Определение нормы возврата на капитал

Норма возврата на капитал может R_of рассчитываться с использованием следующих методов.

Метод Ринга (применяется в тех случаях, когда по экспертному заключению оценщика доходы от владения объектом оценки за оставшийся период, скорее всего будут уменьшаться, в этом случае:

R_of = 1 / N,

где: N – оставшийся период владения объектом недвижимости.

Метод Инвуда применяется в тех случаях, когда по экспертному заключению оценщика ожидается получение постоянных доходов в течение оставшегося периода владения объектом недвижимости, в этом случае:

R_of = I/(1+I)^N - 1,

где I = требование инвестора к доходам на собственный капитал, т.е. = R_on.

Метод Хаскольда применяется в тех случаях, когда по экспертному заключению оценщика ожидается получение постоянных доходов в течение оставшегося периода владения объектом недвижимости, но их получение связано с повышенным риском, в этом случае:

R_of = I/(1+I)^N - 1,

где I - безрисковая норма дохода на вложенный капитал.

Для метода Инвуда и Хоскольда в рамках курсовой работы типичный срок службы аналогичных объектов недвижимости принимается 100 лет.

Исходя из даты постройки здания можно определить эффективный возраст здания на дату оценки и оставшийся срок экономической жизни.

5.2.15 Определение рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода. Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом представлен в таблице 5.4

Таблица 5.4 – Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

5.3 Определение стоимости недвижимости сравнительным подходом. Сравнительный подход основан на рыночных ценах сделок (или предложений к ним) с объектами, сходными с оцениванием.

Метод сравнительного анализа продаж (САП) – метод оценки

стоимости объекта путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Этот метод основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Этот метод применяется при условии развитого рынка продаж.

Студенту в соответствии с условием полученного задания путем внесения соответствующих корректировок необходимо определить стоимость оцениваемого им объекта, используя при этом правило корректировки. Данные о величинах корректировочных коэффициентов получить у преподавателя.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием методов сравнительного подхода оценщик должен провести поэтапный анализ и расчеты согласно методологии оценки, в том числе:

- провести анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и отбор заслуживающей доверия информации об объектах-аналогах для последующего анализа;

- определить подходящие единицы сравнения;

- выделить необходимые элементы сравнения;

- провести корректировки стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;

- привести ряд скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости (ставки аренды) объекта оценки.

При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

В качестве единицы сравнения применяют измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке недвижимости. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость.

К элементам, подлежащим обязательному учету, относят:

- состав передаваемых прав;

- условия финансирования состоявшейся (или предполагаемой) сделки купли-продажи;

- условия продажи (предложения);

- время продажи (предложения);

- месторасположение объекта;

- физические характеристики объекта;

- экономические характеристики объекта;

- характер использования объекта;

- компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости аналогичных объектам оценки производится на основании периодических печатных изданий или данных риелторских компаний, представленных в сети Интернет. Наиболее полной базой характеризуется интернет-сайт Справочной по недвижимости www.kubanreralty.ru.

Исходные данные для расчета рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости сравнительным подходом рекомендуется представить в виде таблицы 5.5

Таблица 5.5 – Исходные данные для расчета рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости сравнительным подходом

Источники информации о сходных объектах должны отвечать требованию достоверности: источник должен быть официальным, авторитетным, признанным на данном рынке. При использовании информации из журналов должно быть указано наименование журнала, подписной индекс, номер журнала и страница, на которой приведено описание сходного объекта. Используемая информация должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве сходного объекта. Источник информации должен содержать информацию по значениям ценообразующих факторов для сегмента рынка объектов недвижимости, к которому относится объект оценки. При использовании информации из порталов сети интернет необходимо приводить точный адрес интернет-страницы. Во всех случаях необходимо приводить не только точный адрес интернет-страницы либо номер и наименование печатного издания, но и печатный вариант (распечатка страницы из интернет-сайта либо светокопия страниц печатных изданий) в приложении к курсовой работе.

Правило корректировки: корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и наоборот.

Выбор методики корректировки зависит от объема и качества полученной рыночной информации. При этом предпочтение рекомендуется отдавать в порядке, установленном перечислением методик.

Корректировки производятся в следующей последовательности:

- в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (1-4) которые производятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

- во вторую очередь производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (5-9), которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Расчет рыночной стоимости заданного объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж рекомендуется приводить в табличной форме (таблица 5.6).

Таблица 5.6 – Расчет рыночной стоимости заданного объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж

Примечание: Разница между максимальным значением скорректированной цены сходного объекта и минимальным значением скорректированной цены сходного объекта должна составлять не более 30%.

Дата добавления: 2014-11-04; просмотров: 513; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!