Технология формирования номерного фонда гостиницы

Тотальный дефицит гостиниц, соответствующих принятым международным стандартам, привёл к тому, что на рынке, где почти нет конкуренции, востребован практически любой объект, что, естественно, обусловливает недостаточное внимание к отдельным аспектам функционирования гостиниц, в том числе к формированию номерного набора. На сегодняшний день оптимальный для российского рынка номерной фонд сформирован в московской гостинице «Космос» – огромном гостиничном комплексе с большим количеством номеров и гигантскими площадями. Однако с ростом интереса инвесторов к гостиничному бизнесу такая ситуация продлится недолго [34].

Доминирование в СССР подобных «Космосу», «Интуристу», «России» гостиничных гигантов во многом было обусловлено желанием властей держать под контролем приезжающих в страну иностранных туристов. Контроль существенно упрощался при поселении всех прибывших в одном здании. Кроме того, гостиничные гиганты отвечали общему стремлению к крупномасштабным объектам и свершениям. Аналогичная ситуация складывалась в 1960-х годах на американском гостиничном рынке, где предпочитали строительство средств размещения вместимостью от 500 номеров [34].

Европейская концепция гостеприимства строится на индивидуальном подходе к каждому клиенту, что максимально реализуется в основном в так называемых «семейных» отелях и гостиницах с номерным фондом не более 200 номеров. Современные тенденции развития гостиничного бизнеса в России свидетельствуют об усилении сектора малых гостиниц, абсолютное большинство который состоит не более чем из 20 номеров. По мнению обозревателей омского гостиничного рынка, наполняемость местных гостиниц, планомерно увеличивается, но потребности в строительстве нескольких больших гостиниц пока нет. К тому же, большинству постояльцев важно находиться в центре города, где найти площадь для строительства крупного комплекса практически невозможно.

Но, безусловно, не только традиции или духовные установки являются основными факторами для определения типа и набора номеров в гостинице. Эти параметры задаются на основе экономического анализа рынка и участка застройки.

Факторы, влияющие на формирование номерного фонда:

1. Первоначальное значение для выбора размера гостиницы имеют результаты исследований рынка и анализа реализуемости объекта, но необходимо учитывать и градостроительные нормативы и директивы властей, а также генеральный план развития города. Так как наилучшим местом для размещения отелей традиционно считается центральная историческая часть города, то получить землю в этом районе особенно сложно, а после приобретения необходимого участка инвестор обременяется списком требований, определяющих высотность, внешний вид здания. Кроме того, формирование гостиничного фонда является частью программы экономического и культурного развития города, и власти имеют официальную возможность диктовать свои условия при определении размера номерного фонда, категории гостиницы и даже влиять на выбор иностранного оператора.

Расчетный срок реализации Генерального плана города Омска, разработанного в 1972 году, истёк в 2000 году. Новый градостроительный документ определит развитие и застройку Омска до 2025 года. По оптимистическому варианту прогноза, который положен в основу генплана, население города увеличится до 1 миллиона 144 тысяч человек. Поэтому почти в три раза должны увеличиться общественно-деловые зоны (торговля, офисы, гостиницы). К 2025 году должно функционировать большое число крупных торговых, развлекательных и гостиничных комплексов общей площадью 1,5 миллиона квадратных метров. Для реализации планов городские власти будут привлекать внешних инвесторов.

2. Также инвестор должен обязательно учитывать конкурентную среду и соотношение спроса и предложения для различных категорий гостиниц. При этом необходимо иметь в виду, что оформление разрешительных документов занимает до 1 года, а затем необходимо учитывать сроки строительства, ведь отель должен быть востребован не на стадии строительства, а после открытия.

Например, 2010 году рядом с территорией строящегося аэропорта Омск-Федоровка было запланировано строительство «Инфра-комплекса», состоящего из гостиницы и офисного центра. Проект, предложенный шведской архитектурной компанией «Свэко Ависта» и московским инвестором «Юмако», был представлен на архитектурном совете при омском Союзе архитекторов. Проект был отправлен на доработку, в результате которой высотность комплекса была ограничена 10–12 этажами. Тогда как, в Новосибирске, тот же объект должен вырасти до 14–16 этажей. Как выяснилось, на участке не нашлось места автомобильной стоянке, критике подвергся внешний облик зданий. В итоге возведение объекта было отложено на неопределённый срок.

