Лекция 3. Особенности и закономерности рынка недвижимости

Рынок недвижимости — это совокупность от­ношений вокруг операций с объектами недвижи­мости. Этот рынок представляет собой сферу вло­жения капитала в объекты недвижимости и сис­тему экономических отношений, возникающих при ся при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сда­че объектов недвижимости в аренду и т.д.

Основными сегментами рынка недвижимости являются рынок земли, рынок жилья и рынок

нежилых помещений (в соответствии с основны­ми типами недвижимости).

Можно выделить отдельно рынок доходной не­движимости, который сегментируется по функ­циональному назначению объектов:

—рынок объектов офисного назначения;

— рынок объектов торгового назначения;

— рынок объектов производственно-складского назначения.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения. Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Однако более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих.

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала. Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

- инвестирование в недвижимость,

выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

• со сменой собственника:

- куплю-продажу объектов недвижимости;

- наследование;

- дарение;

- мену;

- обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

•с частичным или полным изменением состава собственников:

- приватизацию;

- национализацию;

- изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

- внесение в уставный капитал;

- банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

• без смены собственника:

- инвестирование в недвижимость;

- развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция) ;

- изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренду;

- передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

- регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

- ренту;

- пожизненное содержание с иждивением;

- передачу в доверительное управление;

- введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

- страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Рынок недвижимости как составная часть рыночного пространства обладает «классическими условиями» — экономическими спадами и подъемами (рис.1).

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями:

- 1. низкой ликвидностью;

- 2. цикличным характером;

Рисунок 1. Циклы рынка недвижимости.

1 — спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя;

2 — поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости;

3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца;

4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом и соответственно подъем на рынке недвижимости наступает раньше, чем в экономике.

- 3. высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

- 4. наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;

- 5. высоким уровнем трансакционных издержек;

Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики.

Важнейшей особенностью рынка недвижимости является ограниченное число продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

Еще одной особенностью рассматриваемого рынка является характер потребительского спроса,

Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов:

- Изменение уровня доходов населения

- Изменение уровня доходов бизнеса

- Доступность финансовых, в частности, кредитных, ресурсов

- Ставки арендной платы

- Стоимость строительства

- Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы

- Изменение численности населения

- Реальная налоговая ставка

- Уровень налога на имущество

- Зональные ограничения

- Уровень земельного налога

- Условия совершения сделок

- Условия получения прав на застройку

- Экологическая обстановка

- Уровень развития инфраструктуры

Система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного регион, не является исчерпывающей. Например, в нее не вошли политические, национальные и даже культурные факторы, а также традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следовательно, и на спрос и предложение.

Кроме того, внутри каждой из указанных групп факторов могут быть выделены составляющие, влияние которых также является существенным. Так, рост численности населения в регионе может быть вызван его естественным приростом или миграцией из других регионов.

В настоящее время на российском рынке существует значительное превышение предложения по сравнению с потребительским спросом (особенно на коммерческую недвижимость).

Величина спроса на объекты жилой недвижимости обусловлена многими факторами: транспортной оснащенностью района расположения объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения. Однако, наиболее существенен так называемый фактор местоположения.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

• возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости;

• достаточная устойчивость потребительского спроса;

" меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;

• наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

К недостаткам можно отнести:

• информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;

• отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;

• необходимость использования информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости;

• «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;

• издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию) значительны, если не сказать высокие.

Рынок недвижимости имеет и свои особенности

– Необходимость высокого «порогового» уровня инвестиций. Недвижимость довольно затруднительно приобрести именно в таком количестве, в котором хотелось бы инвестору. Для этого необходимы значительные и вполне определенные по масштабам средства, что, с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой — у инвестора может просто не оказаться достаточных средств.

- Необходимость в управлении.

Недвижимость в отличие от иных активов в большей степени нуждается в управлении для получения дохода.

– Неоднородность недвижимости.

Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах между различными объектами недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

– Защищенность доходов от инфляции.

Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы защищена от инфляции. Через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, так что доход растет вместе с инфляцией.

– Высокие трансакционные издержки.

Сделки с недвижимостью требуют высоких трансакционных (операционных) издержек.

– Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от финансовых активов.

Относительная независимость доходов от недвижимости по сравнению с доходами от финансовых активов делает недвижимость своего рода арбитром для портфелей финансовых активов.

– Особенности ценообразования.

Цены на фондовом рынке являются прямым следствием последних сделок с ценными бумагами, прежде всего, корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат последней продажи и переговоров между участниками совершающейся сделки. Отсюда - ценообразование на рынке ценных бумаг более динамично, чем на рынке недвижимости, а колебания цен более часты.

