Тема 6. Купля-продажа недвижимости

1. Договор купли-продажи недвижимости (понятие, характеристика, стороны, форма).

2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Существенные и иные условия договора.

4. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости. Особенности исполнения договора.

5. Права на земельный участок при продаже недвижимости.

6. Особенности купли-продажи жилых помещений.

7. Особенности продажи предприятий.

Задачи

1. Фомина и Козлов заключили договор купли-продажи квартиры, предусмотрев, что деньги за проданное жилое помещение будут переданы покупателем сразу после регистрации данного договора. Однако через некоторое время Козлов, утверждая, что Фомина отказывается от выполнения своей обязанности по уплате определённой договором стоимости квартиры, обратился в суд с иском о расторжении указанного договора купли-продажи. Фомина, в свою очередь, утверждает, что деньги ею передавались, причем, в присутствии трёх свидетелей. Помимо того, факт передачи денег, по ее мнению, подтверждает и выписка из банковского счета о снятии денежных средств накануне произведенного ею расчета с Козловым.

Решите дело.

2. Пётр Завьялов и Виктор Шерф в мае 1994 года подписали договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нём жилого дома. Стороны исполнили свои обязанности по сделке, однако договор и переход права собственности зарегистрирован не был. Получив деньги от покупателя и передав ему имущество, В. Шерф выехал на постоянное место жительства в Германию и не явился на государственную регистрацию договора.

После того, как все попытки П. Завьялова отыскать продавца для осуществления регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности оказались безуспешными, покупатель обратился в суд с иском о признании действительным договора купли-продажи земельного участка и дома, а также о признании права собственности на указанные объекты. В обоснование своих требований П. Завьялов сослался на документы, подтверждающие наличие к моменту заключения договора права собственности на отчужденные объекты у продавца (договор о передаче имущества в собственность; регистрационное удостоверение), договор купли-продажи, подписанный сторонами, расписку В. Шерфа о получении им денежных средств по договору, а также на показания свидетелей, присутствовавших при исполнении сделки сторонами.

Подлежит ли иск удовлетворению?

3. ООО «Аметист» и ИП Королёв А. А. заключили договор купли-продажи здания, по которому индивидуальный предприниматель обязался передать указанный объект в собственность обществу. Однако не исполнив своих обязательств по указанному договору, ИП Королёв А. А. продал указанный объект недвижимости АО «Комфорт», за которым в установленном порядке было зарегистрировано право собственности на данное недвижимое имущество.

ООО «Аметист» предъявило в арбитражный суд требования о признании договора купли-продажи здания, заключенного между индивидуальным предпринимателем и акционерным обществом недействительным на основании ст. 168 ГК РФ и просило суд обязать стороны вернуть друг другу все полученное ими по сделке, а также о признании недействительным права собственности АО «Комфорт» на указанное здание.

Оцените корректность предъявленных ООО «Аметист» требований.

Подлежит ли иск удовлетворению?

4. В феврале 2008 года Тамара Иванова договорилась с Прасковьей Поповой о покупке жилого дома с земельным участком за 50000 рублей и передала последней в счет сделки 10000 рублей. В расписке Попова написала, что приняла указанную сумму в счет оплаты дома и земельного участка, и что оставшуюся сумму (40000 рублей) она получит после оформления ею документов на дом, которые обязалась «справить» в максимально короткий срок.

Поверив Поповой и будучи уверенной, что та являлась собственником отчуждаемых объектов, Иванова с согласия Поповой вселилась в квартиру 1 марта 2008 года и стала производить ремонтные работы, поскольку дом находился в состоянии, не пригодном для проживания (в ряде оконных рам отсутствовали стекла, были разморожены отопительные трубы и котел, со стен обвалилась штукатурка, отклеились обои, электропроводка в ряде комнат была неисправна); провела воду. Общая сумма затрат на улучшение жилищных условий составила 37675 рублей.

