Тема 10. АРЕНДА (ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ)

1. Понятие и характеристика договора аренды.

2. Содержание договора аренды.

3. Права и обязанности сторон по договору аренды.

4. Субаренда и передача прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу (перенаем).

5. Улучшения арендованного имущества.

6. Выкуп арендованного имущества.

7. Ответственность сторон договора аренды.

8. Прекращение договора аренды. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Задачи

1. Между Муниципальным образованием и ООО «Комета» был заключен договор аренды сроком на 4 года, по которому ООО «Комета» было предоставлено в аренду оборудование для производства консервов, находящееся в муниципальной собственности. По истечении срока действия договора муниципалитет потребовал возврата оборудования, указав, что намерен использовать данное оборудование для собственных нужд. По истечении срока действия договора оборудование было возвращено муниципалитету. Спустя месяц муниципальное образование объявило о проведении аукциона на заключение договора аренды указанного оборудования. ООО «Комета» участвовать в аукционе не стало. Победителем аукциона было признано ООО «Консервный завод», предложившее наибольшую ставку арендной платы. Указанная ставка была в два раза меньше арендной платы, которую ранее вносило ООО «Комета». ООО «Комета», узнав о заключении договора с ООО «Консервный завод», обратилось в суд с иском о признании торгов и заключенного по их итогам договора аренды ничтожным. Суд в удовлетворении иска отказал.

Верное ли решение принял суд? Проанализируйте ситуацию.

2. Между ООО «Плюс» (арендодатель) и ООО «Минус» (арендатор) заключен договор аренды офисной мебели сроком на 5 лет. По истечении 3 лет общества заключили договор купли-продажи указанной мебели, не расторгая при этом договор аренды. По условиям этого договора ООО «Минус» обязано уплатить определенную договором стоимость оборудования в течение одного месяца с момента заключения договора купли-продажи. Указанная обязанность была исполнена надлежащим образом и ООО «Минус» продолжало пользоваться оборудованием. Расторжение договора аренды было оформлено спустя 3 месяца путем подписания дополнительного соглашения. Через некоторое время ООО «Плюс» обратилось к ООО «Минус» с иском о взыскании арендной платы за четыре месяца (ООО «Минус» прекратило вносить арендные платежи с момента заключения договора купли-продажи).

Решите дело.

3. Между муниципальным образованием и ООО «Рик» заключен договор, поименованный как «Договор об оказании услуг по размещению оборудования», по которому ООО «Рик» получило право разместить на крыше одного из муниципальных зданий антенны по передаче сигнала сотовой связи. Прокуратура обратилась в арбитражный суд с иском о признании договора ничтожным на том основании, что данный договор является договором аренды и был заключен без конкурсных процедур. Представитель муниципального образования возразил, что данный договор вообще договором аренды не является и поэтому иск прокуратуры не имеет под собой оснований.

Определите юридическую природу указанного договора, проанализируйте аргументы сторон. Какое решение должен принять суд?

4. Между ОАО «Инсайд» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Ивановой был заключен договор аренды холодильных установок. Срок аренды в договоре указан не был. Спустя 2 года Иванова перестала вносить арендные платежи. Арендодатель направил арендатору письмо с требованием о погашении задолженности, затем предложение о расторжении договора и о погашении задолженности. Не получив ответа на указанные требования ОАО обратилось в суд с иском о расторжении договора. Иванова в суде заявила, что данный договор вообще не может быть расторгнут, поскольку не заключен в связи с несогласованием существенного условия – срока договора. Суд в удовлетворении иска отказал, указав, что в данном случае истцом не учтены требования ст. 610 ГК и расторжение договора в судебном порядке является ненадлежащем способом защиты.

Проанализируйте ситуацию, какое решение должен был принять суд?

5. Между ООО «Аренда плюс» и Индивидуальным предпринимателем Маркиным заключен договор аренды разборного павильона. Маркин в соответствии с условиями договора внес авансом арендную плату за три месяца. Однако, когда Маркин приехал за павильоном, чтобы перевезти его в предполагаемое место торговли, оказалось, что павильон уже используется ООО «Бистро» на основании ранее заключенного договора безвозмездного пользования. Маркин обратился в суд к ООО «Бистро» с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Проанализируйте ситуацию. Подлежит ли данный иск удовлетворению?

6. Между автономным учреждением (арендодатель) и ООО «Автопром» (арендатор) 1 августа 2012 года по итогам проведения конкурса заключен договор аренды оборудования автомойки на срок 10 лет. По условиям данного договора оборудование предоставляется арендатору в здании арендодателя. Прокурор обратился в суд с иском о признании данного договора ничтожным, поскольку этот договор, по его мнению, является договором аренды недвижимости и требует согласия учредителя автономного учреждения, кроме того, данный договор подлежит обязательной государственной регистрации.

Разрешите спор.

7. Между федеральным государственным учреждением (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Центр» (арендатором) заключен договор аренды нежилых помещений сроком действия на 49 лет. Сдача объектов недвижимости в аренду была согласована с собственником имущества.

Спустя три года учреждение было ликвидировано. Российская Федерация обратилась с иском о выселении ООО «Центр» из спорных помещений.

Решите дело.

Правовые акты и материалы практики

1. О защите конкуренции: ФЗ от 26.07.2006 № 135-ФЗ.

2. Разъяснения ФАС России по применению статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России N 67 от 10.02.2010.

3. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

4. О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами Федерального закона "О рекламе": Постановление Пленума ВАС РФ от 08.10.2012 № 58.

5. Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды: Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.

6. О некоторых вопросах применения законодательства о залоге: Постановление Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 № 10.

7. О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания: Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64.

8. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66

Литература (основная)

Гражданское право: учебник в 3 т. Т. 2. 4-е изд., перераб. и доп./Отв.ред. А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. - М.: ТК Велби, изд-во Проспект, 2006.

Гражданское право. В 4 т. Т.3. Обязательственное право. Общие положения об обязательствах и договорах. Обязательства по передаче имущества в собственность. Обязательства по передаче имущества в пользование. Обязательства по производству работ: учеб./Отв.ред. Е.А.Суханов. – 3-е изд., перераб., и доп. М.: Волтерс Клувер, 2007.

Литература (дополнитенльная)

1. Брагинский М.И. Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о предаче имущества. 2-е изд. М.: Статут, 2005. Гл. 13-14.

2. Буш И.А. Защита прав участников арендных отношений по российскому законодательству. Автореф. дис. кюн. Саратов, 2011.

3. Иоффе О.С. Отдельные виды обязательств// Иоффе О.С. Избранные труды: В 4 т. Т. 3: Обязательственное право. СПб.: Юрид. центр Пресс, 2004. Разд. II.

4. Козырь О.М. Аренда // Гражданские кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст. Комментарии. Алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996. Гл. 34.

5. Кокоева Л.Т. Объект как существенное условие договора аренды // Журнал российского права. 2004. № 7.

6. Левкина Т.А. О том, как законодатель урегулировал последствия перехода права собственности на имущество, сданное в аренду// Закон. 2010. № 2.

7. Новицкий И.Б. Имущественный наем (Текст и комментарий к ст.ст. 152-179 Гражданского Кодекса) М.: Право и жизнь, 1923.

Дата добавления: 2014-09-29; просмотров: 668; Нарушение авторских прав

Мы поможем в написании ваших работ!