Раздел. Применение трех подходов к оценке

Читайте также:

5.1 Определение стоимости недвижимости затратным подходом.

5.1.1 Основные этапы затратного подхода. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа.

Основным принципом, на который основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения. Принцип замещения гласит, что осведомленный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект недвижимости больше, чем сумма затрат на создание объекта аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату оценки с учетом износа объекта оценки.

Основные этапы при применении данного подхода к определению рыночной стоимости объекта оценки:

- расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен объект оценки.

- расчет затрат на возведение нового объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах на дату оценки.

- расчет физического износа объекта оценки.

- итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом к оценке.

5.1.2 Расчет рыночной стоимости земельного участка. Стоимость земельного участка рассчитывается методом сравнения продаж.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

- транспортная доступность;

- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

- условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

- условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

- обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

- изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

5.1.3 Определение стоимости замещения объекта как нового

. Определение стоимости замещения объекта как нового производится с применением сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС). Студенту необходимо самостоятельно в соответствии с полученным заданием и согласно указанному в нем краткому описанию аналога объекта оценки определить по сборнику стоимость 1 куб. м оцениваемого им здания (территориальный пояс-II, климатический район-III).

Вычисленный показатель умножается на строительный объем оцениваемого объекта (строительный объем студент определяет по данным, указанным в выданном бланке задания). Полученная при этом величина будет являться стоимостью замещения нового объекта, определенной в ценах 1969 года.

Переход к ценам 1984 года для упрощения расчета осуществляется с применением следующих коэффициентов:

- территориального – 1,04;

- отраслевого – 1,18.

Переход к ценам текущего периода осуществляется с применением коэффициента, данные по которому необходимо получить у преподавателя (рекомендуется применять индекс к сметной стоимости строительства, разработанный Краснодарским краевым центром ценообразования в строительстве «Кубаньстройцена».

Стоимость строительства нового объекта должна определяться с учетом прибыли предпринимателя. Прибыль предпринимателя (инвестора) является рыночной нормой, мотивирующей предпринимателя на инве-стирование строительного проекта и из расчета срока реализации проекта (с учетом продажи имущества), то есть:

С_пп = С_об х К_пп,

где: С_об – стоимость объекта;

К_пп – коэффициент предпринимательской прибыли.

Коэффициент предпринимательской прибыли (К_пп) можно рассчитать как будущую стоимость альтернативных инвестиций, помещенных на срок реализации проекта по требуемой процентной ставке (годовой норме прибыли)

Формула расчета коэффициента предпринимательской прибыли имеет вид:

где: Т – срок реализации проекта (месяцев);

n – количество периодов инвестирования в год;

∆_i – доля средств, инвестируемых в i-ом периоде;

R – ставка доходности по аналогичным проектам, % в год.

Доля средств, инвестируемых в i-ом периоде (∆_i) принимается как ежемесячное равномерное вложение, т.е. из расчета 12 периодов в год (n).

Ставка (норма) доходности инвестора на вложенный капитал (R) определена заданием к курсовой работе.

Срок строительства принимается на согласно СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» (Дата введения 1991-01-01) плюс 6 месяцев на оформление документации и отвод земельного участка и плюс типичный срок экспозиции аналогичных объектов недвижимости.

Величина стоимости строительства объекта должна определяться с учетом налога на добавленную стоимость (18%).

5.1.4 Расчет физического износа.

В таблице 1 исходных данных приведены величины физического износа конструктивных элементов оцениваемого здания. Величины удельных весов стоимости конструктивных элементов здания принимаются по соответствующим таблицам сборников УПВС. На первом этапе студент определяет величину износа каждого элемента в общем износе объекта перемножением показателя удельного веса элемента, взятого в долях единицы, на его износ. На втором этапе определяется общий износ объекта суммированием показателей износа всех составляющих его конструктивных элементов. Третий этап предусматривает описание студентом характеристик износа каждого конструктивного элемента, взятого из сборника ВСН 53-86(р) из соответствующих таблиц (номера таблиц указаны в задании).

Расчет физического износа отображается построением таблицы 5.1.

Таблица 5.1 – Расчет физического износа

№ п/п Наименование конструктивных элементов Удельные веса отдельных конструктивных элементов, % Признак физического износа конструктивных элементов Физический износ конструктивных элементов, % Удельный физический износ конструктивных элементов, %

Итоговый показатель (процент) физического износа переводится в денежную величину.

5.1.5 Расчет рыночной стоимости. На основании проведенного анализа заполняется итоговая таблица 5.2 расчета рыночной стоимости оцениваемого имущества затратным подходом.

Таблица 5.2 – Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества затратным подходом

Элемент затрат Стоимость, руб.

