность лиц в праве (множественность субъектов управомоченной стороны правоотношения). Часто такие ситуации возникают в обязательственных правоотношениях. Сложность отношений общей собственности состоит в том, что, в отличие от отношений обязательственных, это абсолютное правоотношений: все третьи лица обязаны воздерживаться от каких-либо нарушающих действий. Одновременно с этим сами сособственники обязаны строить отношения так, чтобы не нарушаться права друг друга. Права каждого здесь очень стеснены в сравнении с собственностью индивидуальной. Осложнение здесь происходит внутренними отношениями сособственников.

Общая собственность – «вынужденное зло»: если мы говорим о жилом помещении, пользование им практическим невозможно, а стоимость каждой доли сособственников значительно снижается.

Долевая собственность возникает тогда, когда имущество попадает в собственность двух и более лиц.

Три подхода к тому, что есть доля, когда мы говорим об общей собственности:

1. Два-три собственника некоторой вещи являются собственниками некой идеальной части вещи; эта доля не выделенная, а она – идеальная. Каждый сособственник является собственником абстрактной, не выделенной третьей вещи. Это позиция была популярна в римском праве.

2. Каждый сособственник имеет право на часть стоимость вещи.

3. Положения ГК РФ: на доли делится не вещь, а право на неё.

В России при установлении общей собственности производится дробление самого права. В качестве единого собственника могут рассматриваться только все сособственники вместе. По отдельности каждому из них принадлежит лишь доля в праве. И только когда они действуют вместе, они вновь становятся полноценным собственником. Такая точка зрения нашла своё отражение в решении КС РФ №5-П от 2008 года (проверка ст. 220 НК РФ). Доля может выражаться либо в процентах, либо в виде дроби.

Наиболее распространённый способ возникновения долевой собственности – наследование: жилое помещение поступило в общую собственность двух лиц.

Общая собственность – это

· супружеское имущество

· создание одной вещи несколькими лицами

· возникновение долевой собственности при заключении договора простого товарищества (несколько лиц договариваются объединить имущество для достижения какой-либо цели без образования юридического лица)

· приобретение одной вещи двумя лицами

Также есть ситуация, когда лицо, обладающее индивидуальным правом собственности, может передать другому лицу долю – 50% – в этом праве собственности.

Общая собственность бывает двух видов:

1. Общая долевая собственность

2. Общая совместная собственность (не определяются доли)

Это разделение нетрадиционно для гражданских кодификаций. Это деление отражает разный подход к пониманию, что есть долевая собственность. Существуют римская и германская модели. По германской модели каждый из участников права собственности обладает полным правом собственности на эту вещь, а не на долю вещи, как считали римляне.

По общему правилу в России признаётся общая долевая собственность и лишь в случаях, допускаемых законом, возможно существование общей совместной собственности (супружеские отношения). Но брачным договором супруги могут установить режим общей долевой собственности. К совместной собственности супругов относится всё то имущество, которое было нажито в браке. Не попадают в совместную собственность, кроме того, что было нажито до брака, одежда и вещи индивидуального пользования, но не предметы роскоши.

Имущество крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК РФ, ст. 6 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

Общая собственность при поступлении в собственность двух или более лиц возникает, как правило, на неделимую вещь. Собственность на делимую вещь возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Доли определяются 1) по закону, 2) по соглашению, 3) на основании завещания или 4) решения суда. Если ни по одному из этих оснований доли не определены, они предполагаются равными. Участник долевой собственности, произведший неделимое улучшение имущества, вправе требовать увеличения своей доли.

В некоторых случаях закон устанавливает специальный режим общей собственности (ст. 36-37 ЖК РФ). Дом как таковой не является самостоятельным объектом недвижимости.

Все собственники жилых помещений в многоквартирном доме имеют право общей долевой собственности на общее имущество – с соглашения можно пользоваться этим имуществом и распоряжаться им тоже, по соглашению. В случае с многоквартирным домом размер доли общей собственности определяется на основании закона: доля пропорциональна размеру общей площади помещения. Доля не является самостоятельным имуществом, а существует вместе с правом собственности на жилое помещение. Нельзя продать долю общей собственности. Вместе с продажей квартиры перейдет и доля общего имущества. Распоряжение имуществом, находящимся в общей собственности, происходит на основании консенсуса. ЖК предусматривает некоторые исключения, но только законом.

Сособственники не могут преодолеть нежелание одного собственника распорядиться квартирой. Своей долей каждый из участников права собственности распоряжается по своему усмотрению. Разграничиваются понятия: право общей долевой собственности и право по распоряжению своей долей.

Ст. 247 ГК РФ: владение и пользование общим имуществом осуществляется по соглашению собственников, но при отсутствии такого соглашения такой порядок может определяться судом.

