Тема 12. АРЕНДА НЕДВИЖИМОСТИ

1. Договор аренды зданий или сооружений (понятие, стороны, форма, государственная регистрация). Объекты договора аренды зданий и сооружений.

2. Существенные и иные условия договора аренды зданий и сооружений.

3. Права и обязанности арендатора и арендодателя по договору аренды зданий и сооружений.

4. Исполнение договора. Порядок передачи здания или
сооружения. Размер арендной платы.

5. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения, в том числе в случае продажи этого земельного участка.

6. Договор аренды предприятий (понятие, стороны, форма, государственная регистрация). Объект договора аренды предприятия.

7. Существенные и иные условия договора аренды предприятия.

8. Права и обязанности арендатора и арендодателя. Передача имущества арендатору.

Задачи

1. ЗАО «Альбион» и ООО «Союз» 1 апреля 2009 года заключили договор аренды нежилых помещений на срок до 1 марта 2010 года.

1 октября 2009 года стороны заключили дополнительное соглашение (к договору от 1 апреля 2009 года), по которому в случае, если ни одна из сторон договора не известит другую не позднее чем за 90 дней до момента окончания срока его действия, последний должен считаться возобновленным на тех же условиях на новый срок − с 1 марта 2010 года до 28 февраля 2015 года. Данный договор по обоюдному волеизъявлению сторон, выраженному в соглашении, зарегистрирован не был.

С марта 2010 года арендатор (с молчаливого согласия арендодателя) продолжал пользоваться нежилыми помещениями и своевременно уплачивать арендные платежи, рассчитывая на продление указанного договора согласно дополнительному соглашению до 28 февраля 2015 года.

Оправданны ли расчеты арендатора? Определите момент окончания срока действия возобновленного договора аренды.

2. Необходимо ли регистрировать договоры аренды в следующих случая?:

А. Между ООО «Стар» и ИП Береснев А. П. был подписан договор аренды нежилого помещения сроком действия с 1 января 2011 года по 31 декабря 2011 года.

Б. 21 августа 2010 года ООО «Вернисаж» и ООО «Стрела» заключили договор аренды нежилого помещения в котором определили срок аренды с 1 сентября 2010 года до 30 августа 2011 года.

3. Подлежат ли регистрации следующие договоры (ответ обоснуйте)?

1) договор аренды зданий и сооружений, заключённый на срок не менее года;

2) договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок менее одного года;

3) договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года;

4) договор субаренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года;

5) договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года;

6) договор найма жилого помещения;

7) договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа;

8) договор аренды предприятия;

9) договор аренды земельного участка;

10) договор аренды лесного участка;

11) договор о передаче отдельных частей здания (например, стены или крыши) в пользование на срок не менее года.

4. Между Индивидуальным предпринимателем Кузнецовым А. Г. (арендодателем) и ООО «Лингва» (арендатором) 23 января 2009 г. был подписан договор аренды нежилых помещений сроком с 23 января 2009 г. по 23 января 2012 г. При этом стороны предусмотрели, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации, которая была осуществлена 11 марта 2009 г. Помещения были переданы в пользование арендатору по акту приема-передачи от 23 января 2009 г.

В связи с нарушением условий договора арендатором, предприниматель обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании 37 345 рублей долга и 10 718 рублей пеней за период аренды с 20 марта 2009 г. по 11 июля 2010 г.

Ответчик против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на ничтожность договора. Как указало общество, договор аренды был подписан сторонами до момента возникновения права собственности у арендодателя на сдаваемые им помещения (поскольку государственная регистрация права собственности предпринимателя на указанное недвижимое имущество, приобретенное им по договору купли-продажи, было зарегистрировано в установленном порядке лишь 20 февраля 2009 г.). Следовательно договор аренды, как заключенный со стороны арендодателя лицом, не являющимся собственником соответствующего имущества, является ничтожным.

Решите дело.

5. 25 июня 2010 года между ООО «Клерк» (арендатором) и ООО «Сторно» (арендодатель) был заключен договор аренды здания. Однако последнее своих обязательств перед арендатором не выполнило, имущество передано не было.

Впоследствии арендатор узнал, что указанный объект недвижимости находится во владении Индивидуального предпринимателя Мохова А. П., к которому ООО «Клерк» предъявило иск об истребовании сданного в аренду здания.

Подлежит ли иск удовлетворению?

6. Между ООО «Радуга» и производственным кооперативом «Луч» был заключен договор аренды нежилого помещения на неопределенный срок. Через некоторое время ООО «Радуга» (арендодатель) направило арендатору уведомление о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента предупреждения, и уже спустя три недели после получения указанного сообщения кооператив, полностью выплатив все арендные платежи за пользование объектом, по акту приемки-передачи возвратил арендодателю нежилое помещение, которое в течение недели было передано обществом другому арендатору.

