Концепция гостиничного предприятия

Зачастую причиной увеличения бюджета, роста операционных расходов, удлинения сроков окупаемости отеля и, в самом плохом случае, убыточности проекта является отсутствие чёткой концепции будущего отеля. Чтобы избежать столь привычного для России вопроса, необходимо, прежде всего, уже на самой первой стадии проекта глубоко и серьёзно задумываться о том, что строить, на каком ценовом и категорийном уровне, какова будет инфраструктура будущего объекта. Ответы на все эти и многие другие вопросы способен дать хорошо проработанный документ под названием «Концепция развития объекта», который, в свою очередь, является основанием для создания бизнес-плана проекта. Ниже представлена структура типовой подобной концепции [35].

Первым разделом концепции должно быть резюме проекта, позволяющее в первом приближении понять основные цели и задачи проекта. Здесь необходимо отразить, предполагает ли проект строительство или реконструкцию здания, какая звёздность будет у отеля. Также можно упомянуть особенности управления будущим проектом: будет ли привлечена сторонняя организация (в том числе иностранный оператор) или объект будет управляться силами инвестора/девелопера/застройщика. В заключительной части резюме необходимо перечислить предпосылки к созданию объекта как такового, чтобы убедиться в целесообразности его реализации[35].

Следующий раздел концепции должен производить анализ местоположения будущего отеля. Для того чтобы чётко представлять перспективы объекта недвижимости для целей развития на его базе гостиницы, необходимо рассмотреть и проанализировать такие существенные характеристики:

– местоположение объекта, окружение;

– состояние объекта (если предполагается реконструкция, а не новое строительство);

– архитектурно-строительные нормы;

– социальный контингент района.

Итоговая таблица критериев, сформированных по различным направлениям, позволит подвести итог анализу и дать детальное структурированное представление о местоположении отеля со всеми его плюсами и минусами [35].

После этого можно переходить к определению целевых сегментов клиентов гостиницы и требуемого уровня качества её услуг. Определение целевых сегментов и требуемого уровня в значительной степени зависит от местоположения будущей гостиницы, но в дополнение к этому необходимо максимально широко изучить статистическую информацию, аналитические обзоры рынка, в том числе корпоративного сектора, если отель будет нацелен и на эту категорию клиентов. Полученный в итоге профиль будущих клиентов гостиницы позволяет понять сущность и спектр их предпочтений, которые должны быть учтены при грамотном проектировании отеля. Кроме этого, при проектировании гостиницы следует учитывать требования, предъявляемые к выбранной категории качества (звёздности) отеля, а также количество и бюджет дополнительных мероприятий, проведение которых позволит увеличить финансовые поступления в периоды низкой клиентской активности и соответственно низкого уровня загрузки отеля [35].

Определение требуемого уровня качества услуги включает в себя оценку и последующие выводы о том, что должно быть сделано в самом здании и на прилегающей к нему территории, какое техническое оборудование должно быть спроектировано и установлено в отеле (освещение, энергоснабжение, водоснабжение, отопление, лифты, теле- и радиовещание, телекоммуникационная связь и проч.).

Также необходимо оценить величину и структуру номерного фонда, в том числе типы и количество номеров, площадь каждого типа номера, площадь санузла в номере и его основную комплектацию. Кроме того, необходимо уже на данном этапе понимать объём и количество общественных помещений (ресторана, если таковой предполагается на территории отеля), их функционал и назначение [35].

В заключение нелишним будет сформировать набор услуг, который возможно предоставить на базе проектируемого отеля с учётом указанных выше нюансов и ограничений. Получив представление о том, кто будет жить в отеле и что им необходимо предоставить для комфортного проживания, самое время переходить к предложению по набору услуг и оснащению создаваемой гостиницы. Здесь необходимо более детально рассмотреть номерной фонд, описать типовые номера каждой предполагаемой категории и их расположение по этажам (поэтажный план). Также необходимо спроектировать оснащение каждого номера предметами мебели, бытовой и аудиовидеотехникой, средствами связи, текстиля и декора, аксессуарами. После номеров и этажных коридоров время переходить к «питательным» помещениям будущего отеля. Необходимо чётко понимать, что может и должно быть реализовано в номерах и на территории отеля: кафе или ресторан, один или несколько; будут ли мини-бары в номерах, во всех или только в некоторых категориях. Необходимо проанализировать возможность и потенциальную необходимость обслуживания в номерах (рум-сервис). Кроме того, необходимо рассмотреть такие точки инфраструктуры и доходности отеля, как бизнес-центр, тренажерный зал и проч. Для гостиницы, ориентированной на бизнесменов и расположенной в зоне высокой деловой активности, наличие бизнес-центра крайне важно, тогда как для парк-отеля в пригороде мегаполиса спортивный клуб послужит отличным источником дохода и хорошим конкурентным преимуществом [35].