При определении порядка и пользования имуществом нужно исходить не только из доли, но и из сложившегося порядка пользования имуществом. Но если по суду участнику предоставляется больше доля, он платит компенсацию.

Плоды, продукция и доходы распределяются пропорционально долям. Помимо плодов, продукции и доходов таким же образом распределяются и расходы – бремя содержания.

Ограничение по распоряжению своей долей сводится к так называемому преимущественному праву покупки (применяются и к мене) – ст. 250 ГК РФ. Суть правила: если участник долевой собственности собирается продать свою долю, то

1) он должен уведомить сособственников, что он собирается отчуждать свою долю с указанием цены и других условий;

2) сособственники в течение месяца (недвижимость) / в течение недели (движимость) должны на это отреагировать: промолчать (нежелание приобретать долю), отказаться от приобретения доли, заявить о своем праве преимущественной покупки доли.

Если в случае молчания или отказа от приобретения доли собственник доли вправе заключить договор с любым лицом, тогда как при заявлении сособственниками о своём преимущественном праве покупки доли собственник доли должен заключить договор купли-продажи с участниками долевой собственности. Это касается случаев продажи доли не участнику долевой собственности.

Продажа долей между участниками долевой собственности осуществляется без ограничений.

При продаже с торгов не действует правило о преимущественном приобретении. Правило о преимущественном приобретении установлено потому, что лица, проживающие в жилом помещении, как правило, не заинтересованы, чтобы доля была продана «на сторону», а, напротив, стремятся к искоренению «вынужденного зла».

Если регистрируется переход доли в недвижимом имуществе, то, кроме остальных документов, заявитель прилагает документы, подтверждающие извещение других участников долевой собственности. А без этого документа об отказе участников долевой собственности воспользоваться преимущественным правом покупки доли регистратор ждёт реакции участников долевой собственности один месяц. Если порядок не соблюдён, это не будет означать недействительности сделки. Последствие – возможность другого участника через суд потребовать «перевода на себя» прав и обязанностей по договору купли-продажи. Право должно быть реализовано в течение 3-х месяцев, когда ему стало известно о совершении сделки. В совместном постановлении ВС и ВАС №1022 это понимается как сокращённый, специальный срок исковой давности. Требование, которые будут заявлены по истечении этого срока, не подлежат удовлетворению, но при наличии уважительных причин для гражданина такой срок может быть восстановлен. Судебное решение, вынесенное на основании такого требования, осуществляет перенос права на эту долю с первоначального покупателя на истца, и это решение – основание для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Уступка преимущественного права не допускается.

Когда заключается договор, направленный на отчуждение доли в праве общей собственности, по общему правилу эта доля переходит покупателю в момент заключения соответствующего соглашения. Стороны в своём соглашении могут предусмотреть иное.

Для недвижимости действует правило, по которому доля переходит приобретателю в момент внесения записи в ЕГРП. Возникновение, переход доли подчиняются тому же правовому режиму, что и целое правило на недвижимость.

Какова природа преимущественного права приобретения доли? Оно имущественное или нет? Это вопрос имеет практическое значение. Существует правило: чтобы распорядиться имущественным правом несовершеннолетнего или недееспособного лица, нужно получить разрешение органов опеки. На практике есть проблема. Скажем, правом собственности на квартиру обладают три сособственника, один желает свою долю продать; другой участники долевой собственности – ребёнок; лицо, которое собирается продать свою долю, уведомляет представителей несовершеннолетнего о продаже. Если родители не собираются приобретать долю на преимущественном праве, как они должны себя вести?

Если преимущественное право является имущественным, отказ от права есть его реализация. При государственной регистрации перехода права регистрирующий орган не должен руководствоваться сроком (1 месяц) или отказом представителей. Нужно еще и согласие органов опеки (инструкция Минюста). Если у нас несовершеннолетний, нельзя отвечать бездействием. Нужно так или иначе реализовать право: отказаться от него или выкупить долю. Несоблюдение требований реализации преимущественного права ведет к недействительности сделки. Тогда такую сделку можно оспорить, направив права и обязанности на себя.

Преимущественное право не может существовать само по себе. Оно существует постольку, поскольку у лица есть право на долю в общей долевой собственности. Строго логически нельзя говорить, что требуется разрешение органов опеки, но практика идёт именно по такому пути, и суды смотрят на эту проблему именно так.

Раздел имущества, которое находится в долевой собственности

Существует два способа:

1.раздел

2.выдел

Раздел осуществляется таким образом, что все участниками долевой собственности перестают быть сособственниками. Каждый становится, таким образом, индивидуальным собственником.

Выдел возможен, когда один из участников выбывает из долевой собственности, другие остаются.

Если трём лицам на праве собственности принадлежит земельный участок, они могут разделить свое право, сделав из одного участка три. Если кто-либо из сособственников пожелает отделиться, ему должен быть «отрезан» участок и передан в индивидуальную собственность. Остальные же будут обладать оставшейся частью на праве долевой собственности.