Сохранность инвестируемых средств.

Недвижимость предоставляет инвестору больше гарантий сохранности инвестированных средств.

Земля - неуничтожима (если не учитывать возможного ухудшения ее качеств). Здания и сооружения -долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например, страхования).

Обладая рядом отличительных особенностей по сравнению с другими финансовыми активами, недвижимость может рассматриваться и как часть общего инвестиционного портфеля, позволяя снизить общий риск, и как самостоятельный актив.

В то же время недвижимость может приобретаться и как товар, необходимый для производства или для личного потребления [I].

Недвижимость является финансовым активом, так как создается трудом человека и вложения­ми капитала. Приобретение и развитие недвижи­мости сопровождается высокими затратами и, соответственно, часто возникающей необходимо­стью привлечения заемных средств и т.п. По­этому рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.

Финансовый рынок — это сложная экономи­ческая система, включающая совокупность ин­ститутов и процедур, направленных на осуществ­ление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов.

Прежде всего под этим рынком подразумевается сфера проявления экономических отноше­ний по поводу распределения созданной стоимос­ти и ее реализации путем обмена денег на финан­совые активы.

финансовые активы. — это денежные средства и инвестиционные ценности, которые являются инструментом образования этих средств: деньги, депозиты, ценные бумаги, ссудный капитал, дра­гоценные металлы и камни, недвижимость.

Основные функции финансового рынка:

—признание потребительской стоимости фи­нансового актива путем его реализации;

— организация процесса реализации финансо­вого актива через создание соответствующих фл-нансовых институтов;

— финансовое обеспечение процесса инвестиро­вания и потребления созданием условий накоп­ления капитала и взятия его в долг;

— воздействие на денежное обращение в резуль­тате создания условий для непрерывного движе­ния денег.

В целом финансовый рынок — это система от­дельных самостоятельных рынков (рис. 1.2).

Все рынки взаимосвязаны: один и тот же фи­нансовый актив может быть товаром на несколь­ких рынках. Рынок недвижимости — одна из наиболее значимых составляющих частей финан­сового рынка. Часть финансового рынка, на ко­торой перераспределяется заемный капитал, обес­печенный залогом недвижимости, называется рынком ипотечного капитала. В Западной Евро­пе около 70% всех кредитов выдается под залог недвижимости, при этом на рынке жилья — бо­лее 90 %. В России система ипотечного кредито­вания развита слабо.

В сегодняшних условиях экономической неста­бильности в России заемные средства очеяь до­рогие, внутренние ресурсы финансового рынка ориентированы прежде всего на кредитование эк­спортно-импортных операций, валютных сделок и операций с приносящими высокий доход цен­ными бумагами. Риск вложений в недвижимость очень высок из-за ее низкой ликвидности, дли­тельности срока окупаемости вложенных средств. Вызванная этими причинами ограниченность ин­вестиционных ресурсов обусловила процесс свер­тывания строительства практически во всех от­раслях экономики.

С целью стимулирования потребления и инвести­ционных процессов правительство может снизить налоги и ставку процента, вмешавшись в финан­совые рынки.Но в настоящее время рынок госу­дарственных ценных бумаг поглощает финансо­вые ресурсы, вследствие чего они становятся очень дорогими. К тому же затраты инвестора суще­ственно увеличиваются из-за высоких налогов.

Итак, существует тесная взаимосвязь финансо­вого рынка и рынка недвижимости: рост вложе­ний в недвижимость оживляет рынок недвижимо­сти, падение — сворачивает. Экономическая не­стабильность сдерживает и российских, и зарубеж­ных кредиторов и инвесторов. Для активизации финансирования инвестиций в недвижимость не­обходима государственная поддержка.

Таким образом, рынок недвижимости можно охарактеризовать как сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью.

Вопросы для самопроверки:

1. Что понимается под рынком недвижимости?

2. Дайте характеристику жизненному циклу рынка недвижимости.

3. Назовите факторы, определяющие спрос и предложения на рынке недвижимости.

4. В чем преимущества и недостатки деятельности рынка недвижимости?

5. На каком основании можно говорить о том, что рынок недвижимости является разновидностью инвестиционного рынка?

6. Почему необходимо управление недвижимостью?

7. Почему недвижимость предоставляет инвестору большие гарантии сохранности инвестированных средств?

8. Какие характеристики объектов недвижимости, как товаров, можно отнести к специфическим?

9. Назвать другие признаки недвижимости, как товара особого рода.

10. В чем состоит сущность рынка недвижимости как одной из разновидностей рынка услуг?

11. Назовите факторы, влияющие на изменение стоимости в секторе создания жилой недвижимости.

Дата добавления: 2014-03-08; просмотров: 764; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!