Главная страница Случайная лекция
Мы поможем в написании ваших работ!
Порталы:
БиологияВойнаГеографияИнформатикаИскусствоИсторияКультураЛингвистикаМатематикаМедицинаОхрана трудаПолитикаПравоПсихологияРелигияТехникаФизикаФилософияЭкономика
Мы поможем в написании ваших работ!
Экономическая роль городов Западной Европы в эпоху феодализма
4.
Типы инвесторов:
Пассивные – только финансируют проект, не принимая в нем дальнейшее участие, заинтересованы в скорости проведения сделки и быстрой оборачиваемости.
Активные делятся на 2 группы –
а) цель первых, поработать с арендаторами и повысить стоимость объекта, на рынке вкладывая деньги в его улучшение и реконструкцию
б) цель вторых, получать прибыль от объекта на протяжении длительного периода времени. Они ориентируются не на продажу, а на постоянный хороший доход.
Цели инвесторов:
РН связан с инвестиционной деятельностью. Инвестиции осуществляются как на первичном (новое строительство), так и на вторичном рынках недвижимости (перемещение прав собственности на объекты).
a) получение периодических потоков денежных средств, например, от сдачи недвижимости в аренду;
b) прирост капитала за счет увеличения стоимости недвижимости вследствие изменения рыночных цен, реконструкции и развития объектов;
c) будущая длительная эксплуатация объекта;
d) -получение дохода от перепродажи объекта в конце периода владения.
Инвестирование в недвижимость – это приобретение конкретного О.Н. в целях получения прибыли. Инвестирование в недвижимость осуществляется с помощью разнообразных инвестиционных инструментов и технологий.
6. Инструменты инвестирования в недвижимость
Наиболее широко применяются: собственный капитал, заемный капитал, ипотека, лизинг, долгосрочные обязательства, взаимно-паевые фонды, опционы, гибридные формы обязательств, финансирование с применением аренды, создание совместных предприятий и консорциумов инвесторов. Фьючерсы в настоящее время не являются финансовым активом на рынке недвижимости, но, по некоторым оценкам, могут им стать. (Фьючерс - это соглашение о купле или продаже некоторого актива в определенном количестве в зафиксированный срокв будущем по цене оговоренной сегодня).
1) Собственный капитал – финансирование объектов недвижимости с помощью только собственного капитала осуществляется редко, в основном вложение инвестиций в объекты недвижимости осуществляется с помощью смешанного финансирования.
2) Заемный капитал также может состоять из нескольких видов кредитов (или займов).
3) Ипотека - это финансовый инструмент, заключающийся в предоставлении кредита под залог недвижимости. С позиций российского гражданского права термин «ипотека» означает залог недвижимости, являющийся одной из форм обеспечения обязательств и не обязательно только кредитных. Более корректным является словосочетание «ипотечный кредит», в зарубежной практике оба термина часто рассматриваются как синонимы.
4) Опцион на покупку (продажу) недвижимости - это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Как правило, это частная операция между покупателем и продавцом, при которой опционы реализуются на одно здание или группу. В американской практике исполнение опционов обычно происходит через определенное число лет (от 3 до 10) и до истечения согласованного срока (от 5 до 30 лет). Владелец недвижимости предлагает опцион для того, чтобы заинтересовать покупателя в осуществлении иных, дополнительных способов финансирования сделки, например, в получении большего кредита по закладной на льготных условиях (имеющего место в случае так называемых гибридных обязательств). Если стоимость недвижимости не превысила цену исполнения опциона до истечения его срока, опцион считается ничего не стоящим, а если превысила, то он стоит некоторую долю роста стоимости недвижимости, определяемую условиями. В Российской Федерации применение опционов становится все более популярным.
5) Право преимущественной аренды земли создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владения зданием на основе аренды (например право быть арендатором и передавать в субаренду) и право собственности на землю. В мировой практике первое право часто распространяется на срок от 10 до 99 лет, в течение которого обладатель права аренды имеет свободу и ответственность использовать недвижимость так, как если бы он был собственником. В конце срока аренды собственник земли принимает владение зданием. Владелец здания на правах аренды регулярно платит арендную плату. Если плата не вносится, собственник земли может принять владение полной недвижимостью. Поэтому аренда земли имеет преимущество перед арендой здания. Иногда владелец земли зависит от источников финансирования владения на основе аренды. В этом случае аренда земли называется субординированной.