Стоимость земельного участка

Стоимость замещения нового аналогичного объекта

Физический износ

Рыночная стоимость оцениваемого объекта затратным подходом с учетом НДС

При заполнении таблицы 5.2 физический износ вычитается из стоимости замещения оцениваемого объекта как нового; производится суммирование стоимости земельного участка и стоимости замещения здания с учетом физического износа.

5.2 Определение стоимости недвижимости доходным подходом.

5.2.1 Методы и основные этапы доходного подхода. Концепция определения доходного подхода изложена в стандартах оценки РФ (утвержденные постановлением Правительства РФ от 6.07.01 №519) и основана на применении совокупности методов оценки основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Из вышесказанного следует что, в основе доходного подхода лежит прогнозирование дохода и риска, связанного с получением дохода от оцениваемой собственности. Анализ "риск-доходность" является на сегодняшний день самым современным и наиболее эффективным при выборе объекта инвестирования.

Среди методов оценки недвижимости доходным подходом можно выделить три основных:

- метод валовой ренты;

- метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков);

- метод прямой капитализации.

В данной курсовой работе применяется только метод прямой капитализации.

Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости денежных потоков от владения недвижимым имуществом. Капитализированный доход от недвижимости и есть оценка ее текущей стоимости.

Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД) и ставка капитализации (К).

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1) определяется средневзвешенная годовая арендная плата по объекту оценки;

2) определяется потенциальный валовой доход (ПВД) для объекта оценки;

3) определяются потери от недозагрузки объекта оценки и потери при сборе арендной платы;

4) определяется действительный валовой доход или эффективный вал дохода (ДВД);

5) расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке;

6) определяется чистый операционный доход объекта недвижимости (ЧОД);

7) расчет коэффициента капитализации;

8) определяется рыночная стоимость объекта оценки методом прямой капитализации дохода.

5.2.2 Определение среднегодовой арендной платы по объекту оценки

В расчетах годовой арендной платы принимается рыночная арендная плата. Студенту необходимо провести анализ рынка открытых источников (печатные издания и интернет-сайты) и выбрав не менее 3-х аналогов, предлагаемых в аренду в районе расположения объекта оценки определить среднюю величину арендных ставок по данному сегменту рынка недвижимости.

5.2.3 Определение потенциального валового дохода (ПВД) для объекта оценки. ПВД – это доход, который можно получить от владения объектом при 100% занятости и без учета потерь и расходов.

ПВД рассчитывается на ежегодной основе по формуле:

ПВД = год. арендная плата × кол-во нат. единиц, приносящих доход

(S м², V м³ и т.д.).

В рамках курсовой работы количество натуральных единиц, приносящих доход, соответствует сдаваемой общей площади объекта.

5.2.4 Определение потерь от недозагрузки объекта оценки. При расчетах R_{недозагрузки} следует учитывать следующие факторы:

- общая экономическая ситуация;

- перспективы развития региона;

- соотношения спроса/предложения на оцениваемом сегменте рынка недвижимости.

В курсовой работе потери от недозагрузки принимаются в соответствии со сроком экспозиции на рынке аренды (1 месяц). Коэффициент недозагрузки составляет в данном случае (12/12-1/12)=11/12=0,92.

5.2.5 Определение действительного валового дохода (ДВД).

Формула для расчета ДВД выглядит следующим образом:

ДВД = ПВД - потерь от недозагрузки объекта оценки,

где: потерь от недозагрузки объекта оценки = ПВД х R_{недозагрузки}

5.2.6 Расчет издержек по эксплуатации, оцениваемой недвижимости

Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержках на данном рынке (операционных расходов).

Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода.

Операционные расходы принято подразделить на:

- условно-постоянные расходы или издержки;

- условно-переменные или эксплуатационные расходы;

- расходы на замещение или резервы.

К условно-постоянным расходам относятся расходы собственника, которые он несет всегда независимо от степени загрузки объекта и уровня предоставляемых услуг.

В основном к ним относятся:

- налог на имущество и платежи за землю;

- налог на имущество - 2,2% от стоимости замещения оцениваемого объекта на дату проведения оценки с учетом физического износа);

- величина средней ставки арендной платы за землю в рамках курсовой работы принимается в размере 100 рублей за 1 кв. м в год.

Условно-переменные расходы зависят от степени эксплуатации, загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг, к ним обычно относят:

- коммунальные платежи;

- расходы на содержание территории;

- расходы на ежегодные и текущие ремонтные работы;

- зарплата обслуживающего персонала;

- налоги на ФОТ;

- расходы по обеспечению безопасности;

- расходы на управление;

- и т.д.

Как правило, договоры аренды заключаются на условиях чистой аренды, т.е. все расходы по содержанию недвижимости несет арендатор, поэтому в состав условно-переменных расходов включаются только расходы на управление (маркетинг). Величина данных расходов принята по процентной ставке риэлтерских фирм Краснодарского края и составляет величину месячного размера арендной платы.