Однако впоследствии ООО «Радуга» предъявило кооперативу требование о взыскании арендной платы за период с момента фактического прекращения пользования объектом недвижимости кооперативом до момента истечения указанного трехмесячного срока. Производственный кооператив «Луч» в добровольном порядке выполнить требование общества отказался.

ООО «Радуга» обратилось с соответствующим иском в суд.

Подлежит ли иск удовлетворению?

7. Шавлова предъявила иск к Бибиковой о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения.

В обоснование иска Шавлова указала, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения, срок действия которого был определен с 1 февраля 2008 года по 30 июля 2008 года. Размер арендной платы согласно договору составлял 50 000 рублей в месяц. Имущество было передано Бибиковой 1 февраля 2008 года по акту приемки-передачи и использовалось ею в течение всего указанного срока в рамках осуществления предпринимательской деятельности по ремонту автомобилей.

Однако Бибикова, не отрицая факта использования помещения, пояснила, что с иском не согласна, поскольку указанный договор аренды она не подписывала: со стороны арендатора договор от имени Бибиковой был подписан неустановленным лицом, что подтверждается заключением эксперта. В связи с этим Бибикова предъявила встречный иск − о признании договора аренды нежилого помещения недействительным.

Решите дело.

8. Шарова (арендодатель) обратилась в суд иском к Власову (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным, мотивируя свое заявление несогласованием в договоре условия о размере арендной платы.

Напротив, Власов, не соглашаясь с иском, указал, что договор, подписанный обеими сторонами и зарегистрированный в установленном законом порядке, содержит условие, устанавливающее форму и размер платы за аренду здания: согласно п. 5, договора величина арендной платы устанавливается в размере необходимых затрат на текущее содержание объекта недвижимости в надлежащем состоянии в соответствии с техническими, санитарными и противопожарными нормами.

Является ли условие о размере арендной платы существенным для договора аренды зданий и сооружений? Согласовано ли данное условие Шаровой и Власовым? Заключен ли договор?

9. ООО «Красный луч» (арендодатель) и Индивидуальный предприниматель Ярошенко В. П. (арендатор) 18 октября 2008 года подписали договор аренды нежилого помещения, установив срок его действия с 1 октября 2008 года по 1 октября 2010 года. Регистрация договора была произведена 23 мая 2009 года. Тогда же имущество было передано по акту приемки-передачи.

Полагая, что обязанность по уплате арендных платежей у арендатора возникла с 1 октября 2008 года, в декабре 2010 года общество обратилось с требованием к индивидуальному предпринимателю о выплате задолженности за пользование помещением в период с 1 октября 2008 года по 23 мая 2009 года.

Арендатор отказался от выплаты задолженности, поскольку, по его мнению, обязанность по уплате арендных платежей у него возникла с момента заключения договора и передачи ему объекта аренда в пользование.

Кто прав?

10. Между министерством (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого ответчик принял во временное владение и пользование сроком на 49 лет земельный участок площадью 10 га для коттеджного строительства.

Поскольку у арендатора образовалась задолженность по арендной плате, министерство обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании долга.

Ответчик заявил об отсутствии обязанности по уплате арендных платежей, ссылаясь на то, что коттеджный поселок построен и дома переданы гражданам.

11.Между федеральным государственным учреждением (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Центр» (арендатором) заключен договор аренды нежилых помещений сроком действия на 49 лет. Сдача объектов недвижимости в аренду была согласована с собственником имущества.

Спустя три года учреждение было ликвидировано. Российская Федерация обратилась с иском о выселении ООО «Центр» из спорных помещений.

Решите дело.

Задача по материалам арбитражного дела №ВАС 11408/10.

Правовые акты и материалы практики

Гражданский кодекс РФ. Часть 2. Глава 34.

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ФЗ от 21 июля 1997 г.

О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53//Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.

Обзор практики разрешения споров, связанных
с применением Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 16 февраля 2001 г. N 59//Вестник ВАС РФ. 2001. № 4.

Литература (основная)

Гражданское право: учебник в 3 т. Т. 2. 4-е изд., перераб. и доп./Отв.ред. А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. - М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2006.

Гражданское право. В 4 т. Т.3. Обязательственное право. Общие положения об обязательствах и договорах. Обязательства по передаче имущества в собственность. Обязательства по передаче имущества в пользование. Обязательства по производству работ: учеб./Отв.ред. Е.А.Суханов. – 3-е изд., перераб., и доп. М.: Волтерс Клувер, 2007.

Литература (дополнительная)

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. ( Гл. XIII-XIX). 2- изд. М.: Статут, 2005.

Иоффе О.С. Отдельные виды обязательств. Разд. II// Избранные труды: В 4 т. Т.III. Обязательственное право. СПб: Изд-во «Юридический центр Пресс», 2004.

Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. – М.:Юристъ. 2004.

Дата добавления: 2014-09-29; просмотров: 844; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!