3. Еще один фактор, влияющий на размеры будущего предприятия гостеприимства, касается структуры управления отелем и количества обслуживающего персонала. Несмотря на острый дефицит трехзвёздных гостиниц, например, в Москве и кажущуюся целесообразность строительства большого отеля, исследования показывают, что идеальным форматом является отель порядка 200–250 номеров. Большее количество номеров предполагает большее количество лифтов, эвакуационных путей. В отеле с номерным фондом свыше

300 номеров необходимо создание нескольких разнообразных точек питания, которые позволят удовлетворять различные запросы гостей, одновременно определяя и особенную атмосферу в отеле. Большое количество гостей требует удобных подъездных путей и вместительной парковки, обеспечить которую в условиях большого города крайне сложно. Расширение инфраструктуры влечёт неминуемое увеличение числа персонала. Практика показывает, что для обслуживания отеля с 100 и 250 номерами требуется практически одинаковое число персонала. Однако при превышении черты в 350 номеров количество персонала существенно увеличивается. Данные факты позволяют предположить, что оптимальной с точки зрения простоты управления является вместимость 200–250 номеров [34].

После определения общего количества номеров происходит сегментация номерного фонда на конкретные категории. Описания различных типов номеров приводится в разработанной Федеральным агентством по туризму «Системе классификации гостиниц и других средств размещения», которая не является обязательной и призвана облегчить жизнь потребителей гостиничных услуг, определив единые стандарты.

Естественно, что преобладание того или иного типа гостей влияет на формирование номерного фонда. В регионах Российской Федерации наибольший спрос на гостиничные услуги просматривается со стороны бизнес-туристов (за исключением отелей старинных небольших городов – туристских центров). Симбиоз гостиницы и бизнес-центра, – гостиница занимает 4 верхних этажа десятиэтажного здания, на нижних уровнях которого находится бизнес-центр, сейчас наиболее востребован на региональном рынке. Размещение в гостинице бизнес-туристов наиболее прибыльно, так как во-первых, в отличие от туристских групп, которые отель принимает после выкупа пакета номеров турфирмами по льготной цене, бизнес-туристы оплачивают проживание в полном объёме, во-вторых, именно бизнес-туристы, как правило, пользуются дополнительными услугами отеля: телефонной связью, Интернет, услугами бизнес-центра и ресторанов. Известно, что дополнительные услуги (аренда конференц-залов, фитнес-клубы, рестораны) могут приносить отелю 30–65 % дохода. Доминирование бизнес-туризма определяет спрос на гостиничном рынке, – на сегодняшний день наиболее востребованными оказываются стандартные номера с определённым, достаточно аскетичным оснащением, но в то же время удовлетворяющим стандартным потребностям бизнес-путешественника. Именно этот тип номеров составляет наибольший процент (до 90 %) в структуре номерного фонда отеля. При этом стандартный номер бизнес-отеля отнюдь не обязательно должен быть одноместным. Номерной фонд определяется количеством номеров, а не кроватей, поэтому строительство одноместных номеров с небольшой площадью, на которой можно разместить только одну кровать является нерентабельным. Сегодня большинство современных отелей не имеют в составе номерного фонда одноместных номеров [34].

Недостаточное количество гостиничных мест и недостаточная площадь номеров являются серьёзной проблемой для гостиничного хозяйства сибирских городов и Омска в частности. С одной стороны гостиницы Омска обладают достаточной вместимостью, но с другой, номеров повышенной комфортности среди этого массива – слишком малая доля. Почти во всех городских гостиницах, кроме гостиницы досугового комплекса «Камелот», большую долю номеров составляют стандартные комнаты. Номера отсутствуют только в гостинице «Вояж-сервис», которая располагается в здании бывшего общежития. В среднем доля номеров повышенной комфортности в общем номерном фонде колеблется от 2% до 20%. Проблема особенно ощутима гостиницами советского образца, проекты которых предусматривали максимальную вместимость на минимальной площади. Теперь, чтобы создать полноценный люкс, владельцам «Туриста», «Молодежной» и «Омска» приходится совмещать несколько номеров. В итоге, общая вместимость гостиницы уменьшается.