Однако оказалось, что Попова ввела Иванову в заблуждение, не собираясь продавать дом, и через некоторое время подала иск в районный суд о выселении Ивановой из жилого (уже отремонтированного) дома, взыскании 20000 рублей за ухудшение жилищных условий (в связи с тем, что отопительный котёл из подсобного помещения был перенесен в кухню), госпошлины, а также о взыскании 12000 рублей оплаты за проживание в течение 1 года в указанном доме, ссылаясь на то, что 1 марта 2008 года Иванова вселилась в спорную квартиру на условиях временного проживания при устной договоренности последующего выкупа.

Подлежит ли иск удовлетворению?

5. 14 мая 2010 года Халлиев и Ялбаков заключили договор жилого дома. Цена договора составила 500 000 рублей. Из них 400 000 рублей покупатель Халлиев уплатил продавцу Ялбакову при подписании договора, а оставшуюся часть (100 000 рублей) покупатель должен был согласно договору уплатить в срок до 31 мая 2010 года.

Однако впоследствии, несмотря на то, что жилой дом был передан по акту приемки-передачи покупателю, Ялбаков стал отказываться от государственной регистрации указанного договора и перехода права собственности на дом, так же как и от принятия оставшейся суммы в счет оплаты товара.

После ряда безуспешных обращений покупателя к Ялбакову с требованиями о необходимости исполнить договор купли-продажи недвижимости, Халлиев обратился в суд с иском о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и перехода права собственности на него, возмещении морального вреда в размере 15 000 рублей и судебных издержек.

Подлежит ли иск удовлетворению?

Зависит ли возможность удовлетворения требования Халлиева о государственной регистрации перехода права собственности от факта передачи недвижимого имущества покупателю?

Имеет ли значение для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость факт исполнения им обязанности по оплате товара?

6. 23 апреля 2009 года между ООО «БАРС» (покупатель) и ООО «Легион» (продавец) был заключен договор купли-продажи железнодорожного подъездного пути. Товар был оплачен покупателем, однако ООО «Легион» отказалось передать железнодорожный подъездной путь ООО «БАРС», а также подавать заявление в регистрирующий орган о государственной регистрации перехода права собственности на товар.

Покупатель обратился в арбитражный суд с иском к продавцу о государственной регистрации перехода права собственности на железнодорожный подъездной путь.

Подлежит ли исковое заявление удовлетворению? При каких условиях?

7. ООО «Спектр» приобрело по договору купли-продажи у ЗАО «Лидер» здание. Последнее было передано покупателю по передаточному акту, однако переход права собственности зарегистрирован не был.

Впоследствии ЗАО «Лидер» было ликвидировано, о чём в Единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись.

На заявление покупателя − ООО «Спектр» − о регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи и передаточного акта орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ответил отказом (указав на отсутствие заявления другой стороны сделки).

ООО «Спектр» обратилось в суд с заявлением о признании незаконным указанного решения регистрирующего органа и об обязании зарегистрировать право собственности на здание.

Решите дело.

8. 5 февраля 2011 года между Жуковым и Исаковой состоялось соглашение о купле-продаже квартиры. В этот же день стороны указанного договора обратились в регистрирующий орган для регистрации договора и перехода права собственности. 15 февраля 2011 года Исакова (продавец) умерла, вследствие чего Жукову было отказано в регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности.

Последний обратился в суд с иском о признании состоявшимся договора купли-продажи квартиры и признании за ним права собственности на указанный объект. Помимо того, Жуков просил возложить на регистрирующий орган обязанность произвести государственную регистрацию договора и перехода права собственности.

Решите дело.

9. ООО «Старт» обратилось в арбитражный суд с иском к ИП Вознев А. Н. о признании договора купли-продажи незаключенным, обосновывая свое требование тем, что в нарушение статей 550, 555 ГК РФ указанный договор, предметом которого являются два здания, не содержит данных о согласованной цене каждого из объектов недвижимости. Кроме того, предмет договора, подписанного сторонами, не содержит четкого описания объектов недвижимости: нет данных, определяющих их месторасположение; площадь объектов указана округленно (без учета десятых долей квадратных метров).

Ответчик иск оспаривает, указывая на то, что, по его мнению, описание объектов соответствует содержанию их технических паспортов и позволяет индивидуализировать предмет договора. Необходимость определения цены каждого из проданных объектов в законе не предусмотрена; более того, позднее дополнительным соглашением стороны определили конкретную стоимость каждого из зданий.