Существуют минимальные требования к выделению земельных участков. Участок должен быть таким, чтобы его можно было использовать по целевому назначению.

Судебная практика разработала ряд требований, которые предъявляются при разделе и выделе жилых помещений. Постановления Пленума ВС 1980 года, 1993 года (о применении закона о приватизации: положение о разделе квартир): чтобы выдел или раздел был возможен, необходимо, чтобы выделяемая часть

1)обладала свойствами отдельного жилого помещения

2)помимо жилой площади там были технические помещения или была техническая возможность их оборудования

3)отдельный вход в «отделяемое» жилое помещение

Если такой возможности нет, выдел или раздел не допускаются. На практике, когда происходит раздел жилого помещения или земельного участка, суд назначает экспертизу на предмет возможности совершения выдела или раздела, и на основании экспертизы суд выносит решение.

Если раздел или выдел невозможен, то лицо, которое желает «отделиться», имеет право на выплату стоимости его права собственности. То же самое произойдет, если не достигнуто соглашение между участниками о разделе или о выделе (судебный порядок). Выдел или раздел осуществляются в соответствии с долями.

Размер не всегда является единственным критерием, который принимается во внимание судом. Очень часто суд принимает сложившийся порядок пользования. Если лицо, которому принадлежит 10%, пользовалось 20%, то суд может присудить ему участок в размере 20%. Но, разумеется, лицо должно выплатить компенсацию другим участникам. И наоборот: если лицу принадлежало 20% участка, но по факту оно пользовалось 10%, суд может «закрепить» за ним эти 10%, при этом другие участники должны обеспечить лицу компенсацию. Этого можно достичь и во внесудебном порядке – соглашением сторон.

Незначительные доли в праве общей долевой собственности

Российское гражданское законодательство не устанавливает минимальных долей в размере общей собственности. А потому доля может быть сколь угодно малой. И такие доли встречаются. Даже если не рассматривать случаи злоупотребления правом (продаётся 1/1000 доли, чтобы встать на регистрацию), на практике встречаются случаи, когда лицо будет обладать долей, меньшей, чем 1/10. Но ведь лицо реально не может претендовать на фактическое использование помещения. А так как лицо обладает долей, его согласие необходимо для распоряжения помещением. На практике это приводит к злоупотреблениям или неудобствам. Это называется проблемой незначительной доли, или проблемой миноритарных собственников. Как выходят из проблемы? Миноритарного собственника пытаются «катапультировать» через суд. Норма, которой руководствуются суды, – п. 4 ст. 252 ГК РФ.

Если 1) доля незначительна, 2) доля не может быть реально выделена, 3) собственник не может быть заинтересован в использовании общего имущества, то суд может при отсутствии согласия этого собственника обязать других участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Можно прийти к выводу, что принудительный выкуп возможен только тогда, когда миноритарных собственник сам заявил требование о выделе. Если он требований не заявлял, получается, что другие к нему заявлять таких требований не могут, поскольку он собственник и может распоряжаться своей долей так, как он пожелает. Именно таким образом понимают эту норму арбитражные суды.

Суды общей юрисдикции исходят из обратного: они допускают как предъявление таких исков, так и их удовлетворение. Суды общей юрисдикции отличаются от арбитражных меньшей дисциплиной. Они не связаны решениями ВС РФ, в отличие от арбитражных, которые почти всегда занимают позицию ВАС РФ. В некоторых случаях суды общей юрисдикции могут признавать и долю 1/3 незначительной. Противостояние между ВС РФ и ВАС РФ по данному вопросу дошло до КС РФ. Определение КС РФ №242-О-О от 2008 года: правило п. 4 ст. 252 возможно в отношении того участника, который сам заявил о выделе. КС РФ после этого изменил свою позицию. Изменение было связано с настойчивостью ВС РФ. Тогда КС РФ подчеркнул: раз практика так популярна, то не стоит буквально понимать положение п. 4 ст. 252 ГК РФ. Более того, это одно из частных проявлений проблемы «дефрагментации» права собственности. Речь о том, что чем больше право собственности фрагментируется, тем больше экономические потери: 1/10 квартиры не будет стоить столько, как если бы мы разделили стоимость квартиры на 10, потому что возрастают трансакционные издержки. Чтобы «собрать» всё обратно, нужно произвести слишком болезненные расходы, поэтому одно из требований к законодательству состоит в том, что бы были механизмы, препятствующие дефрагментации. Должны быть нормы, благодаря которым можно было бы собрать всё обратно без несоразмерных трат. Одна из них – норма о принудительном выкупе.