Другой тип номеров, доля которых доходит до 10 %, составляют номера улучшенной планировки, имеющие несколько санузлов и состоящие минимум из двух комнат, одна из которых используется как жилая, а вторая как кабинет/гостиная, – это так называемые люксы.

В международной практике очень популярно использование номеров-трансформеров. Такие номера имеют дверь между комнатами и в зависимости от спроса могут продаваться как два стандартных номера или один двухкомнатный люкс (в этом случае одна из комнат оформляется как кабинет для бизнес-туриста или вторая спальня для семейной пары с детьми). Такой вариант очень выгоден для обеспечения оптимальной загрузки гостиницы, однако в этом случае повышенные требования предъявляются к качеству мебели, которую приходится часто перетаскивать при изменении категории номера [34].

Номера высшей категории составляют меньшую часть номерного фонда гостиниц. В абсолютном меньшинстве находятся так называемые «президентские люксы». Такой номер в отеле, как правило, один, а рядом должны располагаться номера, в которые удобно будет расселять охрану важного гостя.

Таким образом, наличие той или иной категории номеров диктуют основные целевые группы и категория отеля в целом.

Международные стандарты гостеприимства также предусматривают обязательное наличие номеров для инвалидов. Согласно существующей практике соотношение номеров для инвалидов к стандартным номерам составляет 1:50. В основном такие номера располагаются на первом жилом этаже отеля, то есть имеют максимально удобный доступ для гостей, передвигающихся на инвалидных колясках. В самом номере поверхность пола не должна иметь порогов, дверь должна быть оборудована вторым нижним глазком, дверные проёмы должны быть шире обычных, а санузел оборудован поручнями, специальными подставками. Также для таких номеров обязательно наличие устройств для глухонемых постояльцев – вибробудильники, инструкции, выполненные шрифтом Брайля для слепых постояльцев. Также необходимо предусмотреть устройство подачи сигнала тревоги в службу приёма и размещения или охрану. В случае загрузки всех стандартных номеров, номера для инвалидов могут продаваться как стандартные.

Практически полное отсутствие конкуренции в некоторых сегментах гостиничного бизнеса приводит к частому произволу недобросовестных владельцев предприятий гостеприимства: необязательность государственной классификации позволяет самостоятельно присваивать отелю необходимую «звёздность», вводить стандарты номеров и на этой основе выстраивать свою систему ценообразования. Среднегодовая заполняемость отелей по городу Омску составляет порядка 50-70 %, средняя стоимость одноместного номера – 2 290 руб./сутки. В ближайшем к Омску городе-миллионнике Новосибирске официально зарегистрировано 64 отеля на 4 431 место (в Омске этот показатель составляет около 1 150 мест без учета ведомственных и реконструируемых гостиницы). Около трети из них – ведомственные. Стоимость номеров колеблется от 550 до 13 000 руб./сутки. Среднегодовая заполняемость гостиниц – 42 %.

Во время проведения крупных выставочных мероприятий нехватка гостиничных мест, порождает незначительный рост их стоимости. По статистике быстрее раскупаются дорогие номера, из-за нехватки подобного рода размещения.

В отличие от других типов коммерческой недвижимости (торговых и бизнес-центров) гостиница представляет собой готовый продукт с налаженной, постоянно действующей инфраструктурой, обслуживаемой подготовленным персоналом. Кроме того, этот продукт в наибольшей степени связан с удовлетворением моральных ожиданий клиента [35]. Иначе говоря, в отеле должна быть создана и поддерживаться уютная атмосфера, сформированы удобные для проведения досуга и проживания гостей условия. Правильное формирование номерного фонда не только в большой степени влияет на соблюдение указанных условий, но и является одним из основных факторов, обеспечивающих экономическое процветание гостиницы.

Дата добавления: 2014-11-14; просмотров: 846; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!