В заключительной части раздела обязательно должны быть рассмотрены и приняты во внимание административные, технические и производственные помещения. Несмотря на то, что любая гостиница должна иметь помещения, в которых будут располагаться данные службы, многие зачастую забывают об этом, полагая, что персонал всегда найдёт себе место сам. Для размещения подобных служб обычно используются помещения, которые менее привлекательны с точки зрения получения дохода, достаточно удобны для доступа персонала и расположены с учётом логистики потоков персонала и клиентов гостиницы [35].

Следующий этап создания концепции – рекомендации в области технологий оказания услуг и тарифной политики по различным точкам доходности отеля.

Номерной фонд – основная и наиболее доходная услуга отеля. Учитывая значимость этого вида услуг необходимо рассматривать их более подробно с учётом сезонных колебаний и в привязке к каждой планируемой целевой категории клиентов. Результатом рассмотрения является матрица базовых цен по всем тарифам и уровень среднегодовой загрузки отеля.

После анализа номерного фонда можно переходить к анализу структуры питания. Здесь уместно определить вид и состав завтрака; время работы ресторана/кафе; предполагается ли работа исключительно на клиентов гостиницы или также на клиентов с улицы; что будет представлено в лобби-баре; каким должен быть уровень цен и комплектация мини-баров. Также необходимо рассмотреть порядок ценообразования и перечень услуг бизнес-центра и конференц-залов, если таковые предусмотрены в отеле. По аналогии с предыдущим разделом, переходя от клиентов к персоналу, необходимо создать штатное расписание отеля, где будет указан перечень должностей, количество работников и уровень их заработных плат. Нелишним будет изложить в кратком виде их должностные обязанности [35].

Наиболее информативным разделом концепции является финансовый план. Расчёты проводят на основе существующих стандартов финансового планирования и отчётности на незначительный период времени (например, на 8–12 лет). Цены могут быть использованы в качестве базовых при определении цен и скидок для остальных категорий клиентов. Валовая выручка от использования номерного фонда отеля должна быть рассчитана на основе среднедневной цены койко-места с учётом пропорций в распределении номеров по разным категориям клиентов (и, соответственно, по разным тарифам) и среднегодовой загрузки гостиницы. Операционные расходы должны включать в себя зарплату и обязательные отчисления по персоналу; прочие расходы, связанные с персоналом; затраты на ремонт; затраты на аксессуары в номерном фонде; расходы на контрактные услуги сторонних организаций; расходы на стирку и чистку белья; резервирование и прочие операционные расходы [35].

Говоря об организации питания, нужно учесть, что расчёт бюджет отеля также должен основываться на статистических данных бюджета номерного фонда и учитывать сезонность. На основе загрузки номерного фонда, например, вычисляется количество завтраков, реализованных при продаже номеров. Если точки питания работают на внешних клиентов, не проживающих в гостинице, это также должно быть учтено в финансовом плане. В расчётах необходимо показать средний чек ресторана/кафе, средний чек лобби-бара, мини-баров и стоимость обслуживания в номерах. Операционные расходы комплекса питания включают в себя стоимость продуктов и напитков, заработную плату и обязательные отчисления по персоналу, затраты на расходные материалы, столовые приборы и текстиль, контрактные услуги сторонних организаций [35].

Аналогичные расчёты должны быть проведены по всем точкам доходности гостиницы. В заключение раздела необходимо осуществить расчёт сводного бюджета проектируемого отеля, который формируется на базе бюджетов доходных точек гостиницы и состоит из нескольких разделов. Поскольку раздел является сложным и глубоким, в рамках данной дисциплины невозможно его охватить. Следует отметить тот факт, что раздел доходов в обобщённом бюджете гостиницы отражает выручку по каждому из доходных точек. Итоговые суммы операционных расходов по каждому подразделению составляют общие операционные расходы гостиницы. Разница между поступлениями и операционными расходами гостиницы даёт операционный доход отеля. Раздел «Нераспределённые расходы» в бюджете отражает расходы, которые считаются относящимися ко всей организации и которые сложно разнести по доходным центрам [35].

В заключение концепции необходимо предусмотреть ещё один раздел, который часто забывают – это оценка стоимости создаваемого бизнеса. Здесь необходимо определить предельную стоимость объекта, которая является обоснованной стоимостью объекта с учётом роста прибыли. Данная сумма отражает продажную стоимость объекта и формируется по основным показателям его деятельности, рассчитанным выше в разделе финансового плана проекта. Подобный расчёт необходим, чтобы, исходя из прогнозов авторов концепции, понимать сроки достижения предельной стоимости бизнеса, после достижения которой собственнику необходимо принимать решение о модернизации либо о продаже бизнеса.

Такова примерная структура и логика построения концепции гостиничного объекта. В результате разработки концепции собственник получает документ, который, с одной стороны, существенно снижает риски всего строительства, с другой – позволяет существенно снизить затраты и время создания бизнес-плана.

Дата добавления: 2014-11-14; просмотров: 609; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!