6) Лизинг недвижимости - это долгосрочная аренда недвижимости на срок, сопоставимый со сроком полезной жизни объекта недвижимости (около 30 лет). Это самый долгосрочный вид лизинга в мировой классификации, он предусмотрен также и российским законодательством о лизинге. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О лизинге» предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Однако предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.
Использование различных инструментов инвестирования в доходную недвижимость в целом направлено на диверсификацию риска и получение максимально возможных доходов при стабильном уровне риска.
7. Причины, влияющие на величину инвестиций. Причины привлекательности РН для инвесторов.
На источники и величину инвестиций в недвижимость влияют:
– ожидаемый доход на инвестиции;
– ставка банковского процента;
– налоговая политика в целом и в инвестиционной сфере в частности;
– темпы инфляции;
– степень риска инвестиций в недвижимость
8. Оценка привлекательности инвестиций
Факторы, учитываемые при оценке инвестиционной привлекательности проекта:
ü ситуация на рынке инвестиций;
ü состояние финансового рынка;
ü профессиональные интересы и навыки инвестора;
ü финансовая состоятельность проекта;
ü геополитический фактор и т.д.
Методы оценки инвестиционной привлекательности проектов, дают ответ на вопросы:
- Выгодно ли вкладывать деньги в данный проект?
- Какой проект предпочесть при выборе из нескольких вариантов?
Различают статические (простые), используемые в отечественной практике методы оценки и методы основанные на теории временной стоимости денег (усложненные).
Показатели статического метода оценки:
- Срок окупаемости (Т):
Т= К/П
П - годовая прибыль (разница между стоимостью инвестируемого проекта и капит. вложениями в него);
К - капитальные вложения (вкл-ют в себя все затраты)
Срок окупаемости является относительным показателем. Он показывает, за какой период времени потребитель получает доход, численно равный дополнительным капитальным вложениям.
Нормативный срок окупаемости дополнительных капитальных вложений показывает максимально допустимое значение срока окупаемости при данных производственно-экономических условиях.
- Коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений (Э):
Капитальные вложения признаются экономически эффективными, если отношения прибыли от инвестируемых объектов, не будут, ниже капитальных вложений в эти объекты
Э = П/К;
где: П - годовая прибыль (разница между стоимостью инвестируемого проекта и капит. вложениями в него); К - капитальные вложения (вкл-ют в себя все затраты)
Величина Э должна сопоставляться с отраслевым нормативом экономической эффективности Ен , и если Э > Ен, то рассматриваемые капитальные вложения являются эффективными
Коэффициент экономической эффективности капитальных вложений величина, обратная сроку окупаемости. Она характеризует темпы накопления потребителем дохода. Если Ен равен 0,2 - это означает, что инвестор с каждого рубля капитальных вложений получает ежегодно 0,2 руб. прибыли.
Итак: Эффективность капитальных вложений должна быть больше норматива экономической эффективности, в таком случае инвестирование в недвижимость считаются оправданными.
- Показатель сравнительной экономической эффективности (Пэ), основанный на минимизации приведенных затрат:.
Пэ = С + Ен ∙ К;
а затем сопоставить с его нормативным значением
где: К – капитальные вложения по каждому варианту;
С – текущие затраты (себестоимость) по тому же варианту;
Ен – нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений, характеризует минимально допустимые темпы накопления дохода инвестором.
Недостатком данных показателей является игнорирование различной стоимости денег во времени.
Оценка инвестиционной привлекательности проектов должна учитывать.
• изменение стоимости денег во времени;
• инфляционные процессы;
• возможность альтернативного инвестирования;
• необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования.
| <== предыдущая страница | | | следующая страница ==> |
| Элементы финансового капитала (финансовые активы) | | | Экономическая мысль средневековья. Экономические идеи раннего и позднего канонизма |
Дата добавления: 2014-03-24; просмотров: 464; Нарушение авторских прав
Мы поможем в написании ваших работ!