Подлежит ли иск ООО «Старт» о признании договора незаключенным удовлетворению?

10. ООО «Лайн» (продавец) и ИП Семенов А. Н. (покупатель) подписали договор купли-продажи здания склада. В договоре было предусмотрено, что указанный объект недвижимости расположен на земельном участке, предоставленном продавцу, согласно зарегистрированному договору аренды, сроком на 20 лет. Соглашение было исполнено сторонами в полном объеме; переход права собственности на здание к покупателю зарегистрирован.

Однако через некоторое время ООО «Лайн» предъявило в суд иск о признании договора купли-продажи здания незаключенным и о восстановлении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности истца на здание. Требование общество обосновывает тем, что подписанный сторонами договор, по мнению истца, содержащий в себе элементы купли-продажи (здания) и аренды (земельного участка), не прошёл процедуру государственной регистрации.

Подлежит ли иск удовлетворению?

11. 25 июня 2010 года Василий Скибо (продавец) и Пётр Пуляевский (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры. 20 июля 2010 года данный договор и переход права собственности на соответствующий объект недвижимости были зарегистрированы.

На основании того, что продавец на протяжении нескольких месяцев с момента отчуждения имущества отказывается сниматься с регистрационного учета по месту жительства и добровольно из указанной квартиры выписываться не желает, П. Пуляевский обратился в суд с иском о признании В. Скибо утратившим право пользования квартирой.

Продавец против удовлетворения иска возражает, ссылаясь на положение договора купли-продажи от 25 июня 2010 года, согласно которому В. Скибо сохраняет право пользования проданной квартирой на неопределенный срок до момента снятия с регистрационного учета по своему усмотрению, а также на то обстоятельство, что оплата стоимости квартиры была осуществлена не полностью (при цене договора в 550 000 рублей покупатель заплатил лишь 525 000 рублей).

Решите дело.

12. Сравните положения второго и третьего пунктов ст. 165, пункта 3 ст. 551 ГК РФ и п. 61 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

13. В пункте 2.3 договора купли-продажи недвижимости стороны определили общую цену продаваемых строений в размере 142 976 819 рублей 50 копеек, в том числе стоимость права аренды земельного участка – 12 064 669 рублей 50 копеек.

Предметом договора являются 11 строений, условия, касающиеся цены каждого объекта в отдельности отсутствуют.

Считается ли договор заключенным?

Правовые акты и материалы практики

Гражданский кодекс РФ. Часть вторая. Глава 30, § 7,8.

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним: ФЗ от 21 июля 1997 г.

Обзор практики разрешения споров, связанных
с применением Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 16 февраля 2001 г. N 59.

О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22.

Литература (основная)

Гражданское право: учебник в 3 т. Т. 2. 4-е изд., перераб. и доп./Отв.ред. А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. - М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2006.

Гражданское право. В 4 т. Т.3. Обязательственное право. Общие положения об обязательствах и договорах. Обязательства по передаче имущества в собственность. Обязательства по передаче имущества в пользование. Обязательства по производству работ: учеб./Отв.ред. Е.А.Суханов. – 3-е изд., перераб., и доп. М.: Волтерс Клувер, 2007.

Литература (дополнительная)

Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. -М :"Волтерс Клувер", 2007 г.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. 2-е изд. М.: Статут. 2005.

Гонгало Б.М., Зайцева Т.И., Крашенинников П.В. и др., Настольная книга нотариуса. Том I. Учебно-методическое пособие. (2-е изд., испр. и доп.) –М.:"БЕК", 2003.

Ем В.С. Договор продажи предприятия (научно-практический комментарий действующего законодательства //"Законодательство". N 6. Июнь. 2005.

Иоффе О.С. Отдельные виды обязательств. Разд. 1// Избранные труды: В 4 т. Т.III. Обязательственное право. СПб: Изд-во «Юридический центр Пресс», 2004.

Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. – М.:Юристъ. 2004.

Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). – М.:"Волтерс Клувер", 2006 г.

Дата добавления: 2014-09-29; просмотров: 1163; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!