К расходам на замещение относят расходы, которые либо имеют место всего один-два раза за несколько лет или сильно варьируются от года к году. Обычно к ним относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. К этой же статье расходов относятся расходы на косметический ремонт.

Диапазон расходов на замещение составляет от 1 до 10 % стоимости воспроизводства/замещения оцениваемого объекта. В рамках курсовой работы размер расходов на замещение принимается в размере 1 % от стоимости замещения объекта как нового.

5.2.7 Определение чистого операционного дохода объекта недвижимости (ЧОД).

Формула определения чистого операционного дохода (ЧОД) имеет следующий алгоритм:

ЧОД = ДВД – операционные расходы

5.2.8 Расчет коэффициента капитализации. В практике оценочной деятельности при оценке объектов недвижимости в основном применяется 3 метода расчета коэффициента капитализации объекта:

- метод кумулятивного построения;

- метод рыночной экстракции;

- метод Элвуда.

Типичный владелец коммерческой недвижимости имеет цель получения дохода, сравнимого с доходом от вложения денег в аналогичный по риску проект. При этом, во-первых, инвестор должен возвратить вложенные средства, а во-вторых, он должен получить вознаграждение за использование средств. В соответствии с этим, по аналогии с возвратом кредитов, возврат вложенных инвестиций принято делить на возврат вложенного капитала и получение дохода на капитал.

В рамках курсовой работы коэффициент капитализации определяется методом кумулятивного построения. В соответствии с данным методом коэффициент капитализации включает норму дохода на капитал и норму возврата капитала:

R_об = R_on + R_of_, ,

где: R_on – ставка дохода на капитал;

R_of – норма возврата капитала.

5.2.9 Норма дохода на капитал. Норма дохода на капитал (R_on) рассчитывается следующим образом:

R_on = К_безр.+ К_{вл.недвиж.}+ К_{ликвидн}+ К_{инвестиц.},

где: К_безр. – безрисковая ставка дохода на вложенный капитал на дату оценки;

К_{вл.недвиж.} – надбавка за риск вложения в недвижимость (риски);

К_{ликвидн.}– надбавка за низкую ликвидность;

К_{инвестиц.}– поправка за инвестиционный менеджмент.

5.2.10 Определение очищенной от риска нормы дохода (базовой безрисковой ставки). На сегодняшний день в оценочной практике применяются разнообразные инструменты, относимые к условно безрисковым - ставкам по валютным депозитам Сбербанка РФ и прочих российских банков высшей категории надежности, доходность по государственным облигациям, выраженным в национальной валюте РФ (ГКО и ОФЗ), доходность по государственным облигациям, выраженным в иностранной валюте (ОВВЗ и еврооблигации).

В рамках курсовой работы величина безрисковой ставки определяется в соответствии с заданием на курсовую работу.

5.2.11 Риски вложения в объект недвижимости. Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида: К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные.

Систематический риск - это недиверсифицируемый риск, т.е. риск, который нельзя существенно уменьшить путем изменения структуры портфеля. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке.

Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

Расчет риска вложения в объект оценки определяется в соответствии с таблицей 5.3.

Таблица 5.3 - Факторы риска, влияющие на объект оценки

№ п/п Наименование риска

Систематический риск

Вмешательство государства в сектор экономики

Риск обрушения рынков

Риск снижения инвестиционной активности

Количество наблюдений

Взвешенный итог

Сумма

Количество факторов

Средневзвешенное значение

Несистематический риск

Увеличение числа конкурирующих объектов

Антропогенные и природные чрезвычайные обстоятельства

Ускоренный износ здания

Преждевременное моральное устаревание

Продолжение таблицы 5.3

Криминогенные факторы

Количество наблюдений

Взвешенный итог

Сумма

Количество факторов

Средневзвешенное значение

Итого суммарные риски:

5.2.12 Определение надбавки за низкую ликвидность. Поправка на неликвидность - есть по смыслу поправка на длительную экспозицию при продаже. На дату оценки поправка на низкую ликвидность принимается соответствующей среднему сроку экспонирования при продаже объектов соизмеримой площади.

Надбавка за низкую ликвидность определяется по формуле:

К_ликв.= К_безр.х (Время экспозиции аналогичной оцениваемой недвижимости на рынке, в мес./ 12).

5.2.13. Определение поправки на инвестиционный менеджмент. Поправка на инвестиционный менеджмент связана с риском качества управления объектами.

Надбавка за низкую ликвидность определяется по формуле (согласно учебнику д.э.н., проф. Рутгайзера В.М. «Оценка недвижимости»):

К_ликв.= К_безр.х 0,5.

<== предыдущая страница	\|	следующая страница ==>
Раздел «Анализ объекта оценки и его окружения»	\|	Определение нормы возврата на капитал

Дата добавления: 2014-11-04; просмотров: 328; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!

lektsiopedia.org - Лекциопедия - 2013 год. | Страница сгенерирована за: 0.009 сек.