КС РФ допускает возможность выкупа, когда размер незначителен. Речь идет о правах миноритарных акционеров, когда некое лицо приобретает преобладающий пакет, закон устанавливает, что он имеет право выкупить у миноритария его акции. Если тот не реагирует, «мажоритарный» собственник просто переводит деньги на счёт миноритарного, и право прекращается внесудебном порядке. КС РФ сказал, что так следовать можно, поскольку здесь происходит столкновение несоразмерных экономических интересов АО и миноритарного собственника. В целом КС РФ по ст. 252 ГК РФ занимает нейтральную позицию.

Ст. 253 открывает регулирование отношений, связанных с совместной собственностью. В совместной собственности нет долей. Право собственности не делится. И в этом вся специфика. Каждому из сособственников принадлежит одинаковое полное право собственности на вещь. Распоряжение осуществляется по всеобщему согласию, но это согласие само собой предполагается. Действует «презумпция согласия». Любой собственник может осуществить право на вещь, поскольку у него есть полное право на вещь. Сделка без согласия всё-таки может быть оспорена другими участниками совместной собственности.

Ст. 35 СК РФ: сделка лица, являющегося собственником на праве общей совместной собственности, требует согласия других собственников; если согласия нет, суд может признать сделку недействительной при двух условиях

1) отсутствие согласия

2) знание другой стороны сделки: другая сторона знала и должна была знать об отсутствии согласия

Ст. 253 ГК РФ такого дополнительного критерия не устанавливает. При этом п. 3 ст. 253 РФ не имеет отношения к супружеской собственности. Здесь речь идёт об отсутствии полномочий, об их аспектах. Поэтому между ГК и СК есть расхождения. ст. Закреплённое в ст. 253 ГК РФ правило действует лишь постольку, поскольку другими законами не устанавливается иное.

СК РФ устанавливает отдельные правила насчет недвижимой супружеской собственности. Для распоряжения недвижимостью супругу нужно получить именно нотариально удостоверенное согласие. СК РФ: если такого нотариального согласия не было получено, тот супруг, которого не спросили, вправе требовать признания сделки недействительной независимо от того, знала другая сторона или нет. ГК РФ, вроде как, презюмирует общее согласие, а потому нужно требовать дополнительные доказательства. А СК РФ говорит о том, что отсутствие нотариального заверения признает сделку действительной. Супружеская собственность регулируется СК РФ.

Крестьянская (фермерская) собственность регулируется ГК РФ и специальным законом: крестьянским и фермерским имуществом вправе распоряжаться его глава, а владеют и пользуются все сообща. Иногда приходится делить такую собственность, хоть она и не подразумевает деление на доли. Чтобы это было возможно нужно определить доли (поменять режим на долевую собственность). Доли предполагается равными, если иное не предусмотрено либо соглашением, либо законом.

СК РФ может установить неравные размеры долей

1) в интересах несовершеннолетнего

2) если один из супругов не зарабатывал

3) если один из супругов тратил деньги не в интересах семьи

Совместная собственность возможна как режим супружеской собственности. Совместная собственность может быть только у супругов. Но как только они разводится, происходят ли трансформация на долевую собственность автоматически?! Часто супруги, разведясь, не делят имущество, а обращаются к суду через несколько лет. Как считать исковую давность к таким требованиям? Что происходит в момент расторжения брака? Это открытые вопросы для практики. Суды: собственность остается общей, пока супруги не определят в ней доли; но это неправильно, поскольку совместная собственность может быть только у супругов, но ведь они уже разведены…

Обращение взысканий на долю:

1) в имуществе

2) в праве

Общее правило: если участник собственности – должник, и на его имущество обращается взыскание, и его индивидуального имущества недостаточно для покрытия долга, его кредитор вправе требовать выдела доли в его имуществе («отрезать» кусок участка), для того чтобы обратить взыскание на вещь. Такой выдел может быть невозможен (физически/технически/по закону/возражения). Если выдел невозможен, можно продать долю в праве общей собственности и на вырученные деньги обратить взыскание.

3) если два предыдущих способа не сработали, следует обращать взыскание на долю в праве.

Наше право знает продажу с публичных торгов, когда не применяется право преимущественного выкупа.

Раздел совместной собственности крестьянского хозяйства

Если кто-то выходит из крестьянского хозяйства, то не подлежит разделу сельско-хозяйственный инвентарь, скот. Тому, кто выходит, выплачивается компенсация за инвентарь, скот.

Когда собственность долевая, у каждого есть доля. Когда собственность совместна, каждому принадлежит полное право. Есть понятие имущественного вычета. Если имущественное право было более 3 лет, налог не платим. Если получили долю права в порядке наследования, нужно ждать 3 года, чтобы не платить налог. Если унаследовали за супругом, ждать не нужно, поскольку супружеская собственность общая и право у другого супруга на собственность было.

Дата добавления: 2014-03-11; просмотров